9月，房地产市场下行压力加剧，“金九”行情并未如期而至。

  CRIC数据显示，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%，同比跌幅进一步扩至25%，较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落，二、三线城市成交持续走低，近8成二、三线城市成交同比转降。

  百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，9月，百强房企单月销售操盘金额环比首次下降，同比下降近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30%的企业超六成，逾半数企业同环比双降。

  2021年还剩下最后三个月，行业进入全面冲刺阶段，但四季度并不容乐观，房企去化压力有增无减，截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70%。

  然而，宏观政策层面并未有放松迹象，“房住不炒”仍然是房地产调控的主基调，在这一主基调之下，一二手市场、金融供需两端、土地市场等方方面面迎来全面监管，并对行业带来不可逆转的变化。

  最后三个月，房地产市场又会何去何从？无论如何，这一年一定会很不容易。值此之际，我们推出国庆特别策划：加油2021。复盘前三季度行业变局，展望重要的四季度市场走向，为中国房地产行业的2021年，加油！

  1 9月单月业绩同环比双降

  由于“金九”行情并未如期而来，9月，百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。值得注意的是，9月业绩规模环比首次出现下降，并从7月以来，已连续三个月同比下降，且同比跌幅进一步扩大。

  随着去年同期销售恢复、业绩同比基数回升，今年二季度以来百强房企单月业绩增速呈明显放缓趋势。此外，下半年以来受市场整体降温的影响，百强房企业绩表现不及上半年和去年同期。

  从累计业绩表现来看，前三季度百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长22.8%和12.5%，累计业绩增速也在加速放缓。

表：2021年1-9月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）

图：2021年1-9月百强房企单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）

  2 超9成房企单月业绩同比下降

  具体从企业表现来看，2021年9月百强房企中逾九成企业单月业绩同比降低，其中六成企业同比降幅大于30%。值得注意的是，包括TOP30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。

  9月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，逾半数百强房企同环比双降。值得注意的是，在全口径TOP50中有21家房企9月单月业绩环比上升，其中阳光城9月单月销售业绩209.9亿元，是唯一一家同环比双增的企业。

图：2021年9月各梯队房企单月业绩同比分布情况

  3 销售规模格局进一步分化

  百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。

  行业龙头房企继续增长稳健、保持规模优势，10强房企1-9月销售操盘金额门槛达到2138亿元，同比增幅最高达33%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升25.6%和19.8%，实现规模稳定提升。

  而TOP50房企销售操盘金额门槛仅保持在426.9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至9月末百强房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元，而TOP200房企门槛则同比降低1.8%至44.1亿元，销售规模格局进一步分化、行业竞争加剧。

图：2021年1-9月TOP200房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）

  4 TOP4-10和TOP21-30房企集中度提升

  1-9月，百强和TOP200房企销售操盘金额集中度分别为65.3%和72.5%，较去年同期分别下降0.4、0.6个百分点。

  具体各梯队而言，TOP3龙头房企规模增速放缓明显，截至9月末TOP3房企销售操盘金额集中度较去年同期显著降低2.4个百分点至11.5%。

  TOP4-10和TOP21-30梯队房企的市场份额则稳中有升，集中度分别提升1.1和0.7个百分点，竞争优势进一步深化。但随着市场资源向优势企业集聚，50强以外房企的销售金额集中度较去年同期略有降低，中小规模房企增长空间进一步受限。

表：2021年前三季度TOP200各梯队房企销售操盘金额集中度

  5 近半数房企目标完成度不及70%

  今年前三季度，企业整体的目标完成水平表现出一定的分化。

  已披露年度业绩目标百强房企中，截至9月末，近两成企业的业绩目标完成率在75%以上，企业目标完成率高于80%的房企数量也有7家，业绩完成度较佳。具体来看，截至9月末大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在75%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。

  然而，下半年以来，市场整体降温、销售业绩增速放缓，受此影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度去化压力较大。

图：2021年提出目标的规模房企1-9月目标完成率分布

  房地产行业监管不断收紧、行业增速进一步放缓，针对房企投、融两端的调控力度不断加强。随着融资“三条红线”、投销比管控等政策相继出台，企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。尤其今年下半年以来市场整体降温、企业货量供应不足、项目去化表现不佳，使得销售承压。四季度，房企需要加快开发、保证货量供应，深化销售渠道、加强营销和折扣力度，促进销售去化、加速现金回流。

  中长期来看，降杠杆将是行业政策的主要发力点。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

  与此同时，近年随着前期高价地项目进入结算，房企整体的盈利水平下行已是行业趋势。未来企业也需加强产品打造、关注产品升级、提高产品适销性，在日趋激烈的市场竞争中保持发展优势。