将物业资产注入财信发展，卢生举保障了地产上市平台，却难圆物业上市梦。

  6月11日，财信发展(SZ:000838)发布公告，拟以现金方式向财信物管收购安徽诚和物业100%股权，交易价格1.98亿元。

  据了解，财信物管为财信发展控股股东重庆财信地产全资子公司，卢生举为重庆财信地产实际控制人，总股权股比例74.3581%。因交易双方均由卢生举实际控制，故此笔交易构成关联交易。

  交易标的安徽诚和物业是一家具有国家一级物业管理资质的企业，成立于2008年 8月，注册资金2000万元。旗下有一家子公司，即合肥宁巨物业管理有限公司，18家分公司，现有项目45个。

  2020年，安徽诚和物业实现营业收入1.33亿元，净利润1675.22 万元。截至2021 年3月末， 公司合同管理面积合计1568.05万平方米。截止2020年12月31日，安徽诚和物业100%股权评估值为2亿元。

  在这次收购之前，财信发展上市公司并没有物业业务，只有房地产和环保。

  对于此次收购缘由，财信发展在公告中表示，公司将以本次收购为契机切入物业行业，拓展物业管理业务，同时，本次交易后上市公司将注入具备一定盈利能力的物业服务资产，改善上市公司的盈利状况。

  “保底”收益

  如上所述，财信发展此次收购行为实际上是卢生举将物业资产注入了上市公司。而被注入安徽诚和物业原本不是重庆财信地产旗下资产。

  据了解，安徽诚和物业最初由北京蓝鼎投资有限公司出资设立，起初注册资金为500万元。2018年-2021年，公司经历了多次易主和增减资，在成为重庆财信地产全资子公司前，安徽诚和物业由海南烨城投资与重庆得固商贸分别持股50%。

  据企查查显示，海南烨城投资由袁智杰100%持股，重庆得固商贸则是由刘光银与明钰森各自持股99%和1%。

  2021年5月7日，海南烨城投资与重庆得固商贸分别将其持有的股权转让予财信物管，彼时安徽诚和物业的全部权益评估值约为2亿元。

  也就是说，卢生举将安徽诚和物业收入囊中仅一个月后，就将其注入了上市公司。

  根据安徽诚和物业近两年的营业数据来看，公司正处于利润的上升期。2019年公司营收1.46亿元，实现净利润1.36亿元。2020年，公司的营业收入减少了9%，但净利润却增长了超20%。此外，根据评估结果，安徽诚和物业预计在2021年-2025年的净利润分别为1667.79万元，1882.9万元、1962.94万元、2017.05万元及2027.32万元。

  将处于盈利期的安徽诚和物业注入财信发展，无疑将影响上市公司未来的财务指标。

  除此之外，交易双方还签署了“盈利预测补偿协议书”，财信物管承诺安徽诚和物业2021 年、2022年、2023年的净利润分别不低于1,700 万元、1,900万元以及2,100 万元。若安徽诚和物业无法实现承诺数额，财信物管将以现金的方式向财信发展补齐。

  可见，无论安徽诚和物业日后盈利与否，财信发展的收益都已经得到了保障。

  提升估值

  物业股平均市盈率通常在30倍以上，明显高于地产。此次，卢生举将物业注入财信发展，这笔逆操作背后，或有意借物业提升上市公司估值。

  去年12月，方圆房服集团注入物业概念——方圆现代生活，彼时其动态市盈率约为11.38倍，如今已经上升至18.22倍，估值大幅提升。截止6月15日，方圆房服集团总市值达2.36亿港元，年内增幅超20%。

  近两年以来，财信发展股价一直低位震荡，大多在4元/股之下徘徊。2021年5月25日，公司股价盘中冲高至每股3.63元，创近半年以来新高后便持续下跌，截止6月15日，财信发展报收于3元/股，跌4.15%。

  横盘太久，财信发展的股价需要一剂“强心针”。事实上，方圆房服集团已做出了“正确示范“。

  分拆上市“梦碎”

  据了解，财信智慧服务集团为财信集团下属的物业板块，该公司同样由重庆财信地产100%控股，卢生举为公司实际控制人。

  换言之，财信集团本是有自己的物业公司，在2019年财信智慧服务集团已经有了谋求上市的打算。

  2020年1月16日，财信智慧服务集团董事长薛茫茫曾在集团新春团拜会上称：要加速扩张发展，切实履行战略发展规划和“3个1”阶段性战略目标，实现香港主板的上市。

  今年5月以来，卢生举一直在挪腾旗下的物业资产，挪入的主体正是于今年4月才成立的财信物管。

  企查查显示，财信物管成立于2021年4月26日，注册资金2000万元。成立一个月后，公司开始了一波收购行动。除了安徽诚和物业之外，还购入了湖南财信智慧生活服务30%股权与重庆财信龙水湖物业服务100%股权。

  2021年5月8日，湖南财信智慧生活服务30%股权由重庆得固商贸转至财信物管，另外70%的股权握在财信智慧服务集团子公司公元物管手中。

  同日，重庆财信龙水湖物业服务100%股权由财信智慧生活服务集团转向财信物管。加上前一日收购的安徽诚和物业，财信物管两日内拥有了三家公司。

  挪移资产往往被业内视为公司谋求上市的前兆，但随之安徽诚和物业被放入地产上市平台，同业竞争变成了卢生举上市路上的一道坎。

  与收购公告同日发布的是财信地产关于避免同业竞争的承诺函。重庆财信地产承诺，自本次收购后起18 个月内，通过包括资产重组、关停并转、业务合并等方式解决同业竞争的问题。

  换言之，财信智慧服务集团、财信物管在未来18个月之内，都要注入到财信发展上市公司内。

  在物业资产被注入财信发展后，物业独立上市的梦也将随之破碎。