越秀地产（00123.HK）一下子花掉了23亿。

  对于2020年净利润42.48亿元的越秀地产来说，这笔钱花掉了它半年的利润。

  7月23日，越秀地产公告，以22.93亿元总代价收购广州市佰城投资发展有限公司（简称：佰城投资）98%股权。

  这是一笔关联交易。

  乐居财经获悉，佰城投资是越秀地产母公司越秀集团子公司，开发建设有广百海港城项目地块，该项目已于2019年底正式开工，总投资约40.7亿元，将于2022年8月26日竣工。

  从目前的建设进度看，这是一个相对成熟的项目，越秀地产在收购之后，将主要负责招商运营以及物业管理的工作。

  业内人士认为，母公司将占用大量资金的项目孵化成熟后再送往上市公司，这种模式尽管会压缩母公司资产增值的空间，但可以降低上市公司的负债水平，减轻上市公司的资金压力。

  实际上，越秀地产只是商业链条上的一环，它的下一站是越秀房托。

  商业链条“上游”

  据公告，越秀地产附属公司广州越秀华城房地产开发有限公司（简称：越秀华城），与其控股股东越秀集团订立股权转让协议，越秀华城以18.74亿元，收购越秀集团旗下广州市佰城投资发展有限公司（简称：佰城投资）98%股权，此外，越秀华城还将向佰城投资注资约4.19亿元的还款金额，这笔资金将支付予越秀集团，因此，其实际收购总代价为22.93亿元。

  收购完成之后，佰城投资的业绩将并入越秀地产的综合财务业绩。越秀地产称，此次收购可为越秀地产带来40万方土储，且预期将为公司整体营业收入带来贡献。

  据了解，佰城投资主要从事物业开发及投资，旗下拥有位于中国广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号项目土地业权，为广百海港城项目地块之一，该地块计容面积接近40万方，最初由广州百货企业集团有限公司（简称：广百集团）持有，规划有公寓、零售、购物中心、配套设施及地库等商业业态和配套。

  2012年底越秀集团以15亿元的价格获取其98%的股权，2017年该项目首次在越秀地产发布的五大商业新项目名单中，但直至本次转让前，该项目一直被装在越秀集团旗下。

  最新动态显示，该项目已于2019年底正式动工，预计将于2022年8月26日竣工，最迟2024年12月31日完成交付。资产孵化成熟，越秀地产从母公司手中接过该项目。

  截止2021年5月31日，佰城投资总资产账面值约为18.81亿元，权益账面值约为-6278.57万元。

  业内人士认为，母公司将占用大量资金的项目孵化成熟后再送往上市公司，这种模式尽管会压缩母公司资产增值的空间，但可以降低上市公司的负债水平，减轻上市公司的资金压力。

  越秀集团已经很熟悉这一套流程，最典型的就是越秀地产与广州地铁合作的TOD项目。

  2019年2月，越秀地产向越秀集团和广州地铁集团收购了广州市品秀房地产开发有限公司86%的股权，其中51%来自越秀集团，该公司打造有品秀星图项目，这笔“输送”在并表当年就给越秀地产带来32.27亿元销售业绩，2020又贡献了超29.15亿元的销售业绩。

  2019年5月，越秀地产通过越秀集团以总价78.5亿元收购广州地铁集团旗下萝岗项目和陈头岗两个项目51%的股权，并向两项目提供资金支持，合计代价约90亿元。同时越秀地产通过与越秀集团订立两份期权契约，在协定时间内行使期权以获得这两个项目公司的相应股权，所以涉及90亿元金额未纳入越秀地产土地投资金额，但这两个项目带来的18.5亿元左右的销售额出现在越秀地产当期年报中。

  2020年也是通过同样的方式，越秀地产获得了星樾山畔和星汇城项目各51%的股权，以及超35亿元的销售额。

  据公开数据统计，2019年和2020年，这5个项目已为越秀地产贡献了近223亿元的销售业绩。这次，越秀地产和越秀集团将这种模式套用在了商业项目上。

  “链接”越秀房托

  接手佰城投资广百海港城项目后，越秀地产将如何操盘该项目？实际上，其本身也是越秀商业链上的“输送者”。

  据了解，越秀地产旗下持有型商业项目主要由广州越秀商业地产投资管理有限公司（简称：越秀商投）专门负责开发运营管理，而完成了资产证劵化的项目则装在越秀集团旗下另一上市平台越秀房托基金（00405.HK）。

  越秀商投作为越秀地产旗下重要商业板块,目前总资产超1000亿元,资管面积超670万方,主要有以广州国际金融中心为代表的40多个商业地产项目，包括购物中心和写字楼等业态。

  目前广百海港城项目还处于建设阶段，而在项目建设完工后，越秀地产还将负责招商运营以及物业管理，当项目达到稳定回报率后，越秀地产才会将资产注入香港REITs或C-REITs，装进越秀房托基金。

  越秀房托基金2020年年报显示，旗下已经有了广州国际金融中心、杭州维多利中心、武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心等8个项目，在管面积约97万方，在越秀房托基金所持有物业组合中，写字楼资产占比超过50%。

  据了解，2020年广州国际金融中心、财富广场、城建大厦、武汉越秀财富中心的续租租金均较上一手增长5%以上。

  越秀房托基金2020年年收入总额17.59亿元，整体出租率约92.8%，同比增长0.2个百分点。

  2005 年越秀房托基金上市之初，资产规模只有46亿元，2020年末达到362亿元，其规模已经超过越秀地产，而来自越秀地产的资产持续注入，是越秀房托基金扩大资产规模的重要途径。

  例如2012年越秀地产注入广州国际金融中心后，越秀房托基金在管物业规模和估值直接跃升至200亿。

  在“地产+基金”的打法下，越秀地产少数股东权益快速增长，2016年末到2020 年末，越秀地产少数股东权益分别为37.62 亿、46.03亿、90.85亿、144.68亿、205.28亿，占比分别为72.6%，72.2%、74.6%、76/4%以及75.6%。