在跨入千亿阵营的第二年，蓝光发展(600466.SH)稳中求进。

  2020年，蓝光发展实现销售金额1035.36亿元，销售面积1205.07万平方米，分别同比增长2%和10%。期内实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%，归母净利润33.02亿元，同比下滑4.53%。

  年报发布当日，蓝光发展2021年一季度报也同时出炉。其在今年前3个月的营业收入达68.54亿元，同比增幅29.04%，净利润5.61亿元，同比增幅9.11%。

  增强现金流

  2020年末，蓝光发展总资产为2582.64亿元，总负债为2118.68亿元，较三季度末的2329.6亿元、1861.37亿元分别同比增长10.86%和13.82%；其中，货币资金为297.42亿元，短期借款为63.17亿元，一年内到期的非流动负债为216.58亿元，短期有息负债合计279.75亿元，现金完全覆盖短期债务，短期偿债无忧。

  截至2020年末，蓝光发展扣除预收款后的资产负债率为73.03%，净负债率为88.57%，现金短债比1.06，“三条红线”已降为黄档。

  管理层表示，2021年蓝光将进一步提升存货周转率，提升现金流。据披露，蓝光的项目整体权益在70%左右，今年将扩大股权合作范围，适当降低权益比。

  事实上，近年来房企股权合作力度逐渐增大，与品牌房企合作，有助于降低土地资源成本、减少资金压力等。

  与此同时，蓝光发展将非地产业务剥离，进一步专注核心业务的经营之外，也有助于提升自身的现金流。2020年7月28日，蓝光发展转让迪康药业股份，作价9亿元；2021年3月份，蓝光发展将其持有的蓝光嘉宝服务股份1.16万股转让给碧桂园服务，对价49.64亿元。

  2020年，蓝光发展的平均融资成本为8.2%，较2019年下降45个BP。在金融创新方面，蓝光首次成功发行办公物业类REITS，募资10.65亿元。今年，蓝光发展也成功发行了2021年第一期中期票据10亿元，期限为2年，评级AAA，票面利率为7.2%，融资成本得到进一步优化。

  三大核心任务

  2020年，蓝光发展的全国化布局进一步深化，适时调整了土地储备结构。通过深耕及拓展，增加了新一线、二级及强三线的投资占比，资源结构进一步优化。

  期内，蓝光发展新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增土储货值1300亿元，在新增项目中，华东区域占比38%，新一线、二线及强三线占比八成，华东区域占比四成。预计2021年的销售均价较2020年提升50%至每平方米1.5万元。

  截至2020年末，蓝光的总土地储备面积达2640万平方米，总货值约2800亿元。

  公司管理层表示，2021年蓝光将做好三大核心任务：一是提升项目经营兑现能力，做到投资准，提升新增项目质量，做到快销售，提升存货周转速度；二是提升公司经营红利能力，提升产品溢价能力，坚决推进成本优先战略；三是保证公司财务稳健，将“三道红线”优化降档，确保资金运作安全高效。

  组织效能提升

  2020年，蓝光发展聚焦精益管理，通过深化组织变革，区域做强，总部做精，将全国区域布局从15个优化为10个区域，大大缩短了管理半径。

  2.5级的管控模式，从总部区域直接管到项目实行扁平化管理，人员更加精简，也更高效。另外，蓝光还将聚焦整个内部的全方位提效，通过数字化、流程的精简，加大授权等一系列的管理机制来实现。管理层表示，2021年，蓝光会持续聚焦精总部、强区域的政策。

  随着组织能力的不断提升，蓝光的销售业绩上升明显，并于今年一季度取得了突破，打破了历年一季度的销售纪录。据蓝光发展经营简报显示，2021年1-3月实现房地产销售252.19亿元，同比增长 132.54%，其中合并报表权益销售金额为197.95亿元。

  在发展和降费上，蓝光做了三个方面的准备。第一，提升公司的存货周转率，加快去化，提升现金流；第二，持续的提升项目的质量，适当的考虑降低项目的权益占比，释放现金的方式，扩大土储机会；第三，持续改善整个资产和负债结构，包括三道红线的指标，力争三项均达标。