越秀集团与郴州市人民政府达成签订战略合作协议还不到一年时间，越秀地产股份有限公司（00123.HK 以下简称“越秀地产”）就成功获得了在郴州的首个项目。7月26日，该公司通过公开挂牌方式以约8.94亿元竞得郴州西城地块。

  用“背靠大树好乘凉”来形容越秀地产的资源获取优势并不夸张，身为广州市属龙头国企，越秀集团近年来已通过各种途径为越秀地产输送了大量项目，除了类似郴州那般的牵线搭桥外，还直接注入资产。7月23日，越秀地产在公告中表示，将以22.9亿元收购越秀集团旗下一个子公司，以此获得位于广州市海珠区的一个商业项目。

  据了解，越秀集团此前已经持有这个项目8年多时间，计划于今年下半年开售首期公寓产品。越秀地产的相关人士透露，公司选择此时收购项目，是因为可尽快实现销售和现金回流。而越秀集团此前注入的资产，也均为已孵化成熟的项目，这种“集团收购孵化——地产购买”的模式给予了越秀地产很大的现金流管理弹性，为其在“三道红线”与规模增长之间取得平衡减轻了不少压力。

  持有8年多后才注入

  公告显示，越秀地产已经与控股股东越秀集团订立股权转让协议，购买越秀集团旗下广州市佰城投资发展有限公司98%股权，这笔交易的总代价约为22.9亿元，包括18.7亿元的股权转让代价和约4.2亿元的还款金额。

  广州市佰城投资发展有限公司持有广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号地块，项目占地面积约6.3万平方米，计容建筑面积约39万平方米，规划建设公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

  这块地是越秀集团在2012年底从广百集团手中收购来的，但相关手续直到2016年5月才完成，当时收购广州市佰城投资发展有限公司98%股权的代价为15亿元。

  根据公开信息，广百集团原本计划投资40.7亿元，将该项目建成集商务办公、休闲购物、酒店及服务式公寓于一体的广州首个大型滨江海港城。将地块转让给越秀集团后，发展计划便改成用10亿元定制总建筑面积7万平方米的商业体，包括3万平方米的购物商场、2.1万平方米的甲级写字楼、1.5万平方米的写字楼、4000平方米的地面商业物业和500个地下停车位。

  按照约定，这个商业体本应在2016年底前交付，但因种种原因未能按时完工，最终交付日期被延迟到了2024年底前，为此，项目公司须向广百集团支付6500万元的补偿。

  越秀地产认为，项目土地所在的海珠区为广州核心区之一，拥有发展完备的优质生活设施及运输系统，项目土地的开发前景可期，收购完成后，项目的业绩将并入公司报表，预期可对整体营业收入带来贡献。

  而据越秀地产的有关人士介绍，该项目经历了多次规划调整和优化，目前已在正常开发中，计划于今年下半年首次开售，公司将尽快实现销售和现金回流。

  多渠道挖掘国企土地资源

  从这笔交易不难发现，该项目前期土地整理的时间和资金成本都由越秀集团承担了，直到万事俱备、只差销售这临门一脚的时候，才转让给了越秀地产。持有8年多时间，股权转让价格只提高了约25%，各项交易条件对越秀地产而言，都颇为友好。

  事实证明，拥有一个实力雄厚的控股股东也是一种竞争优势。作为总资产规模高达7300亿元的广州市属龙头国企，越秀集团近几年没少给越秀地产输送项目与资源。

  其中最典型的莫过于TOD项目了。2016年，越秀集团与广州地铁签订了战略合作协议，2年后开始进行项目合作。到了2019年2月，越秀地产才出手，花了141亿元收购了这个项目86%的股权，2个月后，广州地铁则以61.62亿港元的代价认购了越秀地产的股份，成为其第二大股东。2019年5月，越秀地产打算再从越秀集团手里收购两个TOD项目51%的股权，交易金额90亿元，但双方签订的是期权契约，约定在2019年第四季度行使期权完成收购。这就为越秀地产筹措资金留出了半年时间。

  仅仅是2019年，越秀地产就通过越秀集团输送的TOD项目增加了约315万平方米土地储备。2020年，该公司同样以订立期权契约的方式收购了2个TOD项目，新增土地储备103万平方米。这些项目被收购后迅速贡献业绩，2020年共销售了170亿元，占了其全年销售额的约18%。越秀地产曾透露过TOD项目的收购路径，那就是项目先进入越秀集团孵化，具备销售条件前才注入越秀地产，便于该公司进行现金流管理。

  除了直接为越秀地产孵化项目外，越秀集团也在很多一揽子合作里面为该公司打通了资源获取通道。例如，2020年9月，越秀集团与郴州市签订战略合作协议，双方宣布将在特色农业、优势农业、生猪养殖、房地产、城市开发、金融、交通基建等方面开展全方位的合作，此次越秀地产便是通过“住宅+配建”的模式敲开了郴州的大门。

  凭借母公司的国企背景，“住宅+配建”的模式已经成为了越秀地产定向获取土地资源的利器之一。2020年，该公司通过这种方式以较低的价格获得了4个地块，土储建筑面积约141万平方米。按照管理层的说法，这将会成为未来越秀地产主流的增加土储方式之一。

  此外，国企间的土地合作也是越秀地产重要的增储渠道。2019年，该公司透过国企合作模式增加土储约149万平方米，占新增土储的19.3%，2020年，成都、广州、苏州三个国企合作项目也为其新增了建筑面积约58.5万平方米的土储。

  从2020年的新增土储情况来看，越秀地产正在减少对公开招拍挂市场的依赖，转而从自己的国企背景优势挖掘增量的潜力。2020年，该公司从非公开市场获取的新增土储占了54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储模式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。该公司认为，通过这些多元的渠道，土地成本得到有效控制。

  2021年，虽然集中供地竞争激烈，但越秀地产仍在广州斩获7个地块，其中3幅土地是通过“住宅+配建”模式定向获取的，对应的总土储为148万平方米，溢价率均为0。5月份，该公司还通过国企合作新进入北京、东莞、宁波3座城市，新增土储建筑面积54万平方米。