近一年多来反复的疫情给商业地产行业的经营带来了巨大挑战，相关上市公司的业绩曲线也随之起伏不定。8月9日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK以下简称“越秀房托”）发布上半年业绩，期内该公司录得2.86亿元的净利润，相较去年同期的2.12亿元亏损有明显改善。

  但若是以2019年中期7.3亿元的净利润为参照，不难发现，越秀房托的业绩离疫情前的正常水平仍有较大距离。该公司管理层对业绩的回升还是抱有乐观预期，其董事会主席林德良在业绩发布会上透露，部分物业受今年上半年的疫情影响，出租率有所下降，相信下半年的表现会比上半年好。

  疫情也没有打乱其他房企发行REITs的计划，新城控股在7月底表示将以9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金并上市。绿地控股的酒店REITs有了点小变化，但该公司的相关人士强调，存量资产的资本化方向不变的，REITs这条路是要坚定走下去的。

  上半年业绩企稳回升

  业绩公告显示，2020年上半年，越秀房托实现经营收入8.82亿元，同比上升6.1%，物业收入净额为6.39亿元，同比下降2.3%。除税后及与基金单位持有人交易前的净利润约为2.86亿元，同比增长234.7%。

  该公司旗下的物业组合共有8项，包括位于广州的国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场，位于上海的越秀大厦、杭州的维多利商业中心，以及武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心。这些物业的产权面积共约97.3万平方米，可供出租面积约63.3万平方米，其中，成熟性物业的产权面积占了70.4%，成长性物业占29.6%。

  截至2021年6月底，越秀房托的整体出租率为93.2%，同比增长1.1个百分点，仍保持在较高水平。估值也相对稳定，8个物业的重估价值为344.88亿元，与去年同期一样。

  细分物业来看的话，疫情多少还是有些影响。该公司表示，今年五、六月份广州暴发疫情，对本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来一定影响。据林德良透露，越秀房托旗下的酒店、公寓今年5月份已经恢复到2019年5月份的水平，达到95%的入住率，四季酒店平均每月有3000多万元收入，但因为广州出现疫情，6月份仅录得200万元-300万元的收入。他表示，7月份以后，酒店及公寓的运营已恢复正常，相信下半年会有更好表现。

  广州白马大厦上半年的出租率为90.1%，同比下降了7.2个百分点，采购商因疫情而无法到位也是主要影响因素。林德良介绍，在疫情期间，该公司对大厦的1、2、6、8楼都做了不同程度的翻新和租户调整，希望可以抢到疫情恢复后的机会。他认为，全国的服装市场正在复苏，白马大厦到年底有望达到95%-98%的出租率。

  房企REITs队伍有望扩大

  作为全球首只投资于中国内地物业的上市REITs，越秀房托一直是业内的标杆。该公司2005年底在香港联合交易所上市，十多年来给投资者提供了稳定的投资回报，还获得了穆迪及标普的“投资级”评级。

  不少业内专家都认为，越秀房托具有很强的特殊性，它的成功发行，既有政策的东风又与其国企背景息息相关，其他处于类似资产负债率和现金流状况下的企业很难复制。

  在越秀房托之后，内地虽然也推出了鹏华前海万科REITs、中信启航REITs等产品，但都不属于真正意义上的REITs。2021年6月，首批9只公募REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易，这被认为是标志着我国公募REITs的正式诞生，但也仅限于基础设施领域。

  而“三道红线”下的开发商显然没有耐心静待内地REITs对房地产打开大门，他们迫切需要打通海外通道，将大量存量资产变现、优化资产负债表。7月30日，新城控股表示，公司正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。该公司认为，设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构，也有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高开发运营能力，实现长期可持续发展。

  国盛证券表示，成立REITs将至少回笼9个商业项目约45%-49%的投入资金（未考虑评估增值），有利于新城控股改善“三道红线”指标，降低公司财务杠杆。

  绿地控股早在2016年就有了设立REITs的想法，最初是计划将19家酒店物业打包在新加坡上市。绿地控股“出海”的信念很坚定，即便内地已经推出了基础设施REITs，但在该公司看来，从基础设施扩展到商业地产，还需要三年的时间。

  根据年初的消息，绿地控股的REITs项目已经在2020年底获得新加坡证券交易所的上市许可，计划装入4家酒店，在2021年中上市。然而大半年过去，这个REITs并未如期落地。

  8月10日，绿地控股的相关人士表示，首批计划放入资产包的几家酒店都是比较优质的资产，目前已有潜在买家希望产权购买，这种方式效率更高。但最终公司是选择继续将这几家酒店打包做REITs，还是进行产权买卖，目前仍未确定。可以明确的是，目前全球资产价格正处于比较好的历史位置，即便第一批酒店未能成行，其他酒店资产也可以继续走REITs这条路。