前阵子，冯仑登台演讲，猛然一见，竟有些恍惚。

  他摘掉了标志性的眼镜，显得年轻了许多。

  冯仑用夸张的手法形容术后的感觉，活到60多岁的时候重新看到了20岁时的世界，“不一样的明亮度、色彩、饱和度”。

  在地产界，他是风云人物，有“地产思想家”的名号，经典言论层出不穷，到哪里都自带光环。

  有一家房企看中了他的光环，用“独立非执行董事”的抬头，把冯仑“绑”在了招股书的高管名单里。

  5月11日晚间，中亿基业向港交所递交了招股书。这家名不见经传的中小型房企，总部位于宁夏银川。若IPO成功，中亿基业将成为宁夏首家上市房企。
“蹭流量”这招不止用在了冯仑身上，中亿基业还抱了万科的大腿。招股书中特意提及了与万科的合作，称其合资公司已拥有11个项目。

  朋友圈再强，不如自身业绩过硬。表面光鲜背后，却是负债率上升、经营现金流告负、股东高额分红等“暗伤”。

  借用冯仑与万科光环

　　据股权架构，中亿基业由公司董事长方陆持有42.91%的股份、龚帆女士拥有9.14%、张君女士拥有6.17%、王小平先生拥有5.63%、仇建萍女士拥有5.41%；代表约30名员工持股的三家员工持股平台分别持股16.67%、11.01%、2.93%，合计约30.61%；此外，第三方投资人Yang Hawk Ying先生持股0.13%。 在众多自然人股东中，不乏公司高管。其中，张君任公司执行董事兼总裁，王小平任公司执行董事兼副总裁，二人共持股11.8%。

  在高管名单中，地产界著名大佬冯仑也赫然在列，其与欧阳宝丰、林共同担任中亿基业的独立非执行董事。冯仑曾一手创立了万通集团，与万科王石、SOHO潘石屹、华远集团任志强曾被并称“地产四大天王”。欧阳宝丰曾担任宝龙地产、新鸿基地产首席财务官，复星地产、三盛地产的财务总监，目前还在弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执董。

　　除了借用房地产行业知名人士的光环，中亿基业还特别提到了与万科之间的合作。

　　2017年9月28日，中亿基业和万科成立了中房万科实业，初始注册资本为1亿元。截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为338.96万平方米的11个开发项目。中亿基业方面认为，与万科集团的业务伙伴关系将继续在未来发展中发挥重要作用。

　　截至2021年3月底，中亿基业共有30个处于不同发展阶段的物业开发项目，其中有28个均位于西北部，覆盖宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的7个城市，应占总建筑面积为651.67万平方米，其中29个项目由公司的附属公司开发以及1个项目由公司的联营公司开发。

　　除住宅物业外，中亿基业还开发和管理商业物业，如附属于住宅物业的商场和零售商铺。

　　资本化利息比例高达84%

　　于2018年、2019年及2020年，中亿基业收入分别为25.03亿元、21.25亿元及56.36亿元，复合年增长率为50.0%；净利润分别为3.65亿元、5.15亿元、8.43亿元，复合年增长率52.0%，同期归母净利润分别为3.52亿元、4.57亿元及7.98亿元。

　　从盈利水平来看，中亿基业对应的毛利率由2018年的34.8%增加至2019年的39.1%，随后又降低至2020年的31.8%。其在招股书中做出解释，2020年大幅下降的原因是去年新项目交付大部分为优质室内装修工程。

　　在成本支出中，中亿基业的销售及分销开支由2018年的0.79亿元增加至2020年的2.14亿元。这期间，主要是由于中房万科实业成立产生的相关营销开支。

  因业务扩张，中亿基业的债务总额也在逐年上涨，从2018年的13.12亿元增加至2020年末的19.19亿元，对应的资产负债率分别约为88.66%、91.68%、91.84%。于2020年末，一年内需偿的负债为7.18亿元，一至两年内应偿还的部分为9.39亿元，三至五年应偿还的部分为2.2亿元。

　　据招股书，2020年，中亿基业的加权平均实际利率总额为7.3%，相较于2019年的6.4%有所上升。除银行贷款外，中亿基业主要依靠信托进行融资。另外还向非金融机构的第三方公司借款，今年3月31日，其借入一笔年利率为9%的贷款，未偿还本金结余为2300万元，另一笔贷款的年利率为5.0%，未偿还本金结余为4670万元，都将于今年6月到期。

　　2020年，中亿基业的利息开支总额为2.37亿元，相比于2018年上涨了28%，但财务成本支出却与上年同期相差无几。原因在于中亿基业在2020年增加了资本化利息的比例，2019年，资本化利息占利息开支总额的比重为79%，2020年则上升至了84%。

  IPO前股东“抽水”近1亿

  从账面数据来看，中亿基业在2020年末的现金及现金等价物共有23.37亿元，近乎是2019年末的两倍。但从三大现金流来看，其经营现金流在2020年首次转负，为-9.33亿元，也就是说，这并不是其现金增加的主要来源；投资现金流虽在2020年首次转正，但这主要是由于中亿基业在这一年收回了一笔数额约46.27亿元的第三方垫款，数额较大，而这样的现金流入并不具备持续性。

  其融资现金流在3年来一直为负，尤其是在2020年，这一缺口放大至2.82亿元，比2019年多出约1亿元。从现金流出原因来看，中亿基业很“大方”，连续三年给股东派息。

  据披露，2018年股东派息3870万元，2019年股东派息1790万元，2020年，也就是递表前，中亿基业拿出了9860万元给股东派息，派息金额大幅提升450.8%，而当期归母净利润为7.98亿元，仅同比增长74.6%。