2021年2月，土地市场整体成交低迷，房企投资维持谨慎态势。截至2月末，百强拿地销售比仅为0.22，其中三成房企未纳储，销售50强房企单月投资额延续去年6月以来的下跌趋势。
从企业表现来看，前2月有8家房企新增货值总量超过300亿元，其中保利新增货值达到709.4亿元排在首位，此外绿城、融创、碧桂园等规模房企排名靠前。
房企投资态度分化，在整体审慎的投资态度下，11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高。值得注意的是，超三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名，如中南、绿城、新城等，一季度充裕的新增货值将对全年的业绩形成支撑。
今年2月，多地推出“两集中”的土拍新政，打破原有供地方式的同时也将改变房企投资节奏，部分房企急需补充今年可上市货值，基于此，我们认为3月份将迎来一波投资高峰，优质地块的竞争或将愈发激烈，补仓的同时房企仍需合理控制地价成本。
01
2月土地成交规模高位回落
受春节假期影响，2月份，全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落，成交建面仅为9001万平方米，环比降幅超四成。但在优质地块竞争激烈的带动下，2月土地市场溢价率达16.4%。
土地市场整体分化在加剧。从克而瑞研究中心重点监测城市的重点地块来看，近三成地块竞拍超过百轮，房企补仓优质地块积极性高；反观二三线城市的远郊地区，流拍情况较多，企业拿地意愿弱。
图：2021年2月重点监测城市重点地块参拍数量TOP20企业
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
备注：重点地块至少满足以下3个标准之一：溢价率超过30%，以最高限价成交，成交总价差超过10亿
02
近三成百强房企尚未纳储
2月末，新增货值百强房企门槛为23.1亿，与去年同期持平。总量来看，新增货值百强房企合计新增土储总量超过万亿元，其中保利、融创、碧桂园、万科等8家房企新增土储货值超过300亿，龙头房企排名靠前。
从各梯队新增货值集中度情况来看，半数新增货值被销售前20强房企所获，销售前50强新增货值占比更是达到了七成。
图：2021年1-2月百强房企各梯队新增货值集中度情况
数据来源：企业公告、CRIC监测
2021年前两月，百强拿地销售比为0.22，企业投资态度保持谨慎。分梯队而言，10强房企投资最为谨慎，拿地销售比为0.19；11-20强、51-100强房企投资积极性相对最高，拿地销售比分别为0.24和0.26。
值得注意的是，截止2月末，仍有三成百强房企尚未纳储。
图：2021年1-2月销售百强房企各梯队拿地销售比
备注：拿地销售比：各梯队新增投资价值/各梯队全口径销售金额
数据来源：企业公告、CRIC监测
03
TOP50房企前2月投资额同比上涨
销售50强房企2月投资金额环比下降20%，延续了自去年6月份以来下滑趋势，主要是因为2月正值春节假期。累计来看，1-2月销售50强房企投资金额近3400亿元，较去年同去上涨10%，主要是同期基数较低所致。
整体拿地情绪不高的情况下，诸如越秀、中骏等房企单月投资额环比增幅较大，而部分1月未拿地的房企也在2月启动了投资计划。
图：50强房企2020年1月至2021年2月单月拿地金额走势（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
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三成百强房企货值排名高于销售
按照以往经验来看，一季度拿地往往可以对全年可售货值形成支撑，这是部分房企在1-2月份补货积极的原因，超过三成百强房企新增货值排名高于其全口径销售排名。
规模房企中，绿城、中南、新城等1-2月新增货值超过250亿元，新增货值排名较全口径销售排名高出约10位，全年可售货值充足，并对未来投资、销售节奏的把控预留出足够空间，也将对年终业绩形成正面影响。
区域深耕型房企前两月投资力度较大，比如浙系房企德信、大家等，受益于杭州年初供地较多，上述房企1-2月份新增货值超过100亿，占到2020年全年销售（全口径）20%以上。考虑到供地模式或发生改变，房企提前纳储有利于全年业绩铺排，接下来重点是如何把控推货节奏。
表：1-2月新增货值排名高于全口径销售排名的典型房企（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
05
杭州等二线城市吸金占比近半
截止至2月末，百强房企投资仍然集中于二线城市，占比达到了49%，尤其以杭州、南京、宁波等长三角区域的城市为主。而一线、三四线城市分别占13%和38%。
区域分布方面，百强房企投资区域分布中有59%位于长三角，长三角各能级城市均为房企投资重点，其次中西部占19%，珠三角和环渤海分别仅占11%。
图：2021年1-2月百强房企
拿地能级、区域分布情况（按金额）
数据来源：企业公告、CRIC监测
聚焦城市，杭州蝉联百强拿地金额最高的城市，其中浙系房企超过六成，包含绿城、滨江、德信等，此外万科、荣盛、保利也同样看中杭州市场热度和发展潜力，积极拿地。截止2月末，百强房企拿地金额TOP20城市中，有7个三四线城市上榜，全部来自长三角。
图：2021年1-2月百强房企拿地金额TOP20城市（按金额）
数据来源：企业公告、CRIC监测
2月份，房企投资仍相对低迷，但热度分化进一步体现，由于房企集中于热点城市投资，导致部分城市的土拍已出现“过热”的情况。
为了给土地市场降温，各地纷纷试水“两集中”的土拍新政，土地出让方式发生变化将影响房企全年供货节奏，预计3月份将迎来一波拿地小高峰。整体来看新政的出台将加速行业洗牌速度，合作、收并购等多渠道投资方式重要性进一步提升。
在新政落地前，预计房企投资积极性将有所提高，对于房企来说，未来如何合理的统筹资金参与土拍、提升投资效率将成为较大的考验。
