年报季渐入尾声，港股物企2020年业绩大多已披露。新入局者汹涌，物企赛道角逐激烈，谁是“创收王”，谁的规模外拓增速迅猛，谁是“赚钱高手”，谁是“最大财主”，谁的口袋现金最多，谁的未来潜力最大……

  乐居财经研究院推出2020年港股物企系列榜单，从营收、利润、三大业务表现、规模、第三方占比、现金流、业绩潜力等多个维度，通过12大榜单透视40家港股物企的业绩表现。

  营收榜：碧桂园服务156亿居首

  2020年，已发布年报的40家港股物企，总营收首次突破千亿元大关，取得1220亿元的成绩，物企平均营收为30.51亿元，平均涨幅达36.57%。

  碧桂园服务以156亿元总收入稳居榜首，较上一年增长61.74%；恒大物业、绿城服务、雅生活服务之间以相差不到5亿元的收入分列第二、第三和第四名，收入分别为105.09亿元、101.06亿元和100.26亿元。

  港股物企之间营收差距进一步拉大，排名第一的碧桂园服务与尾部的兴业物联收入差值近154亿元，较2019年95亿元的两极差值增加了59亿元。前10名头部物企收入占据了65%，后10位物企总营收不足60亿元，占港股物企总营收的4.79%。

  在营收增速方面，世茂服务同比增长最快，较2019年增长101.93%，其营收取得56.2亿元，排名第八。雅生活服务与和泓服务营收增速分列第二和第三，涨幅达95.55%和67.74%。

  除了增长外，部分物企营收出现下滑，烨星集团和彩生活服务分别下跌4.74%和6.48%，营收分别跌去1300万元和2.49亿元。

  净利润榜：净利率升2个百分点

  2020年，已发布年报的40家港股物企，盈利能力进一步增强。净利润总计177.86亿元，较上一年增加约70亿元，平均净利润为4.45亿元，平均增幅为62.5%。

  40家港股物企平均净利率为14.23%，较2019年上市物企平均12.1%的净利率水平，提升2.13个百分点。

  碧桂园服务以26.86亿元的净利润水平再夺榜首，净利润增幅达60.74%；恒大物业以0.3亿元之差位列亚军；雅生活服务排名第三，净利润为17.54亿元。

  在净利润增速方面，和泓服务以308.9%的净利润涨幅排名第一，其净利润为0.56亿元，仅排名35位；恒大物业净利润涨幅与其净利润排名相一致，以185%的增速位居第二名；时代邻里分列第三，净利润增幅142%。

  2021年刚刚借壳上市成功的华发物业服务净利润下跌61.29%，烨星集团、宋都服务和金融街物业净利润分别下跌19.99%、6.1%和0.95%。

  物管服务营收榜：头部差值缩小

  物业管理服务作为物企最为核心的基础服务，38家公布该项数据的港股物企，2020年共取得709.26亿元的物业管理服务收入，平均涨幅为36.59%，与总营收36.57%的增速基本持平。

  从收入占比来看，38家港股物企平均物业管理服务营收占比达58.04%，较2019年平均59.35%的占比下降1.31个百分点。

  在38家港股物企物业管理服务排行榜中，碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、恒大物业收入均在60亿元以上，头部物企间的物业管理服务收入差值相对较小。

  在收入涨幅中，雅生活服务物业管理服务收入涨幅最高，达129.05%；世茂服务和融创服务以126.19%以及91.57%的增速分列二、三名；仅彩生活一家物企物业管理服务收入有所下降，跌幅为1.74%，与其总收入下跌相吻合。

  物管服务毛利率榜：最大差值达24%

  2020年公布物业管理服务毛利率情况的有29家港股物企，物业管理服务平均毛利率达23.64%，毛利率较2019年平均增长2.4个百分点。

  其中毛利率最高的为碧桂园服务34.6%，银城生活服务以10.6%的毛利率垫底。而物管服务收入排名靠前的保利物业、绿城服务、华润万象生活毛利率不足15%，排名尾部。

  此外，中海物业、和泓服务、佳兆业美好、蓝光嘉宝服务、世茂服务和雅生活服务毛利率出现不同程度下跌，其中雅生活服务毛利率跌幅最高，下降3.5个百分点。

  社区增值营收榜:首尾相差89倍

  2020年，已发布年报的40家港股物企中，以住宅物业为主的大部分物企都披露了社区增值服务的相关数据。在已经披露的数据中，社区增值服务的平均收入和毛利率分别为5亿元和47.6%。

