“深圳地铁会长期持有万科股票。” 面对近段时间连续下跌的万科股票，深圳地铁董事长辛杰给现场股东抛出了一颗“定心丸”。

  这是6月30日万科股东会上的一幕。

  事后来看，万科的这场股东会开的确实有些不是时候。当天，万科A（000002. SZ）开盘后随即走低，盘中一度跌出23.5元/股的52周最低价。午后稍有回升，至收盘报23.81元/股，涨0.04%。

  对比今年3月初的最高点，万科A股价近三个月来已跌去超30%。这样的价格，显然很难让在场的股东感到满意。以至于在提问环节一开始，股价问题首先被抛向了高管层。

  对于万科股价的下跌，郁亮说，目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。但在主观上，万科要更努力，用行动去回应股东的关切。

  除此以外，一周前万科广受关注的一系列组织变动和人事安排，在这场股东会也有了详细的解答。

  郁亮对此表示，万科要从开发为主，转为开发、经营、服务并重。这是个非常大的转变，为此要从地产总部变为集团总部，精力放在转型发展上。因此开发业务的组织也要根据市场的接近性，客户的相近性等因素，划小作战单元。才有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。

  人事的安排则主要基于组织变动的考虑，“基于战略和组织的考虑，还要进行事人匹配，根据事情来选合适的人才。”郁亮称。

  对于自身被从总部调往印力负责商业一事，王海武称，自己主动申请去做商业业务，主要希望自己在这方面起到一些新的作用，并在后续能有更多的可能性，有更多学习和成长的机会。

  而除了备受热议的组织与人事上的变动，万科这场近4个小时的股东会，还出现了诸多的新变化。当中，不仅深铁第一次出现在非换届的股东会上，“以股代息”、设立职工代表董事也作为新元素出现在万科的股东会上。

  如郁亮所言，这些新变化或者都是基于万科“从开发为主，转为开发、经营、服务并重”的大方向战略而决定，是其在房地产管理红利时代下的动作和转型。但这些调整效果如何，目前仍不得而知。

  回应区域调整与人事变动

  过去这几年，房地产行业的激烈竞争导致拿地成本增加，开发商的毛利出现逐年下降的趋势，万科也不例外。今年一季度，万科实现营收622.6亿元，增长30.3%；归属于上市公司股东净利润12.9亿元，增长3.4%。而其房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率16.1%，有较大的下滑。

  对于这点，祝九胜在股东会上表示，过往几年地价占房价比是逐步上升的，最终都会体现在毛利上，从中短期来看毛利下降是行业的趋势。但这个难题并非无解，万科的方向是确定的，就是要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变，从单一赛道转向多赛道。

  “我们以前注重从开发业务里面获取利润。现在对开发业务我们在不断提高标准，同时也大胆提出来向经营类业务要利润。” 祝九胜称，万科正在不断往正确的方向上走。

  具体而言，万科未来将会围绕两个大的方面开展相应的工作，一方面是巩固提升基本盘，另一方面是从过去以开发为主向开发、经营、服务并重转变。在这个过程中不管是个人，还是公司的调整安排，都是基于这样的考虑。

  就在一周前的6月23日，万科在其内部转型发展通气会上宣布，公司将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。当中，不仅将现有的五区域细分为七区域。人事层面也出现大“换防”。

  在当天的股东上，郁亮对万科此次的组织调整做了正面的回答。

  为何将万科区域从5个裂变为7个？郁亮表示，万科从开发为主，转为开发、经营、服务并重，是个非常大的转变，为此要从地产总部变为集团总部，精力放在转型发展上。开发业务的组织也要做大调整，根据市场的接近性，客户的相近性等因素，划小作战单元，为七个区域。

  “否则地域范围太大的话，协同效应不易发挥，范围太小的话，协同效应太小。管理幅度合适，有利于做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。”基于战略和组织的考虑，还要进行事人匹配，根据事情来选合适的人才。郁亮称，“近期的组织调整都是围绕战略而来的。”

  对于自己被从总部调到印力，王海武称，“我也是受到感召，特别愿意在这样的大背景下，在新的业务上有所建树和有所学习。所以我主动申请能不能去做商业业务，加入到印力团队，在这方面起到一些新的作用，也希望自己在后续能有更多的可能性，有更多学习和成长的机会。”

  人才计划“两条腿”

  事实上，将得力干将派往新业务，寻求业务的扩张是万科一直以来的风格。也是其内部人才激发的重要组成部分。郁亮表示，万科在吸引人才，保持公司活力方面，目前主要靠两条腿：一个是内部人才激发，踏踏实实，从基层奋斗出来；第二条是通过“大江大海”引进外部人才。

  在内部人才激发上，其指出，2011年，朱保全从万科南京公司总经理的职位，主动选择去物业，如今收获非常好的业绩，表现非常出色。此外，两年多前，集团前COO张旭主动选择去物流。而王海武一个礼拜前刚从COO岗位，选择去做商业总裁则是最新的一个例子。

