“早饭陈师傅，午饭麦子香，晚上海派城”，这是上海老一辈大兴街人的记忆。伴随着旧改一步步推进，这种带有烟火气的昌盛繁荣已不再。院子里的残垣断壁、房顶的碎瓦杂草、公寓楼的满目疮痍，都昭示着大兴街作为上海老南市的顶梁柱已成为过去。

  自2004年传出大兴街动迁消息，这老南市弄堂里的一砖一瓦就经历了长达17年的旧改长跑，以及一个绕不开的一家上海老牌房企——上置集团。大兴街以东，中华路、黄家阙路以南，迎勋路以西，陆家浜路以北的第717-719号地块被上置集团于2004年8月23日获得，属于上海市黄浦区重点旧改项目之一，也称华府1号项目。

  曾几何时，紧邻上海老城、周围豪宅林立的华府1号，被视作是上置集团手上的一张“好牌”。按照原计划，项目应在2008年开工，2011年竣工。但在一场高调发声之后上置集团旋即陷入经营危机，先后遭遇大股东暴雷、高管被捕、业绩下滑、债务压身等困境，华府1号被几度搁置且未获取土地证，直至去年直接被摆上货架；因深受大股东中民投债务危机及上置集团自身“阴霾”拖累，“接盘侠”始终未现，23.89亿元股权和债权对价捆绑筹集计划泡汤。

  华府1号是上置集团目前在上海唯一一个正在开发的项目，开发节奏一再延迟，市场对于上置集团通过旧改囤地的质疑不断。

  好消息是，在政府、股东、债委会和经营层多方合力下，上置集团重启大兴街旧改项目，并于近日重新获得银团10亿元放款。

  按照上置集团披露，截至2021年上半年，华府1号项目拆迁居民累计已签约964证，签约率95.63%；搬迁925证，搬签率91.77%。此前，上置集团曾预计该项目未来可售货值达160亿元。

  面对如此优质地段项目，对于无法推动的困局、项目何时开发入市等问题，中国房地产报记者联系上置集团进行求证，未获有效信息，仅表示集团正处于重整旗鼓发展关键阶段，当下专注于把产品做好，不便过多对外发声。

  辗转17年华府1号仍前途未卜

  对上海老南市的人来说，弄堂里一砖一瓦抵得过别处的高楼洋房。沿着大兴街周边走，到黄家厥路、中华路一带，就能看到部分经过翻新的弄堂，不同于以往巷弄该有的热闹，这些弄堂已变得很现代，老城厢穿上“新衣”后的烟火气也裹上了寂静。

  如同华府1号项目沉寂多年一样，这个被上置集团握在手里的大兴街717-719号地块以江阴街为界自然分成南北两块，总占地面积为37129平方米，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米。按照原有规划，南地块拟建一幢200米的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为8.08万平方米；北地块计划建5栋高层的豪华公寓，规划建筑面积约为12.58万平方米。

  上置集团早前年报显示，大兴街717-719号地块于2004年完成，交付时土地状况为毛地。直到2010年，华府1号项目第一阶段拆迁工作完成。之后上置集团通过增发、信托等方式筹集到20亿元旧改资金，但此时上置集团已经陷入经营危机，华府1号项目无奈被搁置。

  公开数据显示，上置集团净利润从2009年的10.17亿港元跌至2014年的1.44亿港元，负债率从2009年的26%上升至2014年的65%。银行借款从2009年的72.76亿港元猛增到2014年的190.7亿港元，翻了2.6倍。标普指其财务不佳，质疑其为“最易流动性枯竭房企之一”。

  2015年创始人“涉案”叠加资金链危机，上置集团不得已“卖身”中民投旗下中民嘉业。华府1号项目又开始推动拆迁，然而华府1号的动工消息依旧未传来。2020年5月，深受中民投债务危机拖累的上置集团在多次“卖子求生”后，为了纾解巨亏逾22亿元经营困境，选择抛售华府1号项目。如按上置集团预计160亿元货值推算，其所持项目公司51%股权，对应权益货值近82亿元。

  上海某房产机构分析师表示，该项目地块拆迁与征收工作应该是进入收尾阶段，从周边二手房价格都在每平方米10万元以上来看，华府1号未来上市时的售价预计会更高，利润可观。但从项目后续开发至达到预售条件仍需投入大量资金，这必然会对上置集团再一次形成现金流压力；另外，其本身资金状况堪忧，财团已经到位的10亿元资金不过是杯水车薪，能不能等到开发后通过销售获取利润都很难说。

