住建部中国城市科学研究会城市转型与创新研究专业委员会秘书长温锋华

  在“劲松模式”闻名北京市的同时，北京市朝阳区劲松街道依然在持续推进社区改造升级。

  作为全国率先引入社会资本用于推进老旧小区改造更新，后授权企业对社区低效空间进行改造提升和长期运营的成功案例，劲松社区旧改项目成为北京市闻名的“劲松模式”，并在全北京乃至全国老旧改项目中得到推广。

  8月9日，北京市住建委发布《2021北京住房和城乡建设发展白皮书》中介绍，北京市将老旧小区改造作为城市更新行动重要内容、作为重要民生工程和发展工程、作为“民生改善综合体”，加大力度推进。同时再次提到推广“劲松模式”，鼓励积极引导区、街与社会资本双向选择、合理对接，精准补齐公共服务短板。

  8月11日，中国房地产报记者采访到8月初刚走进劲松社区进行实地调研的城市与区域规划方面专家，中央财经大学政府管理学院副教授、住建部中国城市科学研究会城市转型与创新研究专业委员会秘书长温锋华博士，就“劲松模式”及北京市老旧改造相关问题进行探讨。

  中国房地产报：实地调研 “劲松模式”，你有哪些收获？

  温锋华：“劲松模式”是北京市旧改探索的一个典范，对其总结的相关文章的报道已经比较丰富如其“党建引领”的典范性、“多元共治”的共同缔造理念、“先尝后买”的物业服务、沉浸式的公共空间设计等等。

  从我们团队研究的视角出发，我们认为它最大的特点是成功通过引入社会资本，创新性的解决了北京老旧小区改造的动力问题，通过灵活的运营机制创新，实现了老旧小区的可持续发展，并实现了社区物业极大的升值。

  总体上，现阶段老旧小区业主对于改造意愿并不强烈，其中很重要的一个原因是改造资金来源问题，业主并没有自己出资的意愿。劲松社区通过引入城市更新运营商愿景集团，与街道签订为期20年的运营协议，在不改变社区物业产权的前提下，通过对社区公共空间的统一规划、统计改造，挖掘可运营的公共空间，愿景集团通过获得这些挖掘出来的新增公共资产的运营权，与相关的专业机构合作运营，获得相应的“微利”回报，加上愿景集团提供的“先尝后买”的专业化物业服务带来的物业收入，根据愿景集团的测算，他们预期10年内可以收回全部前期投入成本，此外，还有10年的运营盈利期，基本可以实现劲松社区的“微利可持续”发展的长远目标。

  中国房地产报：如果全面推广“劲松模式”，你觉得可能会面临的最大困难是什么？

  温锋华：对北京老旧小区改造目前最大的困难是在顶层设计层面的改造动力问题，也就是改造资金的来源问题。引入社会资本参与老旧小区改造的一个必要前提是社会资本必须找到资金回报出口，并在社区公共资产的运营期内实现两者的平衡。与传统的土地财政模式下的房地产开发可以实现快速的资金回笼不同，老旧小区改造由于没有发生产权的改变，因此并不能实现资金的快速回笼。

  愿景集团通过“劲松模式”的探索，蹚出了一条“微利可持续”的老旧小区投融资道路，但是由于各类老旧小区情况千差万别，“劲松模式”并不一定完全适用于其他老旧小区，如有些小区规模过小，并无足够公共空间增加可产生经营流水的公共资产供投资方运营。因此，需要政府、运营企业、业主等各方主体多元协商，因地制宜，通过片区统筹、街区统筹、其他资产置换等方式，找到一条适合本社区改造的融资通道。

  “微利可持续”的老旧小区改造模式与传统房地产企业的开发模式在资本的回收周期上有较大的差距，因而难于找到有充足的资金实力、足够运营经验又愿意长期参与社区公共资产运营的城市更新运营商投入到老旧小区改造中来，这是我国当前城镇老旧小区改造工作推经过程中面临的最为重要的瓶颈问题。

  中国房地产报：你如何看北京市目前旧改项目推进情况？

  温锋华：对北京的旧改应该有两个层面概念。一个是一般意义上的“旧城改造”，这是一个城市永恒的话题，北京作为一个具有三千多年悠久历史的文化名城，从建城之日起，就在不断的改变更新过程中更替发展，近年在旧改领域开展的工作包括旧城改造、棚户区改造、危旧房改造、胡同改造等等。

  第二是专指《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中提出的老旧小区改造工作。这次老旧小区改造工作，北京市政府从2017年起就开始做了大量的前期探索与实践，从2017至2019的三年里，全市累计确认老旧小区200多个。2020年国办文件出台之后，北京市给本市定的目标是150多个，2021年增长为400多个。

  通过一年多的探索，愿景集团在“劲松模式”基础上，先后在石景山的鲁谷社区、大兴的枣园社区取得比较好的实践，首开集团在春秀路小区、石景山老山东里北社区、苏州街桥西社区的实践亦得到社会的广泛认可，被统称为北京城镇老旧小区改造的“劲松模式”和“首开经验”。

  但是，由于老旧小区改造的复杂性，涉及从规划设计到公众参与、市场运营等多个环节，相比于旧城重建，工作更为复杂，沟通时间成本更高，导致全市旧改的整体工作较之2020年国办发文之初的预想，还有较大差距。在已经推进改造的社区中，各项配套设施的改造如加装电梯等，由于沟通成本和规划报建手续较为复杂，也进度较慢。因此，还需要继续加大对社会资本的招引，探索更加灵活多变的旧改模式和工作路径，进一步加快北京市城镇老旧小区改造的工作进度。

  中国房地产报：北京市住建委在这次的白皮书中，特别强调了老旧改的相关情况，你怎么看当下旧改的重要意义？

  温锋华：旧改的重要性主要体现在如下几点：

  一是它是解决人民群众对美好生活的追求与落后的居住环境之间矛盾的核心抓手。随着我国城镇化水平进入稳定发展阶段，我国城镇建设的主流从增量的建设转入存量的挖潜提升阶段。像北京这样的特大城市，经过多年的增量扩张，老城中心区留下了大量的老旧小区，这些老旧小区由于建设年代较久，加上早年建设质量与配套标准较低，社区居住环境普遍恶劣，公共空间先天不足，停车等配套设施严重不够，地下管网等基础设施日益老化，严重影响居民的生活质量，落后的居住环境与人民日益增长的美好生活的需求之间矛盾越来越突出。

  二是城镇老旧小区改造是支撑我国“六稳”“六保”工作的重要路径。习近平总书记在考察上海时提出，要坚持以人民为中心的发展思想，积极推进旧区改造，切实打好旧区改造攻坚战，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。李克强总理也指出，加力推进城镇老旧小区改造工作，是更好满足群众对美好生活的需要，是支撑“六稳”“六保”工作的重要路径。城镇老旧小区改造工作，已经上升到国家战略层面的重要工作之一，是落实人民城市人民建，人民城市人民管的重要抓手。

  三是城镇老旧小区改造是提高城镇中心区土地集约化利用的重要途径。位于城市中心区的老旧小区，土地价值高，但由于早期规划建设标准的滞后，房屋的容积率较低，公共空间利用率低，造成土地利用和产出率低下。通过对老旧小区的统一规划，整合优化社区土地资源，可以实现社区内建设用地的充分和循环利用，拓宽社区的空间容量，为社区邻里中心、基础设施，市政道路和公共绿地等提供更多空间。