深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。

  据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

  “这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。

  “现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。

  “三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”

  在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

  这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

  一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。

  “重点盯三个维度”

  2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

  2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

  “三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

  尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。

  据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。

  就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。

  40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。

  这些房企上半年拿地销售比已超40%

  中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。

  一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

  上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。

  4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。

  2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。

  在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。

  建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。

  上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。

  值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。

  建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。

  一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。

  另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。

  拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。

  上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。

  据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。

  绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。

  截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。

  值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。

  相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

  无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。

  去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。

  分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。