半年报未至，预告先行。

  随着2021年过去一半时间，不少房企发布了上半年业绩预告。根据东方财富choice数据显示，截至7月28日，A股房地产企业共有46家发布业绩预告，其中，26家企业宣布上半年归属上市公司股东的净利润是盈利状态，另外还有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布，预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。

  从数据来看，今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多。诸葛找房数据研究中心分析师认为造成这种情况多半是受“三道红线”制约以及融资监管力度加大的影响，房企预计盈利空间将会受到一定程度的压缩。

  对于这些房企出现亏损的原因，上述分析师认为主要有两方面：“首先在全国房地产政策调控趋紧的环境下，房企的销售价格、推盘力度等均受到一定程度的影响，造成利润率下滑；其次，随着房企纷纷开始酝酿业务转型，部分房企转型失利，同时地产业务也并未带来较大盈利，也使得业绩出现下滑，另外，部分房企布局城市受疫情影响，销售回款也受到一定阻力。”

  多城调控持续加码

  中小房企面临生存挑战

  2021上半年，房地产市场延续去年底热度。从去年的“三道红线”、房贷集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。

  在这种情况下，上半年新房、二手房市场活跃度均较高。随着多城调控政策频频加码，市场热度有所回落，房地产成交规模受到一定程度的抑制，但相对而言仍处于较高水平。

  不过，这种市场热度并未传导至中小房企的业绩表现上，相比规模型房企，中小房企仍然面临了严峻的生存压力。

  在所统计数据中，上半年出现亏损的房企多为中小规模房企，例如沙河股份、南国置业、光明地产等。一位TOP30房企人士认为，中小房企资金实力较弱，资金周转效率相对较低，同时自身品牌影响力不足，运营能力有所欠缺；另一方面，“三道红线”政策制约叠加融资监管力度加大使得企业间分化明显，中小房企在融资方面凸显出一定的难度，这些因素都是导致中小企业经营难以为继的重要方面。

  实际上，随着融资端收紧以及土地端两集中政策的实施，不少中小房企已经丧失了拿地和后续开发能力。

  以*ST中房为例，由于此前的业绩疲弱，公司已经被冠以“ST”警示，公司也曾向外界透露，因主营房地产业务可销售房屋减少，预计公司上半年的累计净利润可能为亏损。

  公开资料显示，今年上半年，*ST中房已无新增房地产储备，无新开工以及竣工项目，也无商品房销售。截至二季度末，该公司可出租物业总面积3024.82平方米，实际出租面积161.28平方米。2021年上半年实现出租收入16.82万元，其中2021年第二季度实现出租收入8.41万元。

  在这些预告亏损的企业中，预计亏损额度最高的是泰禾集团。根据泰禾集团发布的盈利预告显示，其上半年归属上市公司股东的净利润预计亏损8.5亿元至11.5亿元；有5家中小企业为近年来首次亏损，分别为沙河股份、渝开发、美好置业、天保基建和国创高新。

  转型失利影响业绩

  后期战略聚焦需更明确

  除了本身的开发实力已经不适应竞争激烈的行业环境，不少中小房企在寻求转型的过程中也遇到了不小的挑战。

  不难发现，上半年业绩预亏的房企中不少都是由于转型失利而导致。

  以今年上半年首次出现净利润亏损的美好置业为例，其上半年归属上市公司股东的净利润亏损额在2.9亿元至4.1亿元。对于公司的业绩亏损，美好置业相关人士回复中国房地产报记者称，主要原因是装配式建筑业务尚未达到相应的规模，报告期产生经营亏损2亿元；此外，受房地产开发周期影响，2021年前6个月房地产项目结算面积、结算收入较少，125亿元的项目预收款也尚未达到结算条件。

  对于美好置业而言，虽然今年上半年才出现亏损，但实际上转型装配式建筑的阵痛期并不短。公开资料显示，2017年，美好置业正式进入装配式建筑赛道，此后公司业绩便呈现下滑态势，2017年至2019年归属上市公司股东的净利润逐年下滑。

  “由于公司装配式建筑业务处于培育期和投入阶段，管理费用增加且收入占比较小，房地产业务仍然是公司业务收入的主要来源。房地产业务收入与工程项目的进度和排期直接相关，完工交付的项目规模决定了收入规模。”上述美好置业人士表示，目前，公司房地产业务板块预售项目期末预收款项125亿元，但尚未达到结算条件，将在未来1-3年的期间逐步确认收入；累计取得装配式建筑业务EPC、PC及设计订单额合计约74亿元，其中履约中合同金额71亿元，将在未来1-3年逐步履约、结算，一定程度上保障了公司未来数年内主营业务收入及利润实现。

  此外，该人士还提到，装配式建筑业务的盈利时间尚取决于市场状况变化、业务拓展和经营情况等多种因素，公司能做的就是继续专注房屋智造主业，夯实公司基本面，争取实现良好业绩以获得投资者更多认可。

  相比美好置业，另一些小房企却因为转型业务表现不佳而在生死线上徘徊。

  例如*ST银亿，其业绩预告显示，公司上半年归属上市公司股东的净利润亏损3亿元至3.7亿元，同比下降1424.6%-1733.67%。对于业绩大幅下滑的原因，*ST银亿表示，受欧美、印度等境外疫情严重等因素影响，公司旗下汽车零配件境外业务经营受到较大制约，导致汽车零配件板块经营业绩产生亏损。同时，公司旗下房地产业务受项目交付收入较少、财务费用以及自持物业折旧等计提因素影响，经营业绩亦产生亏损。

  面临同样情形的还有*ST绿景。由于收入减少、期间费用（包括公司重大资产重组中介机构费用等）增加，*ST绿景预计今年上半年归属上市公司股东的净利润亏损600万元至1000万元。

  值得注意的是，*ST绿景于2019年、2020年连续亏损，分别实现归母净利润-0.09亿元、-0.18亿元，同期对应的营收分别为0.16亿元、0.15亿元。根据沪深交易所发布的退市新规，若*ST绿景今年的净利润仍为负值且其营业收入低于1亿元，则该公司很可能将面临退市的命运。

  上述诸葛找房研究中心分析师认为，房企转型过渡期较长，短时间内带来可观收益的可能性不大，因此，对于这些中小房企而言，未来一方面要保证主营业务、企业优势领域业务有较好的收入来源，以此提高营收；其次，应提高公司运营能力，在保证不影响公司运营的情况下尽可能的降低运营成本，拓宽盈利空间；第三，其建议这些转型其他赛道的中小企业，应根据公司转型业务的市场情况和发展前景，考虑是否继续聚焦该转型业务，还是布局新的业务领域。