从股价反馈上看，华侨城A（00069.SZ)2020年的业绩指标超过了投资者预期。自2月份公布业绩预告以来，公司股价一路摸高至目前的10元/股，年内复合增长率涨幅逾40％，创2015年7月以来新高。

  3月30日，华侨城发布2020年年度报告，同步举行业绩发布会，宣告“各项业绩指标创下历史最好成绩”。

  当天集团副董事长姚军、副总裁倪明涛、总会计师冯文红、董事会秘书关山早早坐定，接受投资者电话提问。开场公布业绩指标、解读文旅及地产板块的年度经营表现的环节，则交给了财务部、投资管理部及旅游管理部等部门负责人。

  华侨城这次在业绩上不失底气。尽管2020年受疫情影响，景区业务几乎一个季度颗粒无收，但全年最终创下818亿元营收，同比增长36%；地产板块销售额与回款金额均突破千亿，三道红线“保绿”，经营现金流近4年来首次回正。

  一贯在地产、文旅两条赛道上并驾齐驱的华侨城，近年还开始做“加减法”，多数场合中强调“聚焦文化旅游产业”。2020年，旅游业务营业收入连续第二年超过了地产业务。

  业绩发布会上，姚军为接下来的公司发展节奏定下基调，表态2021年的华侨城将是稳健的、稳中有升的。谈及长远规划，他描绘了华侨城的终极目标，即“朝着世界一流的大型文化旅游企业集团方向努力。”

  经营现金流回正

  2020年，华侨城呈现了可圈可点的业绩指标。

  全年实现营业收入818.68亿元，归母净利润126.8亿元，分别同比增长36%、3%；签约面积465.06万平方米，签约销售额1051.54亿元，分别较上年同期增长了分之84.5%、21.96%，跻身千亿地产阵营。

  以收定投、加速去化等降杠杆手段下，“三道红线”指标成功“保绿”，期末净负债率73.3%，剔除预收账款的资产负债率70%，现金短债比为2.2，短期偿债能力较强。

  通过综合运用发债、REITs、权益融资等工具，实现融资989.87亿元，平均融资成本4.48%，较2019年下降8个BP，处于同行业较低水平。

  经营性净现金流212.19亿元，同比增长509%，经营现金流自2016年以后首次由负转正。

  这与往年的情形有所不同。业绩发布会上，公司财务部总监叶肖红给出注解：“2016年以后公司进入跨越式发展时期，在整体资产规模大幅跨越的情况下，经营现金流作出了一定的牺牲。目前拓展的大量优质资源率陆续进入销售周期，使经营性现金流得到改善，战略转型站稳了脚跟。”

  作为紧跟顶层设计步伐的央企，站在“十三五”规划收官与“十四五”规划开局的节点，华侨城在业绩会上做了一次阶段性回顾，将2016年至2020年定义为“跨越式”发展阶段。期间总资产规模年均复合增长率32%，营业收入年均复合增长率达21%，利润总额年均复合增长率25%。2020年华侨城每10股派息4元，给予了近5年来最慷慨的分红。

  梳理公司布局痕迹，现金流转正的背后，华侨城一边加速去化、一边投资缩量。

  过去一年，华侨城在拓储上采取了收缩性战略。2020年累计获取土地项目25个，新增土地面积494万平方米，计容建筑面积1033万平方米；与之对比，2019年其新增土地47宗,新增土地面积625万平方米,计容建筑面积1208万平方米。无论项目数量还是面积，2020年新增土地储备低于往年。

  为了降低土地成本与投资风险，合作开发成为了华侨城的惯用形式。去年新增25个项目中，合作项目15个，合作开发建筑面积741万平方米，占比72%。典型项目包括与湖北交投合作打造的襄阳华侨城奇幻度假区、襄阳生态城项目；联手漳州市角美轨道交通投资公司合作开发漳州角美龟山站项目。

  “项目合作及建设方面。公司各事业部通过内外部强强联合，在践行央地合作、降低土地成本及投资风险、加快项目周转方面均获取了良好的效果。”业绩发布环节，投资管理部总监汪文进介绍地产业务的运营策略，“去年华侨城还全力推进现场工程进度，保障项目工期一年，比如合肥空港项目与成都青百江项目，均实现单年拿地、开工、销售及回款。”

  事实上，华侨城回笼现金的过程中，“以量补价”成为了另一种市场解读声音。按照2020年华侨城465万平方米的签约面积、22623元/平方米的销售单价计算，去年的销售均价约为22610元/平方米，较2019年下降了33%。

