自2020年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，指出要探索“物业服务+养老服务”模式以来，物业管理作为居民生活服务的“最后一公里”被反复提及。

  同年11月，六部委联合发布了《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。

  紧接着，2021年3月，“十四五”规划纲要提出，完善社区居家养老服务网络，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老。社区嵌入式养老是目前物业服务企业提供养老服务的主要类型。

  从政策密集出台可见，物业服务企业将服务范围延伸到养老，已是大势所趋，但物企养老业务仍然处于起步阶段，未来还有很长一段路要走。

  01

  2050年老年人口总量或超过4亿人

  中国人口老龄化问题迫在眉睫。

  “七普”数据显示，我国60周岁及以上老龄人口数达到2.64亿，占总人口比重的18.70%，其中65周岁及以上老龄人口1.61亿，占总人口比重的13.50%，即将步入深度老龄化社会。同时，总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。

  预计到2050年，老年人口总量将超过4亿，或接近5亿，老龄化水平逼近35%。中国将成为世界上老龄化最严重的国家之一，这意味着届时全世界每5个老人之中就有1个来自中国。

  图：2011-2020年65岁及以上人口数量及增长率

数据来源：国家统计局、中物研协

  从养老产业市场空间来看，随着老龄人口规模和人均收入水平的不断提高，养老市场规模得到了快速发展，2020年中国养老产业市场规模约7.7万亿元，同比增长约11.76%。

  未来的10年，随着建国后的第二代“婴儿潮”即将步入老龄人群，养老市场将进入一个更加高速的增长阶段。老年人口将是40后刚需老人、50后未富先老人群、60后边富变老人群并存局面。预计在2030年，养老产业规模将超过22万亿元，年复合增长率将超过16%。

  图：中国养老产业市场规模及预测(万亿元)

数据来源：中物研协

  02

  社区养老服务市场空间待挖掘

  基于养老产业的春天加速到来，百强房企中涉足养老产业投资的已有68家，百强房企外另有48家主流房企涉足。

  聚焦社区养老服务方面，据中物研协统计，2020年，百强企业布局社区养老服务的比例为22%，较上年下降2个百分点。把时间线拉长，2015-2020年度，该比例整体维持在22%左右，尚无明显增长趋势。

  这意味着，百强企业在社区养老服务的布局依旧有限，当前物业服务企业深入社区养老服务还未出现明显的发展趋势。

  从社区养老服务收入来看，2020年，百强企业社区养老服务收入总值为5.66亿元，较上一年增长45.51%，2015年-2020年年复合增长率达到107.20%。但目前，涉足社区养老服务的企业近九成集中在行业头部公司。

  实际上，社区养老服务仍有很大的市场空间待挖掘。中物研协一组数据显示，2020年百强企业社区养老服务收入占社区服务总收入的比例仅为1.78%，较2019年的1.53%增加0.85个百分点，社区养老服务收入正在逐步提高。

  图：2015-2020年百强企业养老服务收入、均值及占比(亿元)

数据来源：中物研协

  03

  物企养老尚处于起步期

  聚焦物管企业，据克而瑞物管不完全统计，目前上市物企及其关联企业中，有24家企业已经开展养老业务。只是其中17家尚在关联公司或母集团旗下进行运作，并且部分已经形成独立的养老品牌。而直接由物企开展养老业务的尚且只有7家。

  从业务进展情况来看，多数企业养老业务开展在2017年之后，7家物企中有5家企业仍处于业务落地阶段，除绿城服务由于母集团的养老业务发展比较早，相对成熟之外，整体物企养老业务发展的还比较薄弱。

  目前，物企养老项目只是在一、二线城市经营，北上广、苏杭、成渝等都是企业开展养老业务的重点城市。

  实际上，社区居家养老可分为两种服务类型，一种是社区或街道养老中心(也可归为养老机构的一种)，一种是直接上门服务。养老机构、社区养老中心均可为居家养老提供团队、技术支撑，通过这两类养老机构为居住在社区内的老人提供上门服务。

  据克而瑞物管盘点，目前提供上门服务的企业有9家，这部分业务的更契合社区居家养老，足不出户便可以享受到全方位的生活和健康照料。

  目前开展的服务内容中，面向特殊类型长者的服务是一大特色，比如认知症照护，提供常规的康复医疗、生活照料、膳食配送、陪护服务等，基本可以满足长者日常的健康管理和生活需求。

  表：提供居家养老到家服务的企业及内容

资料来源：企业官网、公开资料、克而瑞物管整理

  我国人口发展迎来新格局，按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%，养老产业空间巨大。尤其是在“十四五”规划中明确提出完善养老服务体系，未来十年养老产业将加速进入发展快车道，市场规模将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。

  社区居家养老，作为一项全新的养老探索，政策的东风已至，对于行业发展至关重要的是配套发展，而物业作为小区“管家”，更接近需求端，“物业+养老”让社区养老更轻松便捷，但物业公司的养老业务还在落地过程中，未来还需要政策以及企业落实细节服务。