10强房企正迎来一场大洗牌，一些大企业不得不将优质资产摆上货架。

  9月20日，碧桂园服务发布公告，与富力物业签订股权转让协议，将以不超过100亿元代价收购富力物业。富力地产曾与碧桂园、恒大齐名，是“华南五虎”之一。

  此前曾有消息称碧桂园将收购恒大物业。碧桂园服务执行董事、总经理李长江表示，“我们确实与恒大物业接触过，但价格没谈拢，未来是否还会与恒大物业有合作，这个决定权不完全在我们，不排除还会有深度合作。”

  债务压力下，恒大、富力都在积极展开自救。富力地产大股东李思廉、张力拿出80亿元“输血”，为公司提供流动资金支持，这样的态度是值得肯定的。

  9月22日深夜11点，恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会。恒大集团董事局主席许家印对参会的4000多名公司各级领导表示，必须认识到全力以赴抓好复工复产重要性，保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务，是公司一定要承担的责任。

  许家印还强调，要坚决落实好恒大财富投资者的兑付工作，这是全集团上下必须共同面对的头等大事。多家银行也公开表示，与恒大业务往来整体风险可控，有足额抵质押物。

  此举瞬时提振了市场信心。9月23日开盘，港股恒大概念股集体高开，其中，中国恒大一度上涨超过32%，为2009年11月以来盘中最大升幅。当日，中国恒大ADR收涨33.33%；中国恒大报涨17.62%，报收2.67港元，总市值为353.8亿港元。但24日，恒大概念股再度持续走低。

  不可否认的是，在这场行业座次排名战之中，一些大房企要重回辉煌已经变得艰难。

  十强房企之变

  10强房企之变往往代表着行业风向标。在2017-2018年楼市分水岭之际，10强房企的命运似乎就已注定。

  4年前的2017年7月，万达因6000亿元债务面临生死危机，融创以296亿元收购了13个万达文旅城，富力地产以不到200亿元价格拿下万达76家酒店，从此万达摆脱了债务问题，并宣布退出地产圈。

  这年年初，恒大宣布，2016年全年共实现合约销售额3733.7亿元，销售额与销售面积均为全国第1。万科与碧桂园位居行业第二三位，中国房地产行业也首次迎来3家突破3000亿元大关的地产巨头。

  “中国未来10年一二线城市房价翻两倍，三四线城市房价翻三倍。”2017年底，任泽平刚被任命为恒大首席经济学家时说。

  这一年6月，万科迎来巨变，即王石正式卸任万科董事会主席，郁亮接棒。郁亮对于市场的态度更趋谨慎。2017年度业绩发布会上郁亮预判：“中国房价单边快速上涨时代已经结束，地产行业到了必须要做出改变的时候了，地产商如果只靠原有模式发展，那么以前怎么赚的钱现在要怎么还回去”；2018年秋季发布会上，万科甚至高喊出“活下去”，这在当时被认为是“危言耸听”。

  原因是从当时规模增长来看，房地产依然未到天花板。2017年度，房地产行业再上一个规模，开启“5000亿元”时代。其中，碧桂园以5508亿元销售额超越恒大、万科，成为规模最大房企；万科、恒大紧随其后，销售额均突破5000亿元。那时的融创，在忙着四处并购，并因投资乐视失利上百亿元资金打水漂，“但不后悔。”融创中国董事会主席孙宏斌说。

  现在，房地产行业分水岭又出现了，十强房企处境再度发生变化。

  如果以今年上半年销售规模来看，房地产10强排名是碧桂园、恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地产、招商蛇口、绿城中国、华润置地、绿地控股。

  2016年度这份十强名单是：恒大、万科、碧桂园、绿地控股、保利发展、中海地产、融创中国、华夏幸福、绿城中国、华润置地。第11名则是万达。

  几年间，碧桂园、万科稳居行业前3名，融创、保利发展紧跟其后，绿地控股排名不断退后，华夏幸福、万达则早已不见踪影。

  郁亮忙投资孙宏斌“踩刹车”

  房地产行业，从来不缺并购故事。不少市场人士更是将2021年定为中国房地产行业优胜劣汰的水逆之年。Wind数据显示，截至今年9月中旬，房地产行业并购交易额达1537.56亿元，房地产行业收并购动态共有554起，平均每天超过2起。

  在这场大鱼吃大鱼游戏中，有能力并愿意承担起白衣骑士角色的变成了碧桂园、万科，他们均手握巨额现金。截至今年上半年末，碧桂园手握现金1862亿元，万科手握现金1952亿元。

  9月20日下午，碧桂园服务又曝出一重磅收购案，以不超过100亿元代价收购正在上市路上的富力地产物业旗下的富良环球，金额超过此前其收购蓝光嘉宝服务64.62%股份的48.47亿元。

