9月23日，地产板块股债双双大反弹，内房股普遍上涨，地产美元债也迎来价格大涨。

  其中，中国恒大集团2022年到期、票面利率8.25%的美元债显示为上涨5美分，至30.2美分。佳兆业集团控股有限公司2025年到期、票息10.5%的美元债涨5.6美分至81.8美分，势创18个月来最大涨幅。富力地产股份有限公司2023年到期、息票11.75%的票据涨5.2美分，至71.2美分。

  就在前两日，经历“中秋劫”的港股一片大跌，不少房企股债双杀。在一片萧条之中，中梁控股集团有限公司（股票代码：2772.HK，以下简称“中梁控股”）发布了两条公告，一条是提前偿还于2021年9月26日到期的票面利率为11.5%美元优先票据本金及利息，另一条则是关于发行一笔于2023年到期的2亿美元、票息达到12%的票据。

  根据公开资料显示，中梁控股计划根据“以绿色债券形式发行票据”的可持续金融框架，将资金用于现有债务的再融资。

  借新还旧是房企发行美元债的惯常用途，但高达12%的利率对于中梁控股而言却是首次。

  有接近中梁控股的人士向中国房地产报记者表示，这笔债利率看起来很高，但对比其在二手市场的利率，综合看不算太高。且这笔债券是2年期，长债利率普遍会高一点。

  据一位上市房企首席财务官表示，下半年以来，美元债市场情绪很差，一些风险因素导致市场信心很脆弱，不少投资者买债需求下降。这种市场行情下，很多房企发行美元债遇到困难，需要还旧同时还借不了新债，只能用自有资金来偿还，给企业运营也造成不小压力。

  在这种背景下，在上述中梁控股人士看来，中梁能够新发行美元债且有投资者认购已实属不易，也说明投资者对中梁控股还是充满信心，至少认为中梁控股的回款和现金流不错，短期不存在偿付压力。

  “正在积极优化债务结构”

  国际评级机构标普曾表示，中梁控股在接下来12个月内将有16亿美元离岸债券到期，其中包括2021年内到期的6亿美元。但标普认为，中梁控股上半年的经营业绩令市场满意，将为公司偿还下半年的巨额债务提供一定空间，其中主要提到了中梁控股上半年现金回收率达到85%以及销售去化率达到70%，这成为市场主要的信心点。

  实际上，中梁控股在债务偿还安排方面早有打算。

  以其9月22日公告已经偿还的于9月26日到期的票面利率为11.5%的美元优先票据为例。

  中梁控股早在7月开始就针对该笔债券启动回购。今年8月初，中梁控股曾发行一笔金额为1.5亿美元，票面利率为11%的一年期美元债券。此后，8月份，中梁控股继续于公开市场多次回购该笔债券。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，一般房企会在美元债下跌幅度较大影响市场信心或者自身现金流状况较好时回购一些美元债，这个需要合适的时间窗口期或者企业现金流条件允许才可以。

  在一系列回购操作之后，9月6日，中梁控股公告称，公司累计回购本金总额为7980万美元的2021年9月票据，并予以注销。注销之后，该笔债券仍有3.2亿美元本金总额需要偿还。

  于是，就有了中梁控股这笔利率为12%的新发行债券，这一操作不仅实现了“借新还旧”，同时还将短债变成了长债。

  带来好处的同时，这笔债券高达12%的利率也创下了中梁控股上市以来美元债利率新高，甚至超过了中梁控股上市后发行的首笔美元债利率11.5%。

  众所周知，过高的融资利率会侵蚀企业的利润。不过，上述中梁控股相关人士表示，美元债融资在中梁整个融资渠道中占比仅有15%，目前中梁主要还是依赖国内开发贷融资，且开发贷融资成本一直在下降，目前约在6%左右，所以这笔高息债券不会对公司整体融资成本造成影响。

  此外，该人士还表示，中梁控股正在积极优化债务结构，以后会尽量使用长债，尽可能避免“364”等短债的发行。

  房企美元债利率走高

  虽然一笔高息债券不会对中梁控股整体融资成本造成太大影响，但不可否认，今年以来，中梁控股的美元债发行利率在持续走高。

  粗略统计，中梁控股于今年共发行了5笔美元债，其中3笔一年期和2笔两年期，3笔一年期债券发债利率分别为7.5%、8.5%和11%，而2笔两年期债券发债利率分别为9.5%和12%。

  实际上，不止中梁控股，近期不少房企美元债发债利率都有走高趋势。

  从第三方机构监测数据来看，8月份以来房企发行海外债平均利率为11.39％，同比上升4.68个百分点，环比上升6.09个百分点，主要原因就是房企海外债发行量过低，发行企业均为中小型民企，融资成本较高。

  例如9月1日，佳兆业集团控股有限公司公告发行一笔2022年到期额度为3亿美元的优先票据，票面利率达到10.5%；9月16日，银城国际控股也发布公告称拟将发行一笔于2022年到期的1.1亿美元优先票据，票面利率更是高达12.5%。

  房企美元债发行困难、利率持续升高，主要原因还是市场形势的变化。

  上述上市房企首席财务官表示，目前受一些大企业风险事件以及内地房企连环暴雷的影响，境外债券市场投资者信心不足，因此在选择债券投资时更为谨慎，尤其是不少发债主体是经营能力较弱的中小型房企，这导致很多房企外债发不出，为了吸引投资者买入，有些房企只能推高发债利率。

  不过值得注意的是，目前虽然不少房企美元债发债利率高企，但在柏文喜看来，至少市场流动性还是较为充裕的，其认为，再往后美元有加息和收缩流动性之势，到那时，房企发行美元债的难度和成本会相对更高。