一条新闻引发了付先生的关注。

  6月9日，力高健康生活向港交所递上招股书。出于职业的习惯，他通览了这份材料，共计477页。

  他发现，这间公司是从江西起家，主打的健康概念，是发端于南昌的力高国际城。他曾在那购置了一套湖景洋房，后来转手了。

  付先生很好奇，力高国际城怎么就成为“健康”的发源地？距离它2.2公里，是南昌大学第一附属医院象湖院区，拥有省内最强的医疗资源。

  他在网上找来一位置业顾问，拍回多个视频。

  门头上，"怡邻健康”右侧，写着综合门诊、儿童健保、健康管理、邻里活动、中医康复和养老护理。底下的柱子上，挂着三块牌子，分别南昌力高怡邻社区养老服务中心、南昌相互力高长者屋综合门诊部、南昌市城镇职工基本毅力保险定点医疗机构。

  这里，曾是力高国际城的售楼处，一个拥有78万平方米建筑面积的楼盘。而周边，是密集的住宅社区。

  大概在2017年楼盘全部交付时，老板黄若虹、黄若青兄弟布下了这颗"健康"的种子，并计划在2023年前开设21间以上的康养中心。

  穿上"新装"后递表，已经成为物业企业上市的标配。尤其，当行业大佬们喊出”上市风口已经过去”，PE越来越回归理性时，后来者想到的最佳办法，唯有走差异化路线。

  乐居财经统计，在今年首次递表的20家物企中，有关民生、商业、绿色和健康，成为物企们讲得最多的新故事。但像皇帝的新装一样，是真是假，资本市场是用脚投票的。

  选好标签

  靠钱砸出来的规模之战，不是谁都有实力下场搏杀，头部之外的中小物企正在寻找规模之外的生存之道。跳出传统的住宅物业，物企正在不约而同的为自己贴上具有特色的标签。

  6月9日，递交招股书的力高健康生活，成为了继奥园健康(03662.HK)之后，第二个重押“健康”的物企。

  “我们的怡邻健康中心业务可能不会按计划增长。”“可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。”打着“健康牌”，业绩中却还没有其贡献的成分，就目前来看，“健康”是黄若虹兄弟规划的大蓝图。他们旗下还有地产上市公司力高集团（1622.HK）。

  力高健康所走的路，跟两年前的奥园健康颇为相似。回望两年前，奥园健康也是携着大健康产业梦IPO。截至目前，在其既往业绩披露中，大健康业务尚未在营收结构中独立展现。

  2020年，奥园健康总收入14.08亿元，物管服务分部贡献收入10.75亿元，占总收入76.3%；商业运营分部收入为33.32亿元，占总收入约23.7%。

  而其中与大健康产业相关的，仅有医疗在社区增值服务中被提及。2020年，奥园健康社区增值服务营收1.47亿元，占物管服务分部的13.7%。

  事实上，奥园健康大健康产业三大业务板块——康养、中医、医疗美容，其中医美已经在从中剥离了。

  尽管，大健康业务在营收上尚未全力展现，但奥园健康并没有将其弱化的打算。

  郭梓宁在年初业绩发布会上表示，“深耕大健康产业，持续深化‘健康+科技’模式，聚焦生活服务和医疗健康，深度应用于社区物业与商业中心，全方位构筑健康生活生态圈。”

  郑炜基于政府文件和通知做出预估，“基于养老和大健康产业、康养产业这个市场的规模不会低于25个万亿，是一个极其庞大的体量。”

  “跨界”康养，远不止奥园健康与力高健康生活。截至目前，银城生活服务、旭辉永升服务、保利物业、新大正等上市物企，均已有相关业务布局。

  以港股第一家上市物企彩生活为临界点，从2014年至今的7年时间里，物企挖掘“特色”逐渐外向，从住宅物业的延伸，到非住宅物业的加码，再到跨界融合的领域细分。

  围绕住宅物业所做社区增值服务扩宽，比如彩生活引入京东、360，联合探索社区增值业务，围绕社区居民生活和资产，将社区电商、房产租售、家政装修、社区养老、教育、医疗等被纳入其中。

