半个月前，魏怡连任京投发展董事长，这份业绩“倍增”的成绩单是她的底气。

  4月13日，京投发展（600683.SH）发布2020年度业绩，期内实现营业收入88.64亿元，同比增长超1倍；净利润10.63亿元，同比增长131.04%；归属上市公司股东净利润约4.97亿元，同比大幅增长546.96%；扣除费经常性损益后的净利润，较去年同期提升了10倍至4.7亿元。

  京投发展的利润表中，多项核心数据实现了翻倍式增长。

  业绩“倍增”

  京投发展的营收以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，此外，还包括进出口贸易和服务其他业务。报告期内，公司房产销售收入86.94亿元，同比增长108.43%，占营业收入总额的98.07%。

  无疑，地产业务收入的增长是京投发展在2020年业绩大幅提升的重要原因之一。年内，公司除了项目销售顺利之外，回款情况较去年也有较大改善。2020年公司销售回款较上年同期增长115%至132.41亿元。 

  分地区来看，北京地区是京投发展2020年的销售工作的“主战场”。2020年公司于北京地区的营业收入87.57亿元，同比增长108.78%，占比总收入的98.8%。其在年报中表示，公司利润主要来源于北京地区房地产项目销售结转产生的收益。

  据了解，京投发展地产业绩的提升得益于TOD轨道物业开发业务。近年来，京投发展的业务以TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。

  2011年至今，京投发展陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米。

  截止2020年12月31日，京投发展轨道交通物业项目营业收入占主营业收入总额的81.09%。充分体现了公司轨道交通物业综合开发的核心竞争力。

  地产业务挑起了“大梁”，起辅助作用的物业租赁业务表现也毫不逊色。2020年京投发展物业租赁收入7881.57万元，同比增长109.62%，毛利率增长20.28个百分点至79%。而进出口贸易业务表现稍显乏力，2020年实现营业收入7161万元，同比下降了24.81%。

  美中不足的是，公司房产销售的毛利率较去年同期有所下滑，同比减少3.85个百分点至28.43%。原因在于该业务营业成本的提升了121.19%。

  此外，京投发展的三项费用也有所增加。2020年三费总计6.46亿元，较上年同期增加5175.97万元，增幅8.70%。主要原因是销售收入增长导致了销售费用增长幅度较大，较去年同期增长43.61%至2.33亿元。

  土地储备方面，京投发展于报告期内持有位于北京和无锡的两个待开发区域，合计面积约45.06万平方米。

  对于2021年的经营，京投发展表示，公司将继续致力于TOD轨道物业开发， 2021年预计新开工面积8.92万平方米，竣工交付面积48.35万平方米，计划销售额120亿元，三项费用不超过7.17亿元。

  截止2020年末，京投发展预收账款及合同负债较期初合计增加32.46亿元，增幅87.41%。根据新会计准则，合同负债主要为预售楼款，这个数据对公司未来业绩的增长形成支撑。

  经营现金流回正

  得益于公司销售及回款的提升，京投发展的经营现金流实现由负转正。2020年经营活动现金流量净额净流入达98.69亿元，较去年同期大幅增长236.28%。回顾过往数据，京投发展经营现金流净额的峰值出现在2016年，彼时该指标数值为50.55亿元，而2020年的经营现金流净额几乎是2016年的两倍。 

  截止2020年12月31日，京投发展负债总额413.99亿元，较年初相比减少了6.57亿元，减幅1.56%。其中短期借款7511.78万元，同比下降69.34%，一年内到期的非流动负债12.18亿元，同比下降88.37%。各类借款净减少52.25亿元，降幅16.52%。 

  负债减少的同时，京投发展融资成本下降。2020年末，公司借款综合资金成本7.54%，较上年同期7.85%降低0.31个百分点。 

  报告期内，公司灵活运用公司债、中期票据等多种传统融资方式，发行了利率较低的公募公司债，实现了公司市场化低成本融资的目标。据披露，2020年9月4日，京投发展发行的“20京发01”债券利率低至3.9%；同时，京投发展也积极创新融资方式，发行了5+N年期永续信托贷款，优化了债务结构。

  截止2020年12月31日，京投发展资产负债率83.12%，与年初相比减少8个百分点；持有货币资金48.91亿元，而短期借款及一年内到期的非流动负债合计仅为12.93亿元，手头现金轻松覆盖短期债务。