路遥知马力，日久见人心。
 
      自泰禾陷入资金链危机以来，黄其森从未转出手中持有的北科建股份。反观北科建，却不断往二股东伤口“撒盐”。
 
      6月4日，北科建将与泰禾合作的北科建泰禾丽春湖院子项目置上了“货架”。据北京产权交易所消息，北科建拟转让北京瑞坤置业有限公司（简称“瑞坤置业”）51%股权，转让底价3.7亿元，后者正是北科建泰禾丽春湖院子的项目公司。
 
      这并不是北科建首次“甩卖”瑞坤置业51%股权。今年4月中旬，它就曾在北交所挂牌出售，彼时尚未公开底价。
 
      乐居财经获悉，自2019年以来，北科建泰禾丽春湖院子因“减配”问题频遭业主维权，目前只剩少量现房出售。
 
      眼下，北科建不仅将双方合作“结晶”放上货架，还将二股东泰禾告上法院，公开撕破脸。
 
      状告二股东
 
      泰禾深陷“债务危局”后，北科建及双方合作的北科建泰禾丽春湖院子的处境，也备受外界关注。
 
      早在2014年7月，瑞坤置业以23.3亿元摘得北京昌平沙河区域的丽春湖项目地块，溢价率5.91%，楼面价28156元/平方米。次年，泰禾与北科建就该宗地块展开合作，引入泰禾院子系产品。
 
      项目开盘后，曾以55.3亿元的成绩，成为2017年度中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”，并占据中国别墅市场历年销冠。
 
      也是在这一年年中（2017年6月），泰禾集团以17.49亿元受让宁波科桥持有的北京科技园建设23.32%股权，成为北科建的第二大股东。
 

      截止目前，北科建有四位股东，包括北京市国资产经营有限责任公司、泰禾集团、北京城建投资发展股份有限公司、北京城市开发集团有限责任公司分别持股54.45%、26.43%、14%、5.12%。

      北科建要离泰禾而去      

      眼下，虽然黄其森与泰禾陷入暂时性危机，却并未“倒卖”手中的北科建股权。
 
      但反观北科建，不仅将双方合作“结晶”放上货架，还将二股东泰禾告上法院，公开撕破脸。
 
      事件起因要从2018年4月24日说起，瑞坤置业与福州泰禾房地产开发有限公司（简称“福州泰禾”）订立《借款协议》，前者向后者提供借款3.43亿元，借款期限自2018年4月26日至2018年8月6日，借款年利率6.5%。
 
      乐居财经查阅获悉，瑞坤置业有三位股东，包括福州泰禾、北科建以及北科建全资子公司北京京雁置业有限责任公司，分别持股49.0002%、48%、2.9998%。

      北科建要离泰禾而去

      根据《借款协议》，如若福州泰禾未在协议约定的期限内偿还借款及利息，则未还款项借款利率按银行同期贷款利率4倍计算，直至借款全部还清，并承担由此为瑞坤置业带来的一切损失。

      假设按照银行同期贷款利率5%计算，4倍就是20%，这不亚于放“高利贷”的利率。
 
      还款期限已至，泰禾并未将借款全部还清。2018年12月19日，瑞坤置业、北科建与福州泰禾签订《债权转让协议书》，约定瑞坤置业将其对福州泰禾的上述借款本息转让给北科建。
 
      同日，福州泰禾向北科建及瑞坤置业出具《承诺函》，同意在案涉借款未归还之前，瑞坤置业有权将福州泰禾应分得股利直接抵扣上述借款的利息及本金。同时为担保偿还，2019年4月1日，福州泰禾将其持有的瑞坤置业49%的股权质押给北科建。

      2019年9月22日，泰禾集团出具《关于偿还北京瑞坤有限责任公司借款的还款计划》，承诺就上述3.43亿元借款及利息承担偿还义务。此后，各方达成将北科建向泰禾集团的股东分红款用于抵扣《借款协议》项下借款的计划。

 
      之后，福州泰禾、泰禾集团以现金支付、抵扣股东分红款的方式偿还了《借款协议》项下的部分本金及利息。但截至2020年8月10日，福州泰禾、泰禾集团尚欠北科建本金3.11亿元及利息303.31万元未偿还。
 
