2020年底，“三条红线”提出后，可明显看出政策对于不同类型房企投资的显著影响：红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到58%，其次为红色房企，有40%的大幅下降，黄色房企降幅仅有16%，相比之下受影响较小；而绿色房企的投资力度不降反升，较政策出台前的平均水平还上升了46%。

  不同类型的房企在政策出台后的投资表现出现明显分化。这主要是因为在“三条红线”政策下，企业投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标调整后，方可重新企稳。

  近日，绿地称截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1.0，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划提前一个多季度。此外，融创、金科、阳光城等多家房企均于年初发布业绩快报称成功实现降档。

  随着越来越多的房企成功降档，整个房地产市场也将越来越平稳健康可持续发展。

  注：“三条红线”：1、现金短债比不小于1倍；2、净负债率不超100%；3、剔除预收款后的资产负债率不超70%。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。

  01

  多家房企成功降档

  自2020年底至今，“三条红线”政策出台已有半年光景，众多房企受融资渠道持续收紧影响，纷纷积极主动降档。

  据统计，目前已有多家房企成功降档，截止至2020年三季度，招商蛇口、首开股份、华侨城、大悦城等房企成功降档；截止至2020年年底，融创、金科、阳光城、蓝光等房企成功降档；2021年2月末，绿地称提前“转绿”达标。

  从目前已成功降档的房企来看，现金短债比转绿的房企数量最多，在监测到的9家降档房企中，该指标除原本就处于安全区的房企，其余已均实现转绿；其次为净负债率，融创、金科、阳光城、蓝光、华侨城、大悦城等房企已经完成该指标成功转绿；最后为剔除预收款后的资产负债率。

  注：三条红线标准：现金短债比不小于1倍；净负债率不超100%；剔除预收款后的资产负债率不超70%

  为实现降档，各大房企主要围绕“开源节流”展开布局，包括多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等。

  02

  现金短债比改善最容易

  事实上，房企降档之所以呈现“现金短债比-净负债率-剔除预收款后的资产负债率”这样的顺序，主要与指标改善的难易程度挂钩。

  其中，最易改善的现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在“三条红线”中相对较低。一般来说，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。如，不少房企借助各大营销节点加大折扣和营销力度，促销售、抓回款，最终成功降档。

  需要注意的是，正因为现金短债比在短期内改善较易，因此，在短期内快速优化该指标的房企，并不能代表其与企业真实经营状况相匹配，若不解决本质问题，存在再度恶化的风险。

  其次为净负债率，这一指标主要涉及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善，这一点相对现金短债比而言调整所需的时间略长。

  最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，该指标涉及预收账款、总资产和总负债。除了降负债、增资产，预收账款在改善该指标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售制度”下，提前收到的房款及订金，属于无息负债，可与房企的有息负债形成一定对冲效应。在总资产和总负债不变的情况下，适度提高预售账款的占比，可以在一定程度上降低剔除预收款后的资产负债率。但预收账款的提升，考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非“立竿见影”之举，因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。

  03

  “集中供地”催生房企强烈降档诉求

  2021年2月底，22个重点城市“集中供地”新政出台，对各大房企的投资布局产生了巨大影响。

  由于“集中供地”推行一年供地次数不超过三次，对房企短期内的资金充裕性、调配能力提出了较高要求。

  新政发布后，催生了不少城市战略布局与“集中供地”的22个重点城市匹配度较高房企的强烈降档诉求。

  一方面，不管降哪条红线，降档都能使房企的有息负债规模增速以5%的倍数调高，增量空间放大，提升资产流动性，在土拍市场上的容错空间增大，为应对“集中供地”增加筹码。

  另一方面，部分原本就处于绿、黄档的相对“安全”房企，即使这22个重点城市并非完全是其核心战略，也有可能以此为契机向部分优质城市突围，在高能级城市发展红利中分一杯羹。这就使得那些原本就重点布局的房企，因“踩线危机”而面临外来房企的竞争和威胁，由此一来降档需求也变得更显迫切。

  此外，快速降档也是房企综合运营实力的体现，更容易在市场中吸引到合作伙伴联合竞地，提升胜率。

  需要关注的是，“三条红线”监管政策的本意是让房企避免“规模陷阱”，健康持续发展，而房企的快速降档或存在以短期利益为目的的“应付”动机。真正的降档应是一项长期举措，需持续关注企业有息负债增速，不断平衡自身战略与资产、负债、现金流的匹配程度，推动可持续发展。

  总体而言，近期房企主动降档成效频现，得益于这些房企面对政策及时的反应、积极的态度、以及较强的运营管控实力。房企在降档过程中更应关注是否与企业整体发展步调相吻合，切忌为追求短期利益而牺牲长远发展空间。