  上置集团此前在接受媒体采访时也承认了这一点。原本的一手好牌，历经17年辗转，只剩下前途未卜。

  上置集团步履艰难

  难，依然是上置集团的常态。

  1993年成立的上置集团在1999年便成功登陆港交所，作为早期的上海老牌房企，成立28年来真正盈利年份屈指可数。2015年创始人施建涉案被查后，上置集团陷入资金困境。彼时，上置集团被视为地产圈的“肥肉”，先被保利发展看中，后被中民投火速入主。

  2021年半年报显示，截至6月30日上置集团实现营业收入1.49亿元，毛利-0.63亿元；归属母公司净亏损1.16亿元，亏损同比扩大126.8%，去年同期股东应占亏损约为0.51亿元。现金及银行结余约为2.38亿元，负债总额约97.99亿元。

  另外，上置集团股价很早就跌入1港元以下，截至9月27日收盘为0.04港元，市盈率-0.72，总市值不到9亿港元。仅从业绩端和资本端来看，上置集团已处在悬崖边上，如此颓势是何原因？针对中国房地产报记者提出的采访提纲，上置集团董事会秘书办公室称公司暂不接受任何采访。

  实际上，上置集团财务危机与大股东中民投暴雷有着直接关系。

  2019年初，一笔30亿元私募债违约让中民投债务危机集中爆发，之后一整年中民投都忙于甩卖旗下资产“自救”，包括转让所持阳光城的股份、将董家渡项目转售绿地、沈阳项目卖给阳光城、物业卖给雅居乐、中民爱普卖给世茂、建筑公司卖给建业，深圳蛇口的城市更新资产包，几经波折一度流拍，终于在去年一季度溢价处置。

  这直接导致在2016年扭亏转盈的上置集团再次出现经营亏损局面，开始了“卖子还债”的历程。当年6月，上置集团以总对价12.85亿元向阳光城出售了沈阳项目公司全部股权。更早之前，上置集团宣布以约2.8亿元价格出让旗下润斯投资51.1%股权及相关贷款，润斯投资持有英国伦敦两项商办物业。

  尽管如此，上置集团业绩在2019年仍出现大幅下滑。年报显示，2019年其合同销售额28.09亿元，同比下降14%；营业净额6.51亿元，同比下降58%。股东应占溢利从2018年盈利1.14亿元变为亏损22.56亿元。整体负债总额由130.71亿元下降至99.95亿元，但现金流只有约5.22亿元。

  这也进一步影响到上置集团运营和拿地。

  透过上置集团2021年半年报，在售物业主要有上海绿洲雅宾利花园、上海黄浦华庭、嘉兴湘府、上海名人天地、美国75 Howard等项目。或接近尾盘，或开发缓慢，只提供了3.74亿元销售。

  除没有新增项目外，更核心问题体现在上置集团不断衰减的土储规模。从2016年的282万平方米逐年下降到2021年中期的159万平方米，主要位于上海、嘉兴、长沙、大连、北京等地，土储困局是上置集团不得不面临的现实难题。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，上海大兴街旧改项目重启或有可能让上置集团“复活”。这块地投资价值不言而喻，其价值也决定了投资风险较小和较强的项目融资能力；10亿元足以重新启动这个项目并支持上置集团下一步的再行融资。这也倒逼上置集团必须啃下这块“骨头”，当然不排除卖掉部分资产还债或集中资源支持一些优质与重点项目的开发进行“自救”。

  5年内高管二度“涉案”，上置集团频繁换帅，但业绩“颓势”并未扭转。

  面对这些“黑天鹅”事件，上置集团也表示，由中民投和公司董事被捕等引发的一系列不确定因素，可能会对公司持续经营能力造成重大影响。

  令上置集团雪上加霜的是，2020-2021年是其偿债高峰期，这两年要偿还的借款高达32.42亿元，钱从哪来？因巨额债务，上置集团出现在公众视野，都是因为“卖卖卖”，这也引发了外界对刚落袋的这笔10亿元资金分派的关注。

  上海某房企高管表示，上置集团对资金需求较为迫切，旧改项目很吃资金，虽然10亿元不算多，但可以开工了。不过，10亿元重启大兴街旧改项目就是“背水一战”，如果成了可以获得喘息和继续发展机会。

  易居房地产研究院总监严跃进认为，上置集团在上海市场曾经有较好的条件和基础，确实是因控股股东资金链危机以及高管先后被捕等因素导致企业逐渐步入颓势。单就华府1号项目来说，地段优势明显，未来成长性比较高，若项目完工，后续运营潜力很大；从难度上看，主要是在既有融资基础上要注意开发周期，防范周期过长所引起的风险。

  重启是向好的开始，但是从大股东暴雷到高管被捕，从业绩亏损到陷入土储瓶颈甚至身陷债务违约的“阴霾”下，上置集团或将再一次走向风险中。