“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”这是万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ）2020年报致股东书的第一句话。

  早在2年多前，万科就已发出了“活下去”的悲观论调。过去一年，这个预测得到了现实的数据支撑。2020年，行业前三强连续多年营收、利润双增长的良好局面未能延续，只有万科做到了两项指标正增长，但净利润的增速也只有个位数。毛利率的下滑则是这些龙头们短期内依然无法扭转的趋势。

  有机构认为，未来随着高地价、低货地比的项目不断步入结算，地产行业利润空间将持续面临下行压力，盈利指标也将保持下降的趋势。

  这就是万科董事会主席郁亮所说的“我们不能再赚大钱和快钱”。中国恒大集团（以下简称“中国恒大”，03333.HK）总裁夏海钧也表示，地产行业正从金融属性逐渐向实体经济属性过渡，行业大规模、暴利发展时代已结束。

  地产行业的想象空间越来越小，市场需要新的故事和期待。龙头们不约而同地将延续增长的希望一部分寄托在了多元化业务上。碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，02007.HK）总裁莫斌透露，该公司的建筑机器人和机器人餐厅有望在明年全面实现盈利。2020年，万科仅长租、商业及物流三个业务板块的收入就超过了100亿元，未来非地产开发业务都有分拆上市的规划。中国恒大的多元化产业声势浩大，除了恒大汽车外，房车宝及恒大冰泉的上市也排上了日程。对于资本市场而言，这些新产业+资本化的憧憬，多少能弥补旧产业增长放缓的遗憾。

  大钱、快钱很难赚到了

  2020年，前有疫情、后有调控，开发商们过得很艰难，但头部企业勉力维持住了销售额的正增长。碧桂园的权益销售额同比增长了3.3%，达到5706.6亿元。中国恒大的销售额同比增了20%，达约7232亿元。万科实现了7041.5亿元的销售额，增幅11.6%。

  相比起销售额，营收等数据的可调节空间就要小很多了。2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%，净利润592.98亿元，同比增长7.6%。中国恒大实现营业收入5072.5亿元，同比增长6.2%，净利润314.0亿元，同比下降6.4%。碧桂园2020年的营业收入4628.6亿元，同比下降4.7%，净利润541.2亿元，同比减少11.57%。

  毛利率下滑已经是地产行业所面临的共性问题。万科2020年的数据为22.6%，同比下降了4.6个百分点，中国恒大的毛利率为24.2%，同比下降3.67个百分点，碧桂园的毛利率也下调了4.26个百分点。

  东北证券在报告中表示，万科2016年-2017年拿地楼面价分别为6534元/平方米、7908元/平方米，分别占2019年-2020年结算均价的48.1%、60.5%，对比2015年楼面价/2018年结算均价的39.3%上升幅度较大，高价地陆续进入结算通道下，预计其毛利率趋势短期内仍将延续。

  对于前三强2020年交出的成绩单，一些机构用了“未达预期”的形容，显然，他们还未适应地产行业的速度转换。房企们还是比较清醒的，夏海钧表示，2020年由于“三道红线”等政策的影响，各大开发商加大销售回笼，推动了行业销售规模创下新高。但随着杠杆率的降低，市场将回归平稳，行业销售规模将保持在15万亿元左右。

  在郁亮看来，“三道红线”的出台，意味着行业已无法再依靠囤积生产资料、加杠杆来赚土地及金融红利。这些大钱和快钱赚不到了，以后能赚的只有慢钱、长钱和老实钱。

  这代表着市场对地产行业的期待值也得相应降低。祝九胜认为，过往几年地产占房价的比重不断上升，短期内行业利润率下降的趋势难以改变，未来，地产行业的回报水平将保持社会平均水平。

  克而瑞也表示，企业新增投资货地比（房企地产开发项目的总货值与该地块对应土地成交总金额的比值）普降的趋势，和行业整体利润空间承压、盈利下行的趋势还是相互契合的。在利润空间不断压缩、土地投资货地比降低的行业背景下，房企的盈利面临更大的调整。

  押宝新赛道 增加新亮点

  正是因为地产行业增量空间的清晰可见，资本市场逐渐失去了耐心，2020年，公募基金对房地产板块的相对配置比例连续四个季度下降。

  房企们迫切需要来自主业外的新增长亮点。在业绩发布会上，莫斌除了抛出“权益销售额连续三年10%以上增长”的发展计划外，还透露今年下半年建筑机器人将逐步进入批量生产，明年有信心建筑机器人、机器人餐厅业务能实现整体盈利。“新业务一定会成功，给股东和投资者带来更多回报。”

  据了解，碧桂园目前已有18款建筑机器人投入商业化应用，部分产业链子公司已实现盈利。机器人餐厅也已有80家门店在运营，2021年，预计各类餐饮机器人的年产能力将达到6万余台，具备年产餐饮机器人产值30亿元的生产能力。

  创投业务也是碧桂园的一个新利润增长点，创立2年来，碧桂园创投已投资数十家企业，投资整体综合收益率超过了80%，其中4家企业已经成功IPO。

  万科虽未承诺短期内非住宅开发业务能有多大作为，但营收的增长和分拆上市的计划还是稍微慰藉了投资者的心。截至2020年底，该公司运营管理长租公寓18.44万间，累计开业 14.24 万间。在集中式公寓中，规模已属全国第一，已开业项目整体出租率大于95%。2020年，长租公寓贡献了25.4亿元的营业收入，同比增长72.3%。商业地产方面，万科累计开业的商业面积已有989.8万平方米，规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期(开业3年以上)的商业项目出租率92%。2020年，商业(含非并表项目)业务营收63.2亿元，同比增4.3%。“万纬物流”已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，去年的营业收入18.7亿元，同比增长37%。相比起收入的增长，外界更关注和期待的是这些业务的分拆计划，根据郁亮的表述，非住宅开发业务最终都要接受市场检验，先后都会上市。

  分拆上市是中国恒大的强项，凭借这一技能，该公司2020年在资本市场混得风生水起，抢走了主业的不少风头。跟上述两家房企不同，中国恒大从不掩饰利用资本市场做大多元产业的野心。截至3月底，恒大汽车已累计投入474亿元，对标的是世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团，在2020年9月，该公司已披露了拟申请科创板上市的计划。另外两个多元业务板块也有分拆上市的安排，其中房车宝已有门店4.3万家，预计2021年交易规模将超过2万亿元。前段时间，房车宝引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。令人意外的是，中国恒大去年还买回了恒大冰泉49%的股权，并表示未来将以“中国天然矿泉水第一品牌”的定位筹划上市。