保利物业（06049.HK）二度削减并购金，近20亿港元的份额划转到增值服务的账上。

  7月16日，保利物业用于战略投资和收并购的资金“对半砍”，原本有19.3亿港元投入，如今拟投入的资金只剩下约9.6亿港元。

  这是继4月份的首次减少后，第二次“动刀”并购金。4月1日，保利物业首次调整上市募集资金的用途，用于“战略投资及收并购”的金额减少超10亿港元。

  两次调整之后，战投和收并购的金额已经从29.74亿港元减少至9.6亿港元。而两次从并购金中扣除的资金，最后都划到“开拓增值服务”上。

  截至目前，其用于增值服务的金额从7.82亿港元上涨至32.6亿港元，增加的24.78亿港元，其中20亿港元来自并购金，余下4.7亿元则来自“升级数字化及智能化管理系统”的经费。

  二度缩减并购金，连投增值服务，这一内部资金流动，变相提振了股价。公告后的第一个交易日，其股价一改前几天起起伏伏的波动状态，一路上扬。截至7月19日收盘，股票报收49港元/股，当天涨幅5.04%。

  20亿加身增值服务

  “目前，保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段，并不急于输出增值服务。”保利物业总经理吴玉兰去年曾在一次采访中说道。

  然而，随着公共服务赛道的竞争者越来越多，或许保利物业也不得不提前释放其增值服务的内容，今年两次加码增值服务就是信号。

  除了增加竞争的筹码，重仓增值服务，也有自身利润的考虑。一方面，增值服务的毛利率远高于基础的物业管理服务；另一方面，增值服务的收入占比少于物业管理服务，还有较大的增长空间。

  过去一年，保利物业营收80.37亿元，同比增长34.7%。其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别为49.47亿元、13.41亿元、17.48亿元。物业管理服务收入占比最高，为61.6%，其次是社区增值服务21.7%，以及非业主增值服务16.7%。

  虽然两项增值业务的营收占比不到50%，但是在增长率方面均高于物业管理服务。截至去年底，物业管理服务的营收增速为28.7%，而非业主增值服务和社区增值服务的增幅分别为38.5%、51.5%，拉高了整体营收。

  毛利率方面，增值服务也占据着较高位置。去年，其毛利为14.99亿元，同比增长23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6个百分点。

  分摊到各业务线，非业主增值服务与社区增值服务的毛利率均高于整体毛利率，分别为20.1%和30.3%，物业管理服务的毛利占比达到46.7%，而毛利率则只有14.2%。

  招投标占比超9成

  招投标、成立合营公司，以及收并购，是大部分物企外拓的三条道路，保利物业也不例外。

  不过在保利物业的业务拓展中，招投标占据举足轻重的位置，收并购则较少。

  截至2020年12月31日，保利物业来自第三方的合同管理面积约为3.27亿平方米，较2019年12月31日的合同管理面积增长约3870万平方米。同时，新增第三方合同管理项目382个，对应单年合同金额约17.15亿元（不含续签项目）。

  其中，有超九成的项目数量来自招投标，对应合同金额占比也超过90%。上一年，保利物业通过招投标新签约合同管理项目355个，对应单年合同金额达到16.4亿元（不含续签项目），金额比例为95.6%。招投标的项目中，非住业态的特色也较为鲜明，其中非住业态单年合同金额占比超过65%。

  此外，保利物业在湖南、江西、浙江等地通过资本化的运作，最终与国企、地方国资平台等合作方以合资合作的形式，成立了4家公司。

  相比之下，收并购外拓，保利物业一直用得不多。自上市以来，保利物业通过收并购仅拿下一个项目，并且，这唯一一笔收购项目——华昌物业也选在了非住宅领域，主要服务于商办及公建领域的公司。

  去年，保利物业以8100万元收购华昌物业80%股权，然而华昌物业年内为保利物业带来的收入不到800万元。收并购的回报不稳定，或许也是其削减收并购金额的原因之一。

  公共物业增速超60%

  缩减并购金的另一层原因，与保利物业当前的业态探索也有关联。

  近两年，物企的边界不断模糊，业态、规模、空间、服务都在朝着更深更远的方向延伸。碧桂园服务发展“新物业”，万物云则表示要提供空间运营服务，保利物业在做“大物业”。

  “大物业”的探索中，除了在住宅与非住宅外，公共服务领域的布局也很明显。一般而言，公共服务项目多是与政府达成合作，通过收并购的方式较难获得稳定的项目来源。

  “对公共服务空间的拓展，是可能同步实现在管面积和服务内容、方式的两方面增长的方式。”吴玉兰就同时表示，“现在保利物业服务的所有城镇，没有一个房地产投资项目。”

  保利物业早年间便推出产品——“镇兴中国”，以自身的管理体系与管理能力，提供政府或其他企事业单位采购的公共产品与服务，承接政府所剥离的部分公共服务管理职能。

  目前，在保利物业的业态布局中，公共及其他物业的的管理面积超过半数。去年，保利物业在管面积达到3.8亿方，公共及其他物业、住宅社区和商业及写字楼的在管面积分别是2亿方、1.67亿方、1130万方，占比分别是52.9%、44.1%、3%。

  虽然，公共及其他物业的只贡献了16.2%的物业管理服务营收，不过该项业务的收入在去年实现了超60%的增长速度。截至2020年底，公共物业的收入为8.04亿元，较2019年同比增长了67.5%。

  并且在过去几年，公共物业一直保持倍速增长。2016年-2019年，收入分别为947万元、3725万元、2.2亿元、4.8亿元，2017年-2019年的增幅分别为293%、490.6%、118%。