  榜单显示，有6家物企的社区增值服务收入超过10亿元，占榜单总额的58.34%。其中，绿城服务、保利物业、碧桂园服务、世茂服务、恒大物业和雅生活服务的收入在10亿元以上。不过，榜单首位的差距较为明显，最高的绿城服务与最低的烨星集团之间，营收相差89倍。

  在营收增速方面，2020年，上榜的32家物企中31家物企营收上涨，近宋都服务一家营收倒退。弘阳服务以310.9%的涨幅高居榜首，建业新生活、时代邻里、世茂服务、奥园健康、恒大物业、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务等增幅也超过100%，分列弘阳服务之后。

  有意思的是，绿城服务的社区增值服务营收第一，增幅却倒数第三，为13.8%。佳兆业美好11.4%和宋都服务-22.2%分列后两位。

  社区增值毛利率榜：近半数下跌

  2020年，28家港股物企公布其社区增值服务的毛利率。榜中所有物企毛利率均超过30%，最高达到95%。不过光鲜背后，还有不少物企的毛利率出现了下跌，最高跌幅达到13.6个百分点。

  社区增值服务因其高于总体毛利率的盈利水平，被称为物企创收的“尖刀”。榜单数据显示，28家物企中，有10家毛利率超过50%。彩生活的毛利率更是高达95%，其后的正荣服务、碧桂园服务、恒大物业和远洋服务的毛利率也超过了60%，分别是67.3%、65.1%、63.4%和62.4%。排名最后的保利物业，毛利率也达到了30.3%。

  毛利率“吊车尾”的保利物业在涨幅榜一列也处于靠后位置，2020年社区增值服务跌去10.4个百分点，下降数值仅低于新城悦服务。

  毛利率涨幅榜中，宋都服务增长最多，达到12.5个百分点，其次是融创服务、卓越商企服务、恒大物业和佳源服务，增长量均超过5个百分点，分别是11.7、9.4、6和5.6个百分点。

  不过，排名最后的三家物企，下跌值均超过10个百分点。金科服务、保利物业和新城悦服务，2020年社区增值服务分别下降10.2、10.4和13.6个百分点。

  非业主增值营收榜：营收“两级化”

  非住宅领域日渐成为物企抢占的重要赛道的同时，非业主增值服务也在成为各企业的掘金场。截止3月31日，40家发布了2020年业绩报告的物企中，有24家企业公布了在非业主增值服务业务板块的营收，合计收入178.2亿元，平均增幅40.04%。

  恒大物业、雅生活服务、融创服务、碧桂园服务、保利物业，5家企业的非业主增值服务营收超过十亿元，分别为29.24亿元、24.91亿元、16.73亿元、13.7亿元、13.41亿元；而和泓服务、佳源服务、宋都服务、合景悠活、滨江服务，5家企业营收不足1亿元。

  从营收占比来看，24家公布该项业务数据的港股物企中，荣万家、正荣服务、融创服务、滨江服务、建发物业，5家企业占比超过30%，分别在各自集团的总收入中占比分别为39.5%、37.66%、36.2%、32.5%、32%。

  从营收增幅来看，和泓服务的非业主增值服务营收增幅最大，高达208.2%；永升生活服务和荣万家的增幅分别为76.1%、65.4%，分列二、三名；而远洋服务和碧桂园服务在该业务板块的营收出现下降，分别减少了1.3个百分点、3.7个百分点。

  非业主增值毛利率榜：保利物业20.1%甩尾

  乐居财经研究院统计，截止3月31日，40家发布业绩报告的港股物企，24家物业公布了非业主增值服务的营收，不过第一服务、合景悠活、建发物业，3家企业没有具体披露该业务板块毛利率情况。

  公布非业主增值服务毛利率情况的21家港股物企，平均毛利率31.74%。其中，建业新生活、碧桂园服务、滨江服务该业务的毛利率都超过了45%，分别为45.9%、45.5%、45.3%；而保利物业的毛利率垫底，为18%。

  和泓服务、荣万家的非业主增值服务毛利率涨幅超过15%，分别为23.8%、15.8%；而世茂服务、正荣服务、保利物业、中海物业、雅生活服务，5家企业的该业务毛利率均出现不同程度的下滑，其中雅生活服务的毛利率下滑最大，为9.7个百分点，中海物业下滑了4.8个百分点。

