“过去，由于港交所金融制度相对内地更加完善，市场自由及开放程度更高，赴港IPO成为中小房企主流上市路径，约有54%的上市房企选择了赴港上市。在房企分拆物业赴港上市方面，2020年以来更是进入高峰期，全年共有18家物企登陆资本市场，2021年这一节奏并未放缓，上半年就成功上市4家，另有7家通过上市聆讯。

  但这一节奏，或将被港交所上市新规打破。近期，香港联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

  聚焦房地产行业，这则消息对于正在排队或计划上市的房企以及物管企业来说，并不友好。这意味着，房企和物管企业赴港上市门槛将再度提高。但考虑到目前TOP30房企已全部完成IPO，且房企大多规模较大，新规出台更受影响的大概率是被分拆的业务上市。比如规模不够大、盈利不够稳定的物企将被直接拦在资本大门之外，由于新规实行尚有半年时间差，预计下半年将迎来企业递表潮。”

  01

  盈利能力成重要指标

  按照联交所规定，调整后的上市新规要求，申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合两个条件：最近一个财年不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。

  实际上，盈利规定的调整是自1994年推出之后首次调整，如今经济和市场发展情况迅速，上市企业最低市值从1989年至今已调高了5倍，2018年是最近一次市值调整，要求最低市值为5亿港元。这就很容易造成盈利能力差的上市申请人却以25倍历史市盈率（5亿港元/2千万港元）上市。

  在此之前，港交所曾在2019年修订《上市规则》，对“借壳上市”做了严格的规定，判定标准大幅收紧，对于内地企业而言，赴港借壳上市整体时间拉长，借壳交易不确定性增加，更多只能通过IPO，接受上市审核。

  此次新规出台之后，两大规则叠加，意味着主板IPO门槛提高，规模较小、盈利不稳定的小型企业将直接被拦在资本大门之外。

表：新规前后，港交所主板上市财务要求情况

数据来源：港交所

  02

  下半年物管企业或集中闯关

  新规之后，哪些企业将被影响？

  对于地产行业而言，目前大多数的房企都已完成了赴港上市，TOP200房企中，已上市房企的数量占比约为60%，从各规模房企的上市情况来看，TOP50以内的上市房企数量占比最多，超过了90%。此外，由于房地产企业自身重资产属性，本身规模较大，而此次修改的仅是最低上市盈利门槛，影响相对不大。

  即便如此，中小房企上市之路依然坎坷。目前在港交所递交招股书但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以来共有5家房企房企递交招股书。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，其余企业均显示“招股书已过期”。

  新规正式实行之后，房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将受到直接影响。其中，影响最大的将是物管企业，自2018年起，物业管理分拆上市就形成浪潮，据统计2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年则达到了18家。进入2021年，先后有宋都服务、新希望(14.040, -0.40, -2.77%)服务等4家于上半年成功上市。

  对于正在排队或正筹备上市的小型物管来说，未来上市压力着实不小。克而瑞物管监测数据显示，截止6月24日，共有16家物业管理企业在港交所排队上市，越秀服务、融信服务、朗诗绿色生活服务等7家物企于近期通过上市聆讯。

  按照新规，正在排队的16家物企中将直接影响2家，分别是明宇商服和祥生活服务，如果年底前不能通过聆讯，在2022年1月1日后重新递表，就要受到新规的制约。在距离年底还有半年多的时间内，预计下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。

表：截止6月24日物管企业赴港上市排队情况及近三财年净利润（单位：亿元）

备注：明宇商服、祥生活净利润单位为亿港元

数据来源：企业招股书、CRIC物管

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  物业股回归经营关注盈利

  物业企业赴港上市依然保持快节奏，2021年至今，已有4家成功上市，去年同期仅3家。另外，有7家物企在近期通过上市聆讯，下半年将再次迎来物企上市高峰。

  此次港交所的新规背后的政策导向也更加明确，即更加关注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是随着近期物业股的大量上市，这一概念股的稀缺性消失，不少物业股开盘就迎来了破发。在市场逐渐回归冷静，物业股重新受到审视的当下，迫使物管企业们更加关注未来的经营及盈利空间。

表：近期物管股开盘破发情况（亿港元、港元/股）

数据来源：WIND、CRIC整理

  预计，为顺利实现上市，预计物管行业将迎来新一轮兼并收购潮，物业管理企业的分化趋势显现。对于大多数尚未上市的小型物管而言，若想上市就必须尽力达标盈利水平，而达标盈利水平的最快方式，无疑是加大兼并收购，扩大营收规模。对于已上市物企而言，资本加持下进行的收并购也将只增不减。

  已上市物企也并非一劳永逸，除了兼并收购扩大营收规模，还要提升盈利水平，并且从第三方外拓、增加非住宅物业管理、挖掘社区增值服务等方面着手，不断挖掘企业盈利空间。

  上市门槛提高，有助于提高主板上市企业的素质的同时，容易导致部分小型物业企业难以在主板上市，规模较小、盈利能力弱的中小型房企IPO之路也会日渐艰难。

  未来，行业分化将进一步加剧，资本市场的资金更聚集头部优质企业，而规模较小的企业或有边缘化风险。从长远来看，从物业企业而言，在资本市场回归冷静的当下，增强盈利能力和运营效率，做强服务，才是企业企稳发展的重中之重。