还没到下班高峰期，广州国金中心已经行人如织。友谊商店里的商品琳琅满目，购物者进进出出；零售商、餐饮店，甚至在平常看起来不那么起眼的一些小咖啡馆，都坐满了谈笑的人。

  这里边，有的是外来购物闲逛的人，有的是国金中心写字楼劳累了大半天，难得下来小憩一会的“打工人”。唯一仍在告诉我们疫情还没消散的，是匆匆的行人仍挂在脸上的一张张口罩，以及每到一处工作人员仍要我们出示的健康码。

  广州国金中心是越秀房产基金八项物业组合的其中之一，在过去的一年，该物业组合实现收入9.3亿元，是越秀房托收入的53%，占了大半壁江山。其零售部分的国金天地，2020年全年客流量恢复至2019年的近80%，销售额也恢复至上一年同期的80%以上。

  3月4日，越秀房托（00405.HK）2020年业绩会就在这里的58楼举行，香港由于仍受疫情影响较大，选择了视频连线现场的方式进行。

  相比去年只能线上召开业绩发布会，今年能在境内线下方式进行，已经好上了许多。这样的场景放在去年的今天，是不敢想象的。

  疫情给我们的生活、出行带来了很大的改变，也对过去一年企业的生产经营、商业零售产生了巨大影响。如今疫情逐渐散去，唯有企业财报上的一个个数字在提醒我们，它带来过怎样的“创伤”。

  “创伤”与“良方”

  业绩会是从一组组的数据对比中开始的。

  2020年，越秀房产基金物业实现总经营收入约17.59亿元，比上年同期减少了14.5%；物业收入净额13.23亿元，同比下降11.5%；除税后净溢利5.87亿元，同比减少37.6%。

  具体而言，越秀房产基金目前的八项物业组合中，白马大厦约占总经营收入的16.4%；财富广场约占4.2%；城建大厦约占4.0%；维多利广场约占3.8%；国金中心约占52.9%；越秀大厦约占6.7%；武汉物业约占10.2%；杭州维多利约占1.8%。

  分派也同比有所下降，2020年度，管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入总额。可分派总额6.49亿元，同比下降44.8%；每个基金单位拟分派约0.2293港元，同比下降15.40%。

  按基金单位于去年12月31号收盘价计算，年化分派收益率6.07%，同比增长0.9个百分点。

  2020年，越秀房托物业组合估值约为人民币345亿元，整体期末出租率保持在92.8%，比2019年的92.6%，增长0.2个百分点。其中，写字楼物业出租率91.3%，零售商场物业出租率98.0%，批发物业出租率94.0%。

  据了解，未来五年及以后，按租赁面积统计，越秀房产基金物业各年到期租约所占比重分别为30.4%、22.8%、20.5%、7.4%及18.9%；按基本月租统计，各年到期租约所占比重分别为33.3%、24.4%、23.2%、6.0%及13.1%。

  业绩会现场，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良称，2020年续租率65%，续租租金升幅9%，对未来一年是非常好的。

  对于未来一年的展望，其表示，2021年尽量恢复到2019年的水平，2021年、2022年完全恢复完。对于各物业未来的出租率，其指，未来可以朝着99%、100%的出租率前进。

  即使疫情已经对越秀房托的业绩产生了不好影响，但可以看出林德良对过去一年越秀房托的经营总体还算满意。面对汹涌而来的疫情，业绩会上，林德良谈得最多的，是越秀房托的“主动管理”。

  这也可看作是越秀房托为冲破疫情下行周期而开出的应对“良方”。

  一方面，通过对运营成本，以及经营税项有效控制，越秀房托抠出了不少利润。据了解，期间，受疫情影响，带消费属性的酒店公寓和零售业态的受影响最大，最初的三个月几乎“停摆”。

  但在严控成本之下，2020年，其酒店公寓直接运营成本开始下降，全年节省6989万元，同比下降22%。此外，越秀房托积极申请税收减免及开展税税收筹划，有效降低税负5413万元，同比下降27.8%。

  更让林德良得意的一剂“良药”，还在于越秀房托对融资成本的控制。数据显示，2020年，越秀房托融资成本约4.88亿元，同比减少4590万元（或下降8.6%），期末整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%，下降119个基点。

