在多数房企受累于行业“三道红线”等政策限制时，不少国央企面前却出现一扇“窗”。

  10月13日，北京二轮集中供地，华润置地+首开股份44.95亿元摘得北京海淀区西北旺镇03地块。

  据了解，这幅地块吸引了中海地产、华润置地+首开股份、建工+金隅、招商蛇口4家房企及房企联合体参与竞价，难见民营房企的身影。

  今年下半年，在二轮集中供地普遍遇冷的情况下，国央企成为活跃在土拍市场上的“主力军”。以华润置地为例，据不完全统计，在深圳、南京、青岛、合肥等地的二轮集中供地中均出现华润置地的身影，并将不少土地收入囊中。

  中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎告诉记者，在当前销售市场和上游融资的双重限制下，房企拿地日趋谨慎。在这个局面下，资金状况相对来讲比较好的还是一些国央资背景的房地产企业。这也解释了为何当前的土拍市场中屡现国央企身影。

  对于华润置地的加速补仓，其实也能理解。华润置地总裁李欣曾公开表示，华润置地2025年的销售额和租金收入将在2020年基础上实现翻倍，要再造一个华润置地。

  近年来，华润置地的销售额逐年递增，在2020年达2850亿元，同时，华润置地也在积极拓展土储。不过，财报数据显示，公司净利率却在2020年跌至近五年新低。

  10月15日，记者就公司拿地、利润等问题采访华润置地有关负责人，但截至发稿未收到回复。

  紧抓拿地“窗口期”

  今年的前两轮集中供地，市场表现前后不一。在次轮集中供地中，不少城市出现土地流拍现象，市场遇冷昭然若揭。

  一位央企投拓人士对记者称，房企的投资口也存在跟风现象，具体而言，参加一场土拍，除了要研究地块的竞价细节，还要搞清楚行业里的企业谁去，谁没去，都不去的话，土拍的预期就会降低。

  但华润置地在北京次轮供地中却表现抢眼。记者梳理资料发现，除上述北京海淀区西北旺镇03地块外，10月12日，华润置地+中铁置业联合体还以68.5亿元底价竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块。

  柴铎表示，国企央企和一般的民营房企在经营思路上有很大的区别，它的考核导向，从国企的一贯的特征，就在于资产的保值，而对于企业的盈利需求，并不是特别激进；相较之下，一般的房企的经营思路，更加激进，资金的杠杆率用得更足，那么在当前的政策调控下，资金链紧张的问题就逐渐暴露出来。

  2020年8月，房地产行业“三道红线”的出台让许多企业措手不及，叠加后续出台的土地端、房贷端新政，更让不少企业深感压力重重。

  不过，有着国资背景的华润置地却嗅到发展的契机，开始将企业转向发展的快车道。

  在2020年业绩发布会上，华润置地总裁李欣表示，公司在增量土地获取上，将采用两条腿走路：一是要抓住土地两集中供应的政策，在22个城市里，利用财务优势、抓住时间窗口期，保住土拍市场资源和机会；同时在多渠道、多元化拿地方面进一步发力。

  李欣还披露了华润置地的“十四五”战略规划，即2020年-2025年的权益销售额和租金收入都翻倍，再造一个华润置地。权益销售额再翻一倍，相当于年化复合增速约15%，在头部房企里属于领先的增速。

  到2021年，华润置地在拓展土储上继续发力。根据中指研究院房企拿地统计数据，今年华润置地1-9月拿地面积857万平方米，当月行业排第6名，同比增长14.9%。

  根据华润置地2021年中期业绩会披露，上半年公司累计拿地金额达915.2亿元，同比增长55.4%；权益拿地金额742.6亿元，同比大增91.4%；上半年权益金额口径的拿地销售比已经超过40%的红线，达到了69.6%。

  谨慎看待土地市场

  华润置地抓住机会积极“补仓”有着深厚的历史原因。

  2019年年初，曾在华润置地任职超过26年，一手缔造万象城项目，为华润置地注入了商业地产基因的公司执行董事、提名委员会主席的吴向东离开华润置地，前往华夏幸福任职。

  有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

  深刻的人事变动对华润置地的影响至今是否平息，尚需打上一个问号。不过，在加速补仓的同时，华润置地面临一个现实问题，那就是销售成本在逐渐攀升，利润逐年下滑。

  年报数据显示，截至2020年12月31日，华润置地销售成本为1241.72亿元，同比增长34.93%。而2018年及2019年，其销售成本已呈现出同比增加态势，增速分别为12.51%%、33.71%。

  在此之下，华润置地的利润水平也受到影响。翻阅华润置地的财报可以看到，2018年-2020年，华润置地的毛利率分别为43.39%、37.89%、30.86%，同比增幅为7.98%、-12.68%和-18.56%。

  与此同时，2020年的净利率也下降至5年来新低。2016-2020年净利率分别为20.6%、21.3%、22.5%、23.3%、19%。

  到今年，在土储端动作频频的华润置地，也而临市场普遍遇冷的局面。

  公司公开资料显示，2021年9月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约人民币221亿元，总合同销售建筑面积约113.45万平方米，分别按年减少23.8%及2.7%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约149.8亿元及79.9万平方米，分别按年减少13.3%及8.1%。

  在8月26日召开的华润置地2021年中期业绩发布会上，李欣首先肯定了企业在土地端的成绩。他表示，华润置地在上半年获取的土地质量是非常不错的，包括，住宅占比占到85%，以及在一二线城市占比在85%左右。

  不过相比之前在土地端的进取，华润置地下半年的投资策略似乎有些收敛。下半年，基于地方的政策走势，华润置地会秉承这样几个原则：首先是量入为出；其次要确保合理回报；第三，也要保证华润置地非常稳健的财务结构。李欣表示，华润置地在今年下半年，仍然会坚定的保持这样的投资定力，谨慎的去看待土地市场。

  柴铎也表示，中国城镇化与工业化已经步入下半场。房地产行业对于国家硬件设施、居民生活环境建设的历史使命已经步入后期，土地作为获取城市建设原始资本的功能也必将被削弱。从长期来看，降低土地的融资和金融杠杆属性，回归土地生产要素属性，让土地成为支持实体经济的要素的总体导向是大势所趋。