  在“大江大海”方面，则包括引进深圳市地铁集团有限公司党委副书记、董事、总经理黄力平作为非独立董事。郁亮认为，万科如今的大量经营业务，需要人才激发。

  值得一提的是，今年3月业绩会上，郁亮才说人才是万科的两个“短板”之一。如今，他表示：“虽然行业对人才吸引力有所下降，好在万科既能有效激发内部人才，也有大江大海的外部引进方式，以支持转型发展需要。”

  事实上，拟新设立职工代表董事，也可看作是万科这一人才计划的补充。早在5月25日，万科发布了《万科企业股份有限公司章程》修订对照表。当中提到董事会设职工代表担任的董事1名，担任董事的职工代表须为在公司连续工作满三年以上的职工，经职工代表大会民主选举产生后直接进入董事会。这一议案在股东会当天得以审议。

  万科表示，多元、均衡的董事会结构一方面使公司能融合多元化视野，发挥多方能力的作用，完善公司治理结构；又能充分发挥混合所有制机制的优势，支持万科健康可持续发展。

  另一方面，拟在H股实行“以股代息” 的年度利润分配方案，是万科这场股东的一个新变化之一。据了解，早在2013年国务院《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，提出了建立多元化投资回报体系，研究“以股代息”的制度，丰富股利的分配方式。

  资料显示，万科目前已发行H股股份数量1,893,535,668股，按照2020年度末期股息每股人民币1.25元计算，如果全体H股股东选择以代息股票替代现金收取末期股息，假设以2021年6月15日前的5个交易日公司H股平均每股收市价25.65港元为例计算，万科最多将发行1.12亿股代息股份，占万科已发行H股股份总数的约5.91%，占其已发行股份总数的约0.96%。拟摊薄的股本不到1%。

  朱旭表示，用股票来代替现金红利的发放是香港上市公司非常常规的做法，它是给股东一个选择权。这更好地保护了投资者的权益，特别是中小股东的权益。其称，如果这次能够获得股东大会的认可，万科不排除下一次提交董事会和股东大会进行审议。

  “物业一定会上市”

  当天股东会上，有股东提出，万科法定公积金已经超过50%，今年还是按照65%提任意公积金，公司未来是否会下调计提任意公积金，增加分红的比例。

  对此，郁亮表示，分红是公司给股东回报的一个方式，但还是需要兼顾平衡。其指出，特别今年以来房地产出现了诸多变化，双集中、三道红线的出台，让企业的钱比过往更金贵、更重要了。尤其在房地产的重资产行业，更需要钱。从派息上，万科希望给股东提供稳定、可预期的派息，公司基本上是按照35%的派息率进行派息，股息率在4%-5%之间。

  “如果钱在我们手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该把它全分掉……如果行业还有发展机会的话，我觉得应该是现在这样，部分留在公司里，以便抓住未来的发展机会。”

  其表示，对于三道红线、双集中等行业新规，万科始终把握六个字：“不贪婪、不恐惧”。

  对于双集中导致的企业拿地压力，祝九胜称，“双集中对我们的投资策略和投资原则来说，没有根本性的变化，我们还是按照稳健的投资原则进行投资，在有人口新增、有产业导入、有完善配套的片区强化投资。”

  据了解，政策实施至今，22个城市基本已完成首轮双集中供地。在这轮供地中，万科共拿地块47宗，可售面积717.5万平方米，花了558.6亿元，占前6个月的总投资的40%以上。祝九胜称，大体上节奏和结构还是合理的。

  在当天股东会一个有趣的插曲是，一名万科业主现场表示自己住的小区，保安笑得比较少。而自己之前买的一个万科楼盘，几万块定金几年过去了仍没退到手上。

  郁亮对此称，“我会告诉物业首席合伙人朱保全，保安礼仪应该更温暖，不要像仪仗队。”对于定金退款问题，其表示，万科为此专门上了“一块钱“项目，通过这个项目，会全面简化流程。

  “抱歉我们的工作不够到位，给你添麻烦了。”郁亮表示。

  不仅仅是万科，近段时间以来，物业板块一直是房地产追逐的热点。自2018年物业上市潮触发至今，仍有源源不断的房企在分拆物业走向资本上市。回到万科上面，2020年，万物云全口径收入达182.04亿元，同比增长27.36%，在管面积达5.66亿平方米。当之无愧成为了万科的第二大营收来源。

  但相对于其超七千亿的房地产规模而言，物业管理营收占万科的总收入仍不到4%。对此疑问，郁亮表示，衡量一个业务值不值钱，很难仅从收入去衡量。他指出，万物云未来是一个平台，未来衡量它的价值既要看本身业务的规模、收入增长等情况，也会关注新业务的开辟。

  对于物业的上市问题，他又一次指出，会考虑在未来适当的时候给它做上市安排，但目前还没有上市计划。“我们的物业服务，一定会让它上市的，这点放心。但如果我们只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”郁亮说。