5月17日，业内有消息指广州旭辉城市更新投资发展有限公司（以下简称广州旭辉城市更新公司）的董事长罗北生与总经理殷杰已双双离职。罗北生曾是保利发展的旧改大将，2020年3月份履新旭辉时引起业内广泛关注，殷杰也是广州业内的知名经理人。

  5月19日，接近旭辉的知情人士对中国房地产报记者表示 ，殷杰其实早在2020年8月便已离职，而罗北生也在入职8个月后挂印离去。

  按照最初的规划，旭辉广东区域将在2021年前后实现300亿元的销售额，旧改是主要供货渠道之一。但目前看来这个目标的实现难度不小，2020年，广东5个城市的合同销售金额仅有153亿元。

  旧改项目的推进未达预期可能是原因之一，虽然旭辉在广东已有不少旧改项目在跟进，但截至目前完成转化的项目寥寥可数，被寄予厚望的广州旭辉城市更新公司至今尚未有旧改项目签约落地。

  旧改人事变局

  在旭辉的全国布局中，相较于环渤海、长三角和中西部，华南地区的起步算是比较晚的。该公司直到2016年下半年才进驻粤港澳大湾区，为了尽快站稳脚跟便制定了以合作开发和旧改为主的多元化增储战略。作为粤港澳大湾区的核心城市，广州的旧改市场自然是不容错失的，2019年12月，广州旭辉城市更新公司成立，下辖广州、佛山、中山等城市，旭辉广州事业部总经理殷杰被调任为该公司总经理。

  罗北生是2020年3月份到岗的，职位是董事长。他的上一份工作是广东保利房地产开发有限公司董事长，曾操盘保利赖以成名的琶洲村旧改项目，还担任过广州保利城改投资有限公司总经理，主导冼村、萝岗、新塘等旧改项目。

  某房企旧改负责人对中国房地产报记者表示，跟招拍挂不同，企业的规模优势在旧改领域并不突出，口碑更为重要。“村民看重的是诚意，钱到位，人也要到位，我们副总裁每个星期都要到村里去，级别越高的领导参与，推进速度就越快。”

  而罗北生在旧改项目中也是事必躬亲，多年下来在村民中积累了不少口碑，各方关系都处理得较为和谐。旭辉邀他加盟，打开广州旧改大门的目的很明确。

  虽然身负重任，但殷、罗的在职时间却只有短短数月时间。2020年6月23日，广州市黄埔区新龙镇均和村举行了旧村改造启动区拆迁补偿款项发放仪式，这是他们二人最后一次以广州旭辉城市更新公司高管的身份公开亮相。来自企查查的信息显示，早在2020年4月，广州旭辉企业管理有限公司的法人就已经由殷杰变更为刘煜，4个月后，广州旭辉城市更新公司的法人也从殷杰变为了刘煜。而罗北生则是在2020年11月正式离职的，只待了8个月。

  据知情人士透露，目前广州旭辉城市更新公司已没有董事长这一职位，一把手是总经理刘煜。

  随着竞争者的不断增多，广州旧改市场的竞争已经日趋白热化。后来者旭辉的斩获不算多，截至目前，在广州只参与了黄埔区两个旧改项目——均和村及九楼村的前期工作，均和村及九楼村，其中九楼村已经完成数据测量、老人安置点建设等工作，还有全村范围内近1/3房屋的签约工作。

  300亿元销售目标压力不小

  2020年，旭辉录得了2310亿元的销售额，同比增长15%。虽然各区域销售额均有不同程度的上升，但区域间的表现也有很大差距，占比最高的长三角区域实现销售额1011.9亿元，同比上升4.4%，环渤海区域实现销售额529.3亿元，同比上升5.1%；中西部区域与华南区域销售增长速度较快，其中中西部区域实现销售额513.8亿元，同比上升43.3%，排在末位的华南区域实现销售额255.0亿元，同比上升46.1%。

  华南区域涵盖了福建、广东、广西、海南4省区，广东无疑是最具增长潜力的省份。进驻广东之初，旭辉踌躇满志，在2017年便曾表示要在5年内做到300亿元的销售额。从近几年的销售数据来看，目标的达成任重而道远。2018年，旭辉在广东共有佛山、广州、中山、江门4个城市贡献销售收入，总销售额约在70.5亿元。2019年，佛山、广州、东莞3城录得103.6亿元的销售额。2020年，佛山、东莞、惠州、深圳、江门5个城市一共取得153亿元销售额。过去两年，旭辉在广东都保持了约47%的销售额增速，若要在2021年达成300亿元，今年的增速需大幅提升到96%。

  销售规模未达预期，很大程度上是因为土地储备的制约。即便是迫切想打出一番天地，但旭辉对招拍挂市场依然持谨慎态度。2020年，旭辉新增了1310万平方米土储，通过一级开发、商业勾地、收并购等渠道新增的土储占比达到了51%，相较2019年的33%有明显提升。按照旭辉控股董事局主席林中的说法，这是为了确保利润水平，因为多元化渠道拿地利润往往会远超招拍挂项目。

  秉承这一原则，旭辉在广东也更多侧重合作及旧改等拓展渠道，储备的项目绝大部分来自合作渠道。在广州4月份的首次集中供地中，旭辉对4个地块表示有意向，但暂时也还未有项目落实。

  对于广东的旧改市场，林中颇为重视，还亲自出席了广州旭辉城市更新公司的开业揭牌仪式。他当时表示，旭辉在大湾区的发展需双轮驱动，一是持续稳健房产开发，二是敢于开创城市更新，二者缺一不可。而广州旭辉城市更新承载着未来旭辉在大湾区的土地存储使命，为旭辉的发展提供更多的突破点。

  旧改市场的各方利益盘根错节，外来者想在短期内便站稳脚跟并非易事。因此，这些年旭辉在广东的业绩大部分都是来自于合作项目的贡献，目前该公司于广东的土地储备大部分权益比都在50%以下，例如，佛山的5个项目权益比在20%-34%，中山的2个项目也只持有33%的权益。

  或许是为了加大广东市场的拓展力度，2019年底，旭辉挖来了曾担任阳光城广州区域总裁的刘煜。几个月后，刘煜便顶替殷杰担任了旭辉广州事业部总经理一职，2020年6月，旭辉宣布成立广桂区域事业部，合并原广州事业部和南宁公司，刘煜出任广桂区域事业部总经理。今年5月份，在与彰泰达成合作协议后，旭辉决定成立独立的广西事业部，原广桂区域事业部更名为广州事业部，刘煜仍然是广州事业部的一把手。