红色背景下，一行5人坐定，开始接受来自不同层面的年度考问。

  3月31日上午9点半，万科2020年线上业绩发布会准时开始。董事会主席郁亮，董事、总裁、首席执行官祝九胜，董事、执行副总裁、首席运营官王海武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭出现在发布会现场。

  关注这场发布会的有投资者，有媒体，他们期待已久，原因是能公开和郁亮对话的机会实在太少。

  先是一波有关万科2020年度业绩及财务数据的发布：销售额7041.5亿元，同比增长11.6%；权益净利润415.2亿元，10年CAGR超过19%；年度分红145.2亿元，连续29年现金分红；经营性净现金流531.9亿元，连续12年为正；净负债率18.1%，连续20年低于40%。——这是一份堪称完美的优等生成绩。

  但明眼人还是看出了问题。

  “剔除预收账款的资产负债率为70.4%，超过70%红线，怎么破黄档？”

  “净负债率低至18%，是否会影响到万科未来投资力度和节奏？”

  发布会上，有投资者问。

  “万科并不追求过低净负债率。如果有时低一点，是万科在等待机会。现在土地集中供应制下，要求企业资金有很大弹性，否则会遇到很大压力，18%净负债率可能正是在等待机会、迎接市场变化。”郁亮说。

  郁亮还自曝，万科两个短板是“组织适配”和“人才”，最大挑战来自人才。

  求贤若渴的郁亮不忘在发布会上发出人才招聘广告，他说：“欢迎推荐，请媒体界投资界朋友多多支持。”

  整个发布会控制在1小时45分钟，时间刚好。

  出路：靠努力赚慢钱长钱老实钱

  3年前，2018年9月万科秋季例会上，郁亮抛出了一个“炸雷”：怎么活下去？这是对全行业的考问。

  原因是“房住不炒”下，房地产行业赚大钱、快钱的时代已经过去，利润空间收窄，甚至增收不增利现象正成为常态。

  看看大房企们表现。刚发布财报的招商蛇口，2020年实现签约销售金额2776亿元，同比增加25.91%；但净利润169.13亿元，同比下降10.31%；销售净利润13.05%，较2019年下降6个百分点。中国金茂净利润则直接被“腰斩”了。

  万科也难逃这种颓势。万科2020年营收4191.1亿元，同比增13.9%；归属上市公司股东净利润415.2亿元，同比仅增6.8%；销售净利润14.15%，同比下降0.8个百分点；毛利1226亿元，同比减少8.02%；整体毛利率29.25%，同比减少7个百分点。

  易居研究院统计显示，2020年TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%；净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，是近年来首次为负；总资产收益率均值为1.32%，较上年下降0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降6.75个百分点。

  “如果说政府最初提出‘房住不炒’时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年政策调控应该让市场主体清醒认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性。房子回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰趋势，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢。”郁亮表示。

  他继续补充道，“住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容经营，将越来越像服务业。所以，企业不能再像过去那样，靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”

  “我们的出路在哪里？只有一条，踏踏实实向制造业学习，回归实业属性，通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱。”郁亮说，即便行业进入存量时代，优秀企业通过努力赚长钱、赚慢钱、赚老实钱，依然是可以活下去、活得好、活得久。

  郁亮认为，机会在两方面，一是来自客户需求变化，比如这次疫情导致人们在家越来越多，外出距离变短变小，因而对家庭空间需求加大，对社区商业配套要求提高，希望能满足居住、社交、健身、子女教育等需求，这对企业是挑战，也是全新赛道。再比如租赁住宅需求的增加，虽然长租业务发展还会很困难，但我们坚定看好这一赛道。

  “第二个机会来自城市发展。随着中国城市化进入第二阶段，建设世界级都市圈将成为中国下一轮增长核心驱动力，像TOD、城市更新等都将成为未来城市必备元素。”郁亮说。

  两个短板：“组织适配”和“人才”

  之前，郁亮就已说过，房地产已进入管理红利时代。1月4日，万科下发了一份《关于成立OKR研究与推进小组的决定》，负责研究与推动OKR管理工具在集团内应用落地。为此还成立了一个35人的工作小组，小组召集人正是郁亮。

  更早些时候，万科在做的另一个重头工作则是招聘人才。2019年万科启动了“大江大海”人才计划，今年伊始又推出“猎头行动”，专门挖人、抢人，将招聘行动搞得轰轰烈烈。

  “有得有失，我们的高科技人才有被别人挖走的，我们也从外部挖了不少人才。对于应聘人才，集团要求在两天之内必须给回复，所以每两天会开一个人事方面的会，不能让人才在等待中降低对万科的吸引力。”郁亮说。

  这些都是在向管理要红利。

  郁亮知道，管理红利战略清晰了，但也暴露两个短板：一是组织如何适配；一是人才。在组织适配战略下，人才要先行。如何发现优秀人才，是万科现在必须要解决的问题。

  万科历来有吸收社会优秀人才的传统。郁亮坦言，万科历史上差不多每10年左右，在新的发展阶段都会在组织人事上做准备工作计划。2000年房地产进入黄金时代，万科有了着名的行动力计划，从学校直接招毕业生进行培养，并通过“海盗行动”从中海请了不少干部过来，支持万科在黄金时代大发展。2007年左右，万科预感可以提前完成千亿计划，于是提前几年准备解决千亿之后管理问题，启动007行动，从社会上挖精英加入万科。

  现在这种需求更强烈了。

  郁亮透露，万科将会引入组织发展官，包括一线公司总经理人选也是优先考虑从外面请来的人。“但因人事安排问题和土地一样都比较敏感，有一些正在谈的过程中。因此，在战略确定之后，组织必须要适配，必须实现人事匹配，从全社会邀请优秀的人才加入”。

  野心：万科不同业务类型都会上市肯定会！

  在这次发布会上，朱旭介绍最多的不是万科房地产开发业务如何，是万科多个业态发展情况，包括城市更新、租赁公寓、万物云、商业开发与运营、物流仓储，还有科技赋能等等。

  原来那个声称“只做住宅，不做其他”的万科已在暗中培育了多个“资本赛道”，对于这些，郁亮说：“不同业务类型最终都会接受市场检验，先后都会上市，肯定会！”

  但“万科并不需要赶资本市场上的热点，因为我们并不是要把业务养大了卖掉，而是以业务越做越好、长期做下去为目标。以短期资本市场热点来决定上市安排，不是万科的选择。”郁亮说。

  他强调，在这些业务上市过程中会考虑两点：全面与长期，“万科每个业务相互之间都有协同性，所以要从万科集团整体情况出发，以效益最好角度考虑上市问题，不是纯粹考虑单个业务问题。”

  这种审慎的态度，在当前前仆后继的物业上市潮中颇有一股清流之感。

  万科也有自己的物业公司，去年还给它起了一个很高雅的名字——“万物云”，一个“云”字难掩其科技属性。年初，万科物业还被传出整合业务计划上市的消息。

  “万物云是否对标贝壳？”有记者提问。

  郁亮回应称，“贝壳已经定义了它所处的行业，万物云也将定义自己所处的行业。万物云广阔天地，大有作为，我们不能像中国家长处在焦虑状态那样，让分数限制孩子的成长，打好基础是很关键的，所以不需要给它设置太多考核目标，健康成长未来能够承担更大的事情。”

  这日，万科A股价收于30元/股，下跌4.37个百分点。