  规模榜：16家进入上亿阵营

  2020年，已发布年报的40家港股物企中，除了宝龙商业没有披露在管面积具体数据外，其余39家物企在管面积总计41.3亿平方米，平均每家企业在管超1亿方的体量。

  就榜单显示，有16家物企的管理规模突破亿方关卡，占榜单总面积的82%，达33.8亿平方米。其中，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活、恒大物业，5家企业在管规模在3亿平方米或以上。规模相差明显，榜单第一名的保利物业与最后一名星盛商业，在管规模的体量相差237.5倍。

  在规模增速方面，2020年，统计内的39家物企在管规模均有增长。其中，奥园健康、融创服务、和泓服务、世茂服务、雅生活服务、时代邻里，6家物企在管规模增幅超过100%。而榜单尾部的祈福生活服务、彩生活、中奥到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明显。

  关联交易榜：16家关联面积输送超5成

  2020年，已发布年报的40家港股物企，有26家物企公布了第三方与关联方的规模。26家物企规模出现不同程度上涨，其中，物业管理服务在管规模破亿的物企超过10家，不过有16家物企的规模超半数来自关联公司。

  恒大物业从关联方汲取2.9亿方在管面积，稳居关联规模榜首，较第二位的中海物业多出1.3亿方。恒大物业承接关联方的面积高，占所有规模的比例也不低，超过96%。中海物业从关联方承接1.6亿方面积，规模占比也达到了89%。

  关联方面积榜中，有3家物企从关联方承接超过1亿方面积，分别是恒大物业、中海物业和保利物业。融创服务、金科服务、雅生活服务等也从关联方获取不少面积，分别是9177万方、8174万方和7371万方。

  关联方占比中，荣万家以98%的关联方占比高居榜首，烨星集团、恒大物业、的关联方面积额也超过9成。关联方面积占比的后三位分别是雅生活服务、银城生活服务和卓越商企服务，关联方比例低于20%。

  现金榜：碧桂园服务成“最大财主”

  物业管理行业收并购浪潮愈发汹涌，头部企业持续加码，既有“大鱼吃大鱼”，也有“小鱼吃大鱼”，行业整合加剧，钱成为物企规模扩张的命脉。

  截止3月31日，40家发布了2020年业绩报告的港股物企，现金总额约1188.2亿元。相比去年同期，今年TOP10座次重新洗牌，有一半是在2020年登陆港交所的企业。

  碧桂园服务账上现金152.15亿元，成“最大的财主”；去年IPO的恒大物业、华润万象生活紧随其后，各自手握现金126.04亿元、103.12亿元；位居排行榜第四位、第六位和第七位的融创服务、金科服务、世茂服务，也都是去年完成上市的物企。

  40家物企中，现金规模不足10亿元的有16家。其中，宋都服务、星盛商业、浦江中国三家公司现金不到2亿元。

  IPO募资是物企充盈现金流的来源，也是实现巨大增幅的最强动力。行业整合收并购成为上市物企募集资金第一大用途，平均约70%的募资资金用于收并购以扩大规模。

  建业新生活去年现金增幅高达2791.67%，位居40家物企现金增幅榜首位，其去年5月上市时，IPO募资净额就有19.16亿港元。此外，金科服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、建发物业等现金增幅排列靠前的也都是去年完成上市的物企。

  业绩潜力榜：13家占比不足10%

  2020年，40家港股物企公布其合同（合约）负债。5家物企合同负债超10亿元，13家物企合同负债不足1亿。合同负债与营收比率，仅一家超过30%，13家物企不足10%。

  合同负债榜中，碧桂园服务合同负债高达25.8亿元，稳居第一。保利物业、绿城服务、华润万象生活、融创服务等分列其后，分别为11.8亿元、11.1亿、10.1亿、10.1亿。

  而排名最后的三家物企，合同负债不到2000万元，分别是中海物业1500万、浦江中国600万和星盛商业300万元。2020年，中海物业的营收达到55亿元，合同负债与营收的比值仅为0.27%。

  从合同负债与营收的比值方面来看，第一服务控股合同负债2.78亿元，比值达到36%，位居第一。烨星集团、银城生活服务、新城悦服务、融创服务和和泓服务紧随其后，比值超过20%。

  比值靠后的是浦江中国、星盛商业和中海物业，分别为0.79%、0.68%和0.27%。