一回生，二回熟。

  卢志强和孙宏斌又合作了一把。

  相比之前直接把项目卖给融创，卢志强这回留了一条“退路”。与其说是卖，不如说是“当”，把项目“典当”给融创，一年内有权回购。

  两年前，融创斥资百亿接盘了北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目，二人成了生意场上的朋友。

  有种生意叫“回头客”，卖家货真价实，买家诚信有誉。

  这次泛海转让项目，卢志强又想到了孙宏斌，还附带了对泛海有利的“回购条款”。老孙很爽快，卢志强信得过他。

  这一年时间，相当于给了泛海一个缓冲期。

  为缓解债务压力，今年以来，泛海控股(000046.SZ)已经卖掉了超165亿元的资产，超过其2020年全年营业收入。

  6月初，泛海控股以13亿美元的价格出售了旗下IDG公司，6月25日，泛海控股又公告称，控股子公司武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武汉公司”）与融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了《协议书》，武汉公司拟向融创房地产转让其持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”）剥离资产后的100%股权，回笼资金22亿元。

  泛海控股方面表示，本次交易的对价，由融创房地产以现金的方式支付，出售资产所得款项，主要用于偿还泛海控股的债务。

  不过，卢志强带了“附加条款”，首先是剥离出的资产，仍将保留在泛海体系内，只是浙江公司不再纳入泛海控股的报表内；其次对于泛海浙江公司的股权，泛海武汉公司或其指定方有权在 2022年6月23日前进行回购。也就是说，卢志强有一年的时间拿回这部分资产。

  先剥离再转让

  此次泛海控股转让资产，分了两步进行。

  第一步是泛海控股内部资产划分，将武汉公司持有的浙江公司部分资产进行剥离。剥离的资产包括浙江泛海持有的中国民生信托有限公司10.7143%股权，以及持有的杭州泛海国际中心1号楼的1082.4平方米商业和22个车位。

  值得注意的是，中国民生信托同样为武汉公司控股子公司，持股比例82.7071%，浙江公司持有10.7143%股权，截至2021年3月31日，浙江公司的总资产为51.35亿元，净资产为21亿元。

  第二步才是将上述剥离资产100%转让给融创房地产，融创房地产为北京融创控股集团有限公司全资子公司，实际控制人为孙宏斌。

  根据协议，融创房地产将支付给泛海控股约22亿元现金，其中股权转让价款为15.3亿元，债权转让价款为6.66亿元。经泛海控股初步测算，本次交易对归属上市公司股东净利润影响约-4.7亿元。

  泛海控股在公告中表示，综合考虑到浙江公司的账面价值及其旗下资产债务、担保等情况，本次股权转让将有效缓解公司现阶段债务压力，改善现金流状况，更好地开展经营工作。

  实际上，与融创房地产的交易除了让泛海控股“回血”一部分现金，同时也减轻了一部分债务压力。

  因为转让完成后，浙江公司持有的杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心均将由融创房地产持有、经营，浙江公司将不再纳入泛海控股合并报表范围。

  据悉，杭州钓鱼台酒店为武汉中心大厦开发投资有限公司和北京山海天物资贸易有限公司分别提供9亿元融资担保和1亿元借款担保。杭州民生金融中心则为“18 海控 01”债券提供40亿元的担保。

  融创二次接盘

  这是融创第二次接盘泛海控股武汉公司资产。

  2019年初，泛海控股以125.53亿元的价格，将武汉公司持有的上海泛海建设公司100%股权转让给融创旗下公司，北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的所有者随之变更，双方的交易也是以现金支付。

  武汉公司是泛海控股旗下房地产开发公司，也是其转型金融中最“重”的资产。

  除了被转让的北京、上海、浙江的项目，武汉公司在武汉打造的武汉CBD项目，累计投资450余亿元，开发房建项目面积462万平方米，建成百米以上高楼88栋，吸引近2000家企业入驻，容纳就业人数近3万人，向地方政府纳税约76亿元。

  泛海控股有意让武汉公司变轻。

  2020年，泛海控股先后两次，以总价79.5亿元的价格，受让杭州陆金汀持有的武汉公司9.7447%股权，为去地产化做准备。

  实际上，武汉CBD本身也处于转型之中。据武汉市江汉区“十四五”规划，未来5年，江汉区将围绕国家服务业综合改革示范区建设，突出中央商务区对服务业升级的引擎作用，推动中央商务区从CBD向CAZ（中央活动区）转型，CAZ是集商务办公、现代金融、品质休闲、高端消费、特色文创、星级酒店等于一体的都市功能核心区，武汉公司的主要经营模式也将由单一地产销售向不动产经营、金融服务、投资管理等多元模式转移。

  七年转型之路

  从收购民生证券开始，泛海控股的转型之路走了7年。期间，泛海控股撕掉了一道道地产标签，金融属性逐渐显现。乐居财经梳理泛海控股转型金融“路线图”，复盘七年时间其每一步转型进程。

  2014年，泛海控股分别出资32.74亿元、10亿元收购民生证券约73%股权及民生信托25%股权，由此提出由单一的地产企业向涵盖金融、房地产等业务的综合性公司转型。

  2015年，有着银行、信托、保险、证券履历的9名高管进驻泛海控股董事会，之后，泛海的金融属性开始凸显；

  2016年底，泛海的交易性金融资产总额为104.26亿元，较2015年底的48.74亿元，暴增超过一倍；

  2017年开始，泛海控股存货值持续下滑，从800亿到600亿左右，缩减近1/4；

  2019年，泛海控股的交易型金融资产总额首次超过其货币资产总额，资产范畴扩大至债券、股权、基金、信托、可转债、不动产投资、资管计划、理财产品等。

  2020年1月，泛海控股完成公司类别的变更，正式由房地产业门类更新为了金融业门类。同时，泛海控股房地产业务营收占比也缩减至不足20%，金融化业务的营收占比则上升至80%。

  2020年年报显示，泛海控股营收为140.57亿元，其中房地产行业营收21.35亿元，同比减少近7亿元，占营收总额比例15.19%；期内，信托、证券、保险行业营收占比约84.51%。

  目前，“泛海系”已经构建起了一个包括银行、证券、保险、基金、信托、期货、融资租赁和互联网金融在内的完整金融版图。

  2021年一季度，泛海控股营收为62.1亿元，同比增长165.94%，但归母净利润亏损1.49亿元，由于债务压力，泛海控股也在拍卖资产抵债。

  据不完全统计，今年以来，泛海控股通过出售资产和股权，回笼资金已经超过165亿元，包括以23.64亿元将民生证券13.49%股权转让给上海沣泉峪企业管理有限公司；以30.65亿元向绿城房地产转让未报建和开发的武汉CBD 8.37万平方米的土地使用权；将武汉万怡酒店、宗地14B地块商业以5.45亿元的价格转让给信达金融租赁；还有近期的13亿美元变卖IDG；以及股权拍卖获得3.981亿元。