  与此同时，从住宅物业出发，寻着更高增利空间，物企又将触角伸向非住宅领域，打包商管上市，做纯商业轻资产运营等。而近两年上市物企的“特色标签”表现尤其明显，健康之外，还有押注智慧，融合商管，做纯商业，轻操作，做绿色、走办公等等。

  名字去"物业”化

  业务之别在“隐处”，门面担当的企业名，更是将特色亮在明处。

  “去物业”基本是地产分拆物业都在做的更名之举，多以“服务”替换“物业”，而将“智慧”“科技”“生活”“悦+”等冠之成为趋势。而有些更是在分拆之时，就做好了与地产“割裂”的准备，以与地产名称完全不同的名字来包装物业。

  如万科物业去年更名“万物云空间科技服务”，空间、科技、服务都有了，万科与物业都没了；而鸿坤地产包装物业上市，选用的“烨星集团”也完全隐去“鸿坤”字样。

  事实上，物企更名的背后，暗藏的是其业务领域的延伸和增扩，“智慧”是很多物企格外偏爱的名字。

  据乐居财经统计，2017年-2021年，在19家更名的物企中，有6家名字中含“智慧”，含“科技”的有2家，含“悦”的有3家。

  近年来，前沿科技不断融入物业服务，打造“智慧社区”已成趋势。物联网、云端与大数据、无人机技术、人工智能产品等，科技不仅改变服务流程与模式，提高服务效率、提升服务价值，同时也拓展了社区金融、社区养老、社区O2O等增值业务。

  合作科技公司也成为物企的重要发展方向。中海物业、雅生活服务、碧桂园服务等物企牵手华为、腾讯等科技公司；融创服务战略投资了前百度高管李明远的锋物科技，双方将云计算、物联网、大数据和AI技术等引入物业管理。

  在筹谋上市的物企中，对利润较高的非住宅领域关注度在不断增加，加入赛道的物企也在逐渐增多，从以前的个位数到现在超10个。部分更是将其重押的特色业务写在名字上，比如今年初，中骏集团分拆物业递表，主打“商管牌”，在递交招股书时，便用“中骏商管生活服务”的名字。

  打破规模“内卷”

  目前物业管理服务的收入依旧占据着收入重头，但只盯着“一亩三分地”，很难长久保本赚利。

  截至去年底，已经有16家上市物企的管理规模突破亿方，其中，保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活、恒大物业，5家企业在管规模在3亿平方米或以上。

  规模增速方面，奥园健康、融创服务、和泓服务、世茂服务、雅生活服务、时代邻里，6家物企在管规模增幅超过100%。

  物企的规模“内卷”愈演愈烈，然而大规模并不等于高收益。一方面规模效应见效慢，另一方面扩张的项目标的质量参差还会拉低原本的盈利水平。

  2020年底，和泓服务完成5笔收并购，规模增长118.3%至1790万方。而这5笔收购项目的盈利能力参差不齐。其中，在2020年6月份收购的上海同嘉，业绩并表后，不仅没有为和泓服务带来利润增长，93.1万元的亏损给利润带来了反向拉动。

  除了“蚊型物企”竭力拓宽规模，头部物企的“规模焦虑”也十分明显。在处理规模和毛利率的协同增长上，有些头部物企亦陷入了盈利水平倒退的困境。例如，规模已经突破5亿方的雅生活服务，去年三项主要业务的毛利率就出现“集体倒车”。

  过去一年，雅生活服务花费12亿元收购了5家公司，体量不断扩大的同时毛利率却未有提升。整体毛利率下降7个百分点，降至29.7%，物业管理服务、外延增值服务和业主增值服务分别减少3.5％、9.7％、1.2％。

  为了从竞争激烈的规模赛道“厮杀”出来，更是为了从规模中攫取更多利润，不少物企寻求突围，纷纷开辟多元的发展路线。“增值服务是所有物业企业未来决战的主战场。”碧桂园服务总裁李长江直言道。

  从募资的数据来看，据克而瑞统计，2020年新上市的18家企业中有13家将部分募集资金用于发展业主增值服务，平均占比为募资额的16.3%，是除了规模扩张外的第二大用途。

  而从业务毛利率来分析对比。克而瑞数据显示，2020年企业整体毛利率约为30%。从结构来看，物业管理服务整体毛利率仅为22%左右，而业主增值服务的整体毛利率接近45%，是物业管理服务毛利率的两倍有余。