楼市全面遇冷大环境下，房企实际经营状况也陷入前所未有的压力中。

  A股上市房企三季报提供了一个观察角度。中国房地产报记者梳理发现，在A股121家上市房地产企业中，前三季度营业收入同比下滑者达40家，归属母公司净利润同比下滑者达52家，占比超4成；31家房企亏损。

  前三季度，121家A 股上市房企营业收入共计1.87万亿元，同比增长23.2%；归母净利润却仅827亿元，同比下降29.5%，剔除华夏幸福（亏损134.6 亿元）、蓝光发展（亏损67.1 亿元）后，行业归母净利润仍同比下降4.2%。

  从营业收入总规模50强房企情况看，前三季度营收同比下滑房企有13家；净利润同比下滑房企则高达23家，占比近一半。

  行业龙头亦在遭受利润下滑之痛。万科、金地、绿地控股前三季度均录得归母净利润大幅下滑；中型房企如阳光城、荣盛发展经营状况迅速转向也引发市场担忧。阳光城甚至遭到公司董事质疑，要求管理层对公司经营恶化情况做出合理解释。

  “‘三道红线’等政策总的来说就是要缩表，开发商方面要降债务、控制杠杆，去金融化。在去杠杆、去金融化过程中，资产端的投资、开工都在下降，整个行业短期肯定受到重大冲击，整个缩表过程是痛苦的。”万科董事会主席郁亮近日公开表示。

  近半数房企净利润下滑

  缩表，不仅表现在金融机构和债券市场融资收紧，多家房企暴雷违约，就连万科、金地等龙头房企都出现了净利润下滑，或增速放缓、投资收缩情况。

  在A股上市房企中，万科、保利发展、绿地控股前三季度净利润规模居前，但相比2020年同期，仅保利发展实现净利润同比增长。

  营收第一的绿地控股，前三季度实现营业收入4267.67亿元，同比增长32.99%，但净利润却同比下降7.28%，由今年年中的两指标“双增长”退步至如今的“增收不赠利”。

  尤其是第三季度，在房地产结转收入增加拉动下，绿地控股实现总营收1440.7亿元，同比增长29.73%，但期内归母净利润却仅29.31亿元，同比下滑27.12%。其中，据其披露的“非经常性损益项目和金额”，三季度该公司非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）达到1.76亿元，占前三季度该指标总金额的97%。

  万科前三季度实现营业收入2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下降15.98%。在此背景下，万科整体毛利率再度下探。前三季度，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 17.5%，较 2020 年同期下降 5.4 个百分点。万科方面称，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。

  万科销售状况亦受市场影响严重。尤其是第三季度，万科实现合同销售面积 754.7 万平方米，合同销售额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和 27.6%。

  保利发展前三季度实现营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%；净利润135.83亿元，同比增长2.88%；但毛利率较去年同期下降4.2个百分点。

  另一龙头房企金地集团处境更为堪忧。前三季度，金地集团实现总营业收入196.1亿元，同比减少4.64%；归母净利润14.84亿元，同比下降26.19%；整体毛利率19.49%，同比下降19.73个百分点。

  这是金地集团自2015年以来首次出现前三季度营收和归母净利润均双降局面。

  从前三季度净利润同比增速看，121家A 股上市房企中，净利润下滑者多达52家，其中17家房企同比降幅超过90%，如华夏幸福、蓝光发展、广宇发展、中交地产、中天金融、国创高新、财信发展、天房发展、电子城、天保基建、市北高新、华远地产、冠城大通、渝开发、沙河股份等。

  部分中型房企净利润下滑幅度超过30%，风险同样值得关注，如首开股份、华侨城、荣盛发展、信达地产、新湖中宝等。

  其中，首开股份在第三季度实现营业收入约106.12亿元，同比增长66.33%；但净利润却亏损约1.49亿元，同比减少256.14%。首开股份方面解释称，因公司房屋销售毛利率降低、投资收益降低及结利项目少数股东占比较高影响，公司归母净利润有所降低。

  平安证券地产行业分析师杨侃认为，前三季度行业整体少数股东损益占比同比上升5.4个百分点至29.9%，说明房企出于扩规模、降负债、分担风险考虑，采用联合经营模