  密集的资产出售也成为华侨城绕不开的话题。年报披露，2020年华侨城的重大资产及股权出售项目，包括以11.5亿元对价出售北京华侨城出租商业公司，为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例3.57%。另出售襄阳文城实业发展、重庆悦岚两大公司股权，各实现投资收益为6.38亿元、3.35亿元，为上市公司贡献净利润占净利润总额4.06%、2.13%。

  冯文红表示：“股权转让是公司加快周转的一个具体举措之一。公司采取了多种方式加快项目周转速度，一方面通过房地产业务的运营能力、优化产品结构以及实施跟投等举措来提升运营效率；另一方面，公司会将部分项目与业内优秀的企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让等多种方式实现项目的快速周转。未来的发展过程中，我们仍会通过股权转让的方式来加快项目的周转速度。”

  不过，无论是出于处置不良资产的目的还是加快周转，上述资产出售总归带来了真金白银，华侨城在资本结构上也进一步优化。

  2020年公司有息负债总额1414.58亿元，较年初增加237亿元，但结构更加健康，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比从29.74%下降至19.14%，短期偿债风险下降，资金借贷周期与项目的开发周期更加匹配。

  成本管控方面，2020年公司管理费用、销售费用、财务费用的“三费”费用率为12.4%，较2019年同期下降0.7个百分点，费用管控效果明显。

  坚定不移聚焦文旅产业

  聚焦文旅旅游产业多年，华侨城在在这一板块的业绩指标逐渐有了说服力。2020年，公司旅游业务营业收入连续第二年超过地产业务。

  去年华侨城实现营业收入818.68亿元，两大主业中，旅游业务综合收入达到431.75亿元，占总营收的52.74%；房地产业务收入372.39亿元，占总营收的45.49%。

  业绩会上，投资者让管理层定位未来华侨城是一家怎样的企业，姚军坦言华侨城的终极目标是“朝着世界一流的大型文化旅游企业集团方向努力”。

  他在谈及投资方向时重申：“华侨城始终坚持而且将来会依然坚定不移地坚持聚焦文化旅游产业。文旅产业是华侨城三十几年来的核心竞争力，也是品牌影响力，是华侨城在行业内最具影响的一大板块。”

  不过，从利润率看，华侨城两大板块盈利水准仍有差距。2020年，旅游业务毛利率42.02%，较2019年提升了1.39%；受调控及大环境因素影响，房地产业务毛利率59.32%，较2019年下跌15个百分点；尽管近年房企毛利率普遍下降已是不争的事实。但从华侨城的业务板块分化看，旅游依旧不比地产“赚钱”。

  但文旅产业对华侨城的经营起到了轴心作用，公司近年拿地开发大多围绕文旅项目进行，“文旅综合用地”也为其成本管控提供背书。2020年获取的土地项目中，有23个项目以底价或接近底价摘牌，降低了拿地成本，综合开发优势明显。

  与之匹配的，华侨城在拿地布局上表现出明显的区域分化。尽管华南、华东地区是目前华侨城的销售主力，并在2020年贡献签约和回款金额超过80%，但其新近的投资布局有中西部转移的倾向，去年华侨城中西部区域的权益拿地金额占总权益拿地金额的37.52%。截至2020年底，公司4244万平方米的土地储备面积中，中西部区域的土地储备的比例达57.29%，其中成都、襄阳和武汉三座古城土地储备量最大，分别占华侨城总土地储备的13.32%、12.00%、7.52%，匹配公司“文化+旅游+城镇化”战略。

  接下来的投资区域，华侨城重点放在长三角、珠三角、长江经济带、粤港澳大湾区、成渝及西安城市圈。“另外，我们比较关注优质的文旅资源重点项目。在这些方面，我们在投入的控制上和投资强度上都会有适当倾斜。”姚军表示。

  文旅行业的复苏与发展前景，亦是业绩会上投资者的关注点。被问及国内文旅行业有何变化，姚军表示，华侨城A的旅游项目、旅游景区感受到了市场的反弹。“所以我们希望在这样一个形势下能够抓住机遇。”他解释到，“从供给侧方面说，我们觉得自驾游、近距离的周边游、康养旅游在加速增长；另一个特别明显的变化是互联网服务、数字化服务，企业方面更注重利用互联网给游客提供服务。”

  华侨城方面透露，2020年，华侨城旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%。接下来，华侨城将从战略布局、规划、设计、产品、经营、团队建设、IP的丰富、资本运作等几个方面寻找差距。预计到“十四五”末，全国建成的欢乐海岸项目将超过10个，另有在建项目10余个。