  碧桂园服务执行董事兼总裁李长江说：“只要符合我们的要求，我们有能力都会进行收购，而收并购可以补齐碧桂园服务短板。”

  今年1月20日，碧桂园服务市值正式越过2000亿元大关，成为行业内第一家2000亿市值物业企业。截至9月24日，碧桂园服务市值达到1742亿元。

  今年上半年，碧桂园服务总收入同比增长约84.3%，突破115.6亿元，合同管理面积约12.1亿平方米；其目标是“力求在2021年到2025年5年内实现‘千亿营收’目标，到2025年合约面积将超过18亿平方米”。收并购是其达成目标的途径之一。

  据财联社报道，就恒大拟出售旗下恒大物业及恒大汽车部分权益一事，万科、碧桂园均与恒大物业洽谈过，但因价格等方面问题，二者目前均未与恒大物业达成一致，暂已退出收购事宜。

  在房企普遍面临资金压力之下，万科在收并购市场上频繁出手，接盘泰禾部分项目、“拯救”蓝光等。在土地市场上，上半年万科豪掷1200多亿元拿地，成为行业第一。这似乎预示着万科野心的复活。但郁亮也说，“关于泰禾，会在保护好万科利益的前提下，力所能及的给予帮助。”

  2021年中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜还不忘补上一句：“或许媒体觉得万科收并购声音多了一点，但其实我们需要做有利于行业的事情。”

  近段时间以来，郁亮还频频拜会地方政府，寻找商机。如9月1日拜会安徽省省长王清宪；9月6日拜会山西省委副书记、省长蓝佛安以及山西省委常委、太原市委书记罗清宇。郁亮表示，愿意在城市更新、商业运营、物业服务、文旅融合、长租公寓、智慧物流等领域广泛开展深度合作，推动更多项目落地，为太原经济社会发展贡献力量。

  近5个月来，郁亮密集拜会的地方省市还有河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、唿和浩特、石家庄、上海、甘肃等地。从洽谈内容可以看出，万科欲以城市更新、仓储物流、园区建设、物业服务等为抓手积极介入城市发展的意图。

  相比之下，那个崇尚并购超车的融创，则开始“踩刹车”止损。

  9月16日，万达发展酒店发布公告，融创将向万达酒店支付1.33亿元作为终止补偿，及向万达酒店支付6859万元以结清与两者之间截至2021年6月30日的全部未支付的应付账款。

  据此计算，融创将一共向万达酒店支付超2亿元人民币。据万达酒店发展中期业绩报告，万达酒店发展2021年上半年净利润仅9544万港元。

  此前的2017年7月，融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下77个酒店。紧接着，融创把77个酒店以199.06亿元卖给富力，后来调整为把73家酒店全部股权以189.55亿元卖给富力。

  多年来，万科、融创、碧桂园有一个共同点，就是均以地产业务为核心，并非没有多元化布局，但更多的也是主业相关的多元化。但同时又都在发生着一些变化，如万科多次表达，从传统开发业务转向开发与经营并重。

  孙宏斌更关心的是安全区间，“我们不仅要降负债率，还要降总负债规模，这种情况下才能把融资成本降下来。”

  大房企忙自救

  事实上，早在房地产融资三道红线下达之际，危险的警报就已奏响，诸如恒大、绿地、富力等几乎全部踩线。现在，他们能做的就是采取一切措施自救，让市场恢复信心。

  9月1日，恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会，许家印带领恒大8名副总裁签保交楼军令状。恒大集团称，在恒大集团董事局主席许家印带领下，集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。恒大集团表示，“保交楼”直接关系到恒大财富投资产品的兑付方案和偿还金融机构借款等。

  9月13日，恒大集团制定《恒大财富投资产品兑付方案》，兑付方案包括现金分期、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付三种方案。

  9月18日，恒大财富表示，实物资产兑付工作一起动。9月23日晚间，恒大财富公布了实物资产兑付时间，根据各省登记认筹人员情况，每月28日前完成当月实物资产兑付线上选房(本月计划于9月28日完成)。每月29日为对账工作日，暂停办理相关手续，次月1日恢复办理。

  9月21日，恒大汽车在港交所发布公告，向公司若干独立非执行董事及集团若干科研技术雇员等授出购股权，待承授人接受购股权后，该等购股权将赋予承授人权利，认购公司合共3.2372亿股新股份，约相当于公司于本公告日期所有已发行股份约3.31%。

  在9月22日晚间举办的集团专题会上，许家印再度表示，只有全力复工复产、恢复销售、恢复经营，保障业主权益，才能确保财富投资者的顺利兑付，逐步解决上下游合作伙伴的商票兑付，陆续归还金融机构的借款。全集团要提高认识、统一思想，把一切精力都投入到复工复产保交楼上。

  无论2.14亿平方米的土地储备如何处置、谁来接盘、如何接盘，无论恒大是否还是最终操盘方，“复工复产保交楼”是化债的最快途径。