当前，房地产金融监管政策趋严，确保房地产市场平稳运行成为现阶段楼市调控的主旋律。行业从高杠杆、高周转向平稳、高质量运营转型,房企进入分化淘汰阶段。这意味着，要想在能力生存时代跑赢竞争对手，首先需要平稳度过这个“行业风险出清周期”。

  在这场全面大考中，如何保障资金安全运转成为房企面临的新课题，其中，万科、中海、远洋等房企凭借低融资成本能力展示了高质量的行业发展样本。

  8月发债规模锐减54.2％ 行业风险加速出清

  2021年，房企融资渠道全面收紧已是不争的事实。

  据贝壳研究院数据显示，2021年1-8月，房企累计发债6999亿元，同比下降21%，发债规模仅占2020年全年的58%；8月单月，境内外债券融资共发行62笔，发行规模折合人民币约571亿元，同比减少54.2％。其中，融资规模排名前三的房企依次为：万科、首开、远洋。

  在严监管持续、融资环境收紧的状态下，不仅房企整体债券融资规模出现了明显下降趋势，资金压力倍增，其信用资质也逐渐分化。今年8月，共有信用债违约16笔，其中地产相关违约事件7笔。华泰证券发布研报指出，房企自身禀赋如股东背景、土储质量、投拓能力和融资能力将成为影响房企分化的关键。

  股东背景雄厚、经营能力强、资金安全度高的房企，信用风险较为可控，且竞争优势有望持续。如发债规模位居首位的万科，深圳地铁为其第一大股东；位居第三的远洋集团，其股东方中国人寿和大家保险实力雄厚，且远洋长期坚持稳健发展的经营策略，信用水平优质，得到惠誉、穆迪等国际权威机构的投资级评级。

  “近期个别行业头部企业风险暴露，待风险出清后行业信用格局重塑。”银河证券分析师则表示，目前行业个别房企的风险事件短期内会对市场情绪造成一定影响，但风险并不会蔓延至整个行业，万科、远洋等行业内“长跑选手”经营依旧稳健，待风险出清之后，优质资源将进一步向优质“长跑选手”倾斜。

  9月23日，远洋集团成功发行19.5亿元公司债券，债券为5年期，票面利率仅为4.06%，远优于行业平均水平。据了解，本次所得款项将用于偿还现有债务，发布完成后，远洋集团年内短期负债再融资均已完成，债务结构进一步优化。

  “三道红线”全绿 财务结构稳健

  如果说房地产的上半场“发展就是安全”，那么下半场的准则是“安全才能发展”。融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，企业融资成本较低，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环。基于此，低成本融资与远洋集团稳健的财务基本盘密不可分。

  2021上半年，远洋集团业绩实现了稳健发展：协议销售额达到524亿元，同比增长25%；营业额205.13亿元，同比增长6%；毛利润为46.12亿元，同比增长3%。

  除业绩发展外，“三条红线”的融资管理规则对房企发展提出了更高的要求，健康的财务状况成为核验房企能否持续稳定发展的关键指标。截止到2021年6月30日，远洋集团剔除预收款后资产负债率69%，净负债率67%，现金短债比1.6，“三道红线”指标再次全部达标，均处于“绿档”。不仅如此，其商票存量仅1.4亿元，对“三道红线”零踩线的达标情况无影响，公司整体的抗风险能力处于行业前列。

  现金流方面，远洋集团上半年销售回款金额达377亿元,同比升12%，为后续发展提供了稳定的经营性现金流。截至2021年6月30日，远洋集团手持现金382亿元，能够覆盖短期负债，安全性好。

  今年5月，联合资信在授予远洋境内AAA级主体信用评级时，列举了远洋丰富的开发经验、充足的土地储备、持续增长的签约销售规模、优质的商业物业资源、畅通的融资渠道等显著优势，并正面肯定远洋集团了雄厚的股东背景及股东支持。

  可售资源1800亿元 未来增长确定性强

  在高度不确定的行业环境中,企业的“确定性”显得格外重要。能否穿越行业周期实现长效发展？企业的长期性战略至关重要。

  土地储备是房企的生命线。近年来，房地产调控政策持续加码，房企拿地环境出现新变化。而依托于前瞻性精准投资，远洋集团在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上，优化平衡全国布局，纵深推进“南移西拓”战略。到2021上半年，其“南移西拓”地区销售额占比达58%，同比提升8个百分点，贡献突出。同时，下半年远洋集团货值充足，可售资源约1800亿元，占全年70%，将持续为其带来更充沛的经营性现金流。

  同时，未来能否开辟多元化拿地方式、降低拿地成本、提高拿地效率将成为房企提高核心竞争力的关键。远洋以稳健的财务状况为保障，在投资端持续发力，通过招拍挂、收并购、城市更新等多种方式持续扩储。今年7月，远洋以40亿元平价获取了红星地产70%股权，在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡。

  不仅如此，历经多年积累，远洋集团雄厚的城市更新能力也将为其未来发展助力。2021年上半年，远洋集团已签约旧改项目近1800平方米，分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。截至2021年6月30日，远洋集团总土地储备约4658平方米，分布于47个城市。企业上半年新增土储328万平方米，总货值约500亿元。

  地产进入下半场，如何平稳度过行业风险出清周期，稳健财务水准、合理的土储结构以及先进的产品力是企业对抗风险的坚实基础。而远洋集团低成本融资所展示出的综合实力，意味着其不仅能赢得评级机构和投行的认同，也将在未来市场上占据一席之地。