      一直拿不到钱的北科建，终于将二股东泰禾起诉至法院，请求判令福州泰禾、泰禾集团向北科建支付借款本金3.11亿元及利息303.31元。同时，北科建有权以福州泰禾持有的瑞坤置业49%的股权折价或拍卖、变卖的价值在上述第一项确定的债权范围内优先受偿。
 
      “撬动”基金并购
 
      该拿地的拿地，该合作的合作，北科建似乎也未受泰禾危机影响。
 
      6月21日，一家名为“济南领秀睿华管理咨询合伙企业（有限合伙）”的公司悄然成立，注册资本6.3亿元，目前尚无对外投资。
 
      这家新设立的公司有三位股东，北京科寰信息咨询中心（有限合伙）（下称“北京科寰”）、华润深国投信托有限公司（下称“华润信托”）、北科建科睿资本管理（北京）有限公司（下称“科睿资本”）各占股53.16%、46.83%、0.01%。
 
      其中，大股东北京科寰由北科建和科睿资本各占股99.8%、0.2%，后者又为北科建100%控股子公司。换言之，这家新公司实际是由北科建和华润信托合资成立。
 
      乐居财经梳理发现，这并非双方合作的第一家公司。近年来，北科建与华润系合作甚密，且科睿资本均在其中扮演了重要角色。
 
      最早在2018年11月，由科睿资本作为GP发起设立，北科建及华润信托、华润资产作为LP共同投资的南宁领秀润红有限合伙基金，通过增资方式获得华润置地温州七都岛项目公司49%股权。这是双方的首次合作。
 
      之后，科睿资本又以同一模式，并购了华润置地温州润睿房地产开发有限公司、温州鼎润房地产开发有限公司等多个温州项目公司。
 
      继与华润建立合作关系后，去年科睿资本又搭上中国金茂，取得金茂珠海斗门项目50%股权，借此进驻粤港澳大湾区。
 
      据悉，科睿资本为北科建并购业务投资平台，成立于2016年底，2018年初正式运营，注册资本1000万元，目前对外投资了7家子公司，持股比例在0.0158%至0.2217%不等。
 
      官方信息显示，科睿资本在管基金规模已挤进百亿行列，投资项目包含产业、商办和住宅不同业态，覆盖上海、杭州、温州、济南、珠海等多个热点城市。显然，北科建以科睿资本为“武器”，扩充了不少土地储备。
 
      “科技地产”的尴尬
 
      如果要写一部京城地产史，北科建一定是绕不过的存在。其头顶“中关村缔造者”的光环，出身不凡。
 
      北科建［全称“北京科技园建设（集团）股份有限公司”］成立于1999年，是围绕北京市落实中关村建设使命，专门成立的市属开发企业。最早由8家国资单位发起设立，北京首创、北京城建、北京国资经营公司分别为前三大股东。
 
      主要任务是负责中关村科技园区内一级土地开发和基础设施建设，重点是建设中关村西区、国家级软件园及西二旗规划范围内住宅建设用地的一级开发建设。
 
      之后，由于中关村土地成本上升，北科建盈利能力下降，原股东北京首创和北京城建萌生退意，于2007年将手中持有的北科建股份转让给了北京市国资公司。
 
      2009年，北科建谋划上市，但因国资改制等原因未果。也是在那年，北科建从政府平台企业向市场化转型，走出北京，先后在青岛和长三角地区开发了蓝色生物医药产业园、嘉兴智富城、无锡中关村软件园等项目。
 
      市场转型的同时，北科建高层也一直在思考北科建作为园区开发企业未来的发展方向。2011年，北科建正式确定走“科技地产”路线。
 
      但科技地产的落地和实践并不容易，需大量资金投入，盈利又非一朝一夕之事。北科建曾赖以生存中关村科技园项目老本不够吃，新项目又尚未成熟，以至于一度陷入青黄不接的尴尬。
 
      2015年，北科建集团总经理郭莹辉提出，“未来要通过拓展和并购等多种方式，加速发展增量”。当年8月，北科建并购上海融真虹桥商务广场，首开产业园区项目并购之先河。之后，北科建开启“买买买”之路，并购已然成为其扩张的重要方式。