  今年1月27日，越秀房托主动展开再融资，对现有债务进行重组，拟发行4亿美元票据。林德良对这笔美元债的发行大加赞赏，认为越秀房托把握了最好的发债时机。

  据了解，这笔4亿美元的再融资，发行收益率2.663%，较越秀房托即将到期美元债发行收益率4.99%，大幅降低了233个基点。据此计算，越秀房托每年可节省利息支出超过5400万元。

  对于接下来的融资计划，林德良称，今年不需要太多的融资任务去做，控制成本还是主流。数据显示，2020年末，越秀房托总借贷140亿元，其中，港元借款是70 %；美元借款是19%；人民币借款是11%。境内境外融资占比中，境外融资占比89%，境内融资占比11%。

  把握低息周期

  越秀地产曾对武汉项目2018-2020年的经调整净利润做出保障，目标分别为7800万元、9800万元及1.1亿元，实际不足部分进行补足。2020年是三年业绩保障的最后一年，项目受疫情影响实际完成8710万元，所以有2290万元需要越秀地产支付给越秀房托。

  另在2019年，武汉项目的实际经调整净利润8050万元，越秀地产也曾对项目作出1750万元的差额保障安排。

  武汉作为去年疫情的“震中”，物业出租、商业零售受疫情影响无疑也是最大的。但通过加强产业招商，加大线上推广力度，主动调整风险租户等措施，林德良现场称，武汉越秀财富中心出租率已经恢复到87.1%，上升12个百分点，处于历史高位。

  其还表示，即便受疫情影响，武汉项目的租金同比还是增长。此外，林德良更看重的是，“接下来，国家还会给武汉很多的政策，包括即将到来的国家存储器基地、新能源汽车基地、商业航天、大健康等五大国家级产业基地”。

  林德良表示，这都会对武汉的产业动能带动非常大，对未来房地产的租赁市场会有很大的帮助，相信2021年，武汉项目可以达到之前定下的目标。

  疫情虽然对基金的经营基本面不可避免造成了影响，但林德良也看到其利好的一面。其表示，疫情时代的利率周期，是判断要不要买一个房地产信托基金的重要依据。因为，“疫情，包括后疫情时代，带来了整个全球利率的下降，正因为这样，整个（基金）产品的利好就出来了。”

  林德良解释，房地产信托基金跟利率是强相关的。“如果没有新的收购，我们每年贷款余额都一样，但是利率下降，效果就立竿见影，我们的费用就下降。”按照目前能看到的利率水平，其预计仅今年的利息，越秀房托就能省6000万以上。

  他在现场算起一笔账来：2019年期末融资成本是4.2%，2020年是3.01%，如果加上一月份发行的4亿美元债的融资置换，换句话说，目前越秀房托的融资成本是2.57%。

  低息周期的到来，同样为越秀房托物色新的收并购和新增长点提供了可能性。事实上，这也是越秀房托每年业绩会上媒体必提到的一个问题。林德良也坦诚，今年收并购的机会确实更大。

  “第一，低息的环境让我们更容易做收购。举个例子，如果我们现在融资成本才1%点多，如果我们收购一个4%的回报率项目，就是正杠杆。所以现在显然一个很好的契机。”

  “第二，疫情之后，整个的资产价格也会有一个租售比的合理配对。换在以前有钱不一定买得到，因为市场价格高，租金除以资产价格才2%、3%的回报率，肯定买不到。但如果现在资产价格回落了，回报率会高了，那么就可以匹配了。”

  “所以今年的低息周期，（收并购）肯定比以前有更高的可能性。”从区域发展的可能性而言，林德良介绍称，大湾区的可能性更大，业态则更看好写字楼。

  事实上，香港对房托基金政策的放宽，让房托基金也可以着手投资一些小于50%以下股权的并购，就是所谓的少数股东权益。包括其中借贷比率的限制也从45%调整至50%，所以可以利用更大的杠杆去做一些并购。

  对于这些机会，林德良称，都在密切关注，有好的政策，好的机会，都会把握。最后，他卖起了关子：“（未来）大家多点留意我们。”

  另一方面，疫情改变了我们的日常生活与出行，也对企业的经营策略做出了改变。关于后疫情时代的策略，林德良称，越秀房托今年推出了很多创新性的做法。

  这些策略包括：写字楼以前是渠道招商，2020年开始做产业招商；零售商场，从会员的赋能到数据的全面赋能；批发市场，通过资源的整合做品牌批发；酒店公寓，则做了客源的差异化、产品的升级、成本的控制以及内部的联动，以维持入住率的高位。