处于“绿档”就一定安全？上市房企债务压力可能比想象中更严重。

  据中国房地产报记者统计，2021年上半年，TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元，手握现金（不包括受限制存款及现金）2.68万亿元，现金对有息负债平均覆盖率仅42%。

  自去年下半年以来，包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台，以及多地严查经营贷款违规入市情况下，房企融资渠道持续收紧。

  在曾经高周转模式下，高负债并不算什么，很快可以通过回款解决负债问题。但现在，房企权益销售额占比明显下降，销债比指标并不理想。另据中国房地产报记者统计，2021年上半年TOP50上市房企权益销售额合计3.99万亿元，平均销债比为63%；曾被部分开发商引以为傲的销债比指标如今已黯然失色。

  债务危机如影随形。

  现金2.68万亿元 有息负债超6万亿元

  “现金为王”时代，没有什么比手握资金更安全。

  据中国房地产报记者统计，2021年上半年TOP50市房企共持有现金2.68万亿元，其中，万科、碧桂园分别以1952亿元和1679.21亿元成为“现金王”。此外，持有现金超过1000亿元的还有保利发展、中国铁建、中海地产、融创中国，这6家共持有现金8767亿元，约占TOP50强房企总现金33%。

  但高负债也是甩不掉的包袱。截至2021年上半年，TOP50上市房企总负债共计21.52万亿元，总负债超过1万亿元房企有6家，均是标杆大房企，如万科、绿地控股、保利发展等。

  在房企负债中，分为有息负债与无息负债，其中，有息负债主要是指企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实负债水平。

  据中国房地产报记者统计，2021年上半年TOP50上市房企有息负债共计6.37万亿元，按照7%平均融资成本计算，每年要还利息约4500亿元。

  从有息负债规模分布看，有8家房企有息负债规模超过2000亿元，分别是保利发展、碧桂园、融创中国、绿地控股、中国铁建、万科集团、中海地产等，这8家房企有息负债规模共2.6万亿元，约占50家房企有息负债总和41%。

  其中，保利发展、碧桂园、融创中国有息负债均超过3000亿元，分别达3341.14亿元、3242.4亿元、3035.3亿元；有14家房企有息负债在1000亿-2000亿元，分别是华夏幸福、龙湖集团、招商蛇口、世茂集团、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、金地集团、中国奥园、旭辉集团、新城控股。

  21家有息负债在500亿-1000亿元，包括雅居乐、中国金茂、绿城中国、阳光城、金科股份、远洋集团、龙光、融信、正荣、荣盛等；有息负债在500亿元以下有7家，如祥生集团、滨江集团、首创置业、路劲集团、弘阳地产、新力控股、建业地产。

  在财务考核中，有息负债现金覆盖率、货币资金与有息负债比率，可以用来分析公司是否存在债务危机。一个财务稳健的公司，其货币资金应该能够覆盖有息负债。

  以此指标来衡量，即便如万科这种偏谨慎型房企、手握现金1952亿元，但有息负债2697.1亿元，现金覆盖率也才72%，这在TOP50强房企中已经算是最好成绩。

  销债比普遍不达标

  “在行业中，销售量和负债比例大于1就没有风险，我们现在销债比超过了1.5到2，基本上没什么风险。”这是3年前融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上说的一句话。彼时，融创销债比远在1以上。

  在房地产行业，高杠杆才能带来高资产回报率。但高杠杆又意味着不安全，必须通过高周转卸掉身上的包袱，因此，销债比（权益销售额∕有息负债）这个指标比较完美平衡了杠杆与安全性。

  楼市黄金时代已过，尤其近年来房企愈发倚赖合作拿地与开发，在分摊资金压力与风险前提下，权益销售额占比下滑明显。从2021年上半年情况看，TOP50上市房企销债比指标普遍不达标，平均销债比仅为63%，即销售额仅能覆盖有息负债6成。

  具体来看，TOP50房企中，仅2家房企销债比超过1，分别是中梁控股（销债比1.23）、祥生集团（销债比1.07）。巧的是，这两家都是来自浙系房企，且在冲刺规模上你追我赶。

  7家房企销债比在0.9-1（不含），分别是龙光集团（0.99）、美的置业（0.97）、滨江集团（0.94）、新力控股（0.94）、碧桂园（0.93）、中国金茂（0.92）、路劲集团（0.9）。

  9家房企销债比在0.8-0.9（不含），分别是万科、中南建设、荣盛发展、中骏集团、中海地产、建业地产、华润置地、金地集团、新城控股。

  14家房企销债比在0.6-0.8（不含），分别是金科股份、融信中国、金辉控股、阳光城、绿城中国、旭辉集团、时代中国、招商蛇口、首创置业、融创中国、世茂集团、正荣集团、越秀地产、保利发展。

  9家房企销债比在0.5-0.6（不含），分别是中国恒大、弘阳地产、禹洲集团、龙湖集团、雅居乐、宝龙地产、佳兆业、绿地控股、蓝光发展。

  销债比在0.5以下房企有9家，包括合景泰富（0.48）、中国奥园（0.44）、远洋集团（0.39）、富力地产（0.38）、华发股份（0.29）、首开股份（0.27）、华侨城（0.24）、中国铁建（0.11）、华夏幸福（0.08）。

  无息负债也在增加 长期偿债能力堪忧

  在泰禾、华夏幸福、蓝光发展等TOP50房企接连爆发危机后，仿佛嗅到了危险的味道。整个房地产行业高负债风险愈发逼近。

  考察房地产企业偿债能力，可能需要更多财务指标。相比有息负债，无息负债更是一个庞大数字。无息负债是指不需要支付利息的负债，比如拖欠施工方工程款；因“三条红线”监管的是“有息负债率”，于是房企在总负债不变情况下，通过增加“无息负债”达到规避监管目的。

  产权比率提供了一个可以观察的角度。这一指标是负债总额与所有者权益总额比率，用于衡量企业长期偿债能力。产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱；反之，产权比率越低，说明企业偿还长期债务能力越强。

  从财务稳健角度出发，产权比率一般在1:1比较合适，这说明企业股东资本可以足够偿还债务人提供资本，对债务人是安全借款。

  从这个指标来看，TOP50房企普遍面临长期偿债能力不足压力。整体看，TOP50房企总负债高达21.52万亿元，股东权益合计5.54万亿元，两者相差悬殊，产权比率高达3.88。

  其中，表现最好的是中海地产，产权比率为1.52，总负债与股权权益总额基本相匹配。

  产权比率在2-3间有9家，包括招商蛇口、华润置地、路劲集团、雅居乐、远洋集团、宝龙地产、世茂集团、佳兆业、合景泰富。

  有14家房企产权比率超过5，分别是阳光城、滨江集团、新城控股、美的置业、中南建设、碧桂园、绿地控股、中梁控股、祥生集团、蓝光发展、建业地产。其中，蓝光发展产权比率达8.8；建业地产这一比率更是高达11.65，其中风险值得关注。