今年一直在土地市场“买买买”的越秀地产股份有限公司（00123.HK 以下简称“越秀地产”），终于也有了卖出的动作。10月24日晚，该公司透露已经与越秀房产信托基金(00405.HK 以下简称“越秀房托”)旗下公司签订了收购契约，以78亿元的总代价卖出越秀金融大厦100%股权。

  在这之前，越秀地产因为在集中供地中的积极表现而备受业内关注。据机构统计，今年前9月，该公司的购地金额约为407亿元，占同期销售额的57%。从越秀地产的角度看，此次出售资产回笼资金，有利于加强资产负债水平和流动资金状况，预计净负债率将由49.8%下降至40.5%。

  越秀房托是越秀地产的老搭档了，该机构持有的7个商业项目都是从后者手里收购来的。越秀金融大厦是目前越秀地产的投资物业中收入表现较好的，上半年租金收入达到了1.9亿元。

  10月25日，越秀地产的相关人士对中国房地产报记者透露，此次交易是水道渠成的结果，不排除双方今后还有互动项目。

  越秀房托78亿元接盘

  越秀金融大厦是广州十大摩天大楼之一，位于广州市珠江新城的核心位置，总建筑面积约21万平方米，地上68层的建筑里包含了4层零售商场及64层写字楼，地下的4层车库拥有827个地下停车位。截至今年6月底，该项目的出租率已经达到了91.4%。

  从越秀地产半年报披露的数据来看，越秀金融大厦是该公司投资物业中的核心资产。上半年，越秀地产实现商业租赁收入3.5亿元，同比上升20.1%。其中，越秀金融大厦就贡献了1.9亿元的租金收入，占比超过五成。

  越秀金融大厦以约78亿元的价格出售，较2021年8月31日80.3亿元的估值折让了2.9%。根据越秀地产的估算，这笔交易可为其带来13.66亿元的税后收益。更重要的是，项目出表后将对该公司的资产负债表带来正面影响。例如，出售完成后，越秀地产的总资产预计将减少约24.4亿元，净资产则将增加约13.7亿元，可获得的税后现金净额约为31.3亿元，预计净负债率将从49.8%下降至40.5%。

  交易的买方是越秀房托旗下公司，而越秀地产持有越秀房托38.7%的股份。越秀地产在公告中表示，公司专注发展和培育商业投资物业，越秀房托作为指定物业持有平台，持有其已落成的部分投资物业。这种互动模式有望同时带动两家公司的长远增长。

  据了解，在交易前，越秀房托旗下共有8个商业项目，其中7个是来自越秀地产，包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、杭州维多利中心等。近些年，两家公司之间的互动已经渐趋常态化，2017年底，越秀地产将武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心卖给了越秀房托，作价22.8亿元。1年后，该公司又以5.9亿元的价格转让了杭州维多利中心给越秀房托。

  时隔近三年，双方才又达成了这笔新交易。对于时机的选择，越秀地产方面认为是买卖双方谈判、水道渠成的结果。截至6月底，越秀地产拥有的出租投资物业共约77.4万平方米，卖掉越秀金融大厦后，还有不少在租及在建的商业项目，未来也有可能陆续输送给越秀房托。

  前9月买地花了400亿元

  在披露出售资产公告两个星期前，越秀地产刚刚实现了全国布局的新突破。10月13日，该公司与仁恒置地在上海的第二轮集中供地中，斩获了闵行新城梅陇社区的一幅宅地，总地价46.21亿元。这是越秀地产首次进入上海，补齐四大一线城市拼图中的最后一块。

  今年以来，央企、国企在集中供地中表现抢眼，越秀地产便是其中的一匹黑马。4月底，广州的首轮集中供地推出了48宗涉宅土地，越秀地产独揽了8宗，总成交地价达约177.5亿元。9月末，在广州的第二轮集中供地中，该公司又斥资近103亿元竞得了2宗宅地。此外，其在北京、宁波等城市也有收获。

  据中指研究院统计，今年前9月，越秀地产的权益购地总金额为407亿元。同期，该公司录得的合同销售金额约为712亿元，投销比达到了57%。

  这家老牌国企并不掩饰对于土地的渴求。在今年的中期业绩发布会上，越秀地产的管理层表示，公司每年都有一个投资强度的安排，以目前的杠杆水平来看，会铺排在40%到50%。市场好的时候，资金充裕的话，会达到60%。2021年，该公司的销售目标为1122亿元，土地支出的预算为523亿元，计划的投销比约46.7%。

  相较2020年410亿元的投资支出，2021年的预算增加了将近28%，高于越秀地产今年定下的17%的销售额增速。该公司认为，集中供地的规则下，自己的机会还会多一些，保持适度的投资强度，有助于把握机会进入目标城市和维持业绩的稳定增长。

  越秀地产所谓的稳定增长，指的是在行业的平均中档速度水平以上。“因为以我们的规模来说，目前还处在千亿级别，在这个基础上稳中求进，按照行业的增长速度或者略高一点，可能也是比较合适的。”越秀地产董事长林昭远在中期业绩发布会上强调，如果机会好一些，铺排可以加快一点，但总体基调是稳中求进。

  增长的弹性来自于相对稳健的资产负债表。截至6月末，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.4%、49.8%和1.8倍，继续保持“三道红线”绿档达标，同时穆迪、惠誉也维持其Baa3和BBB-的投资级评级。

  “三道红线”零踩线，保持两家国际评级机构的投资级评级是越秀地产的底线。越秀地产的相关人士表示，今年该公司的投资计划以及现金流安排都是围绕这个目标来开展，截至目前，土地购置都在计划内。按照该公司年初披露的数据，其预期今年的现金流入为840亿元，现金流出835亿元，流出的主要项目是523亿元的土地款支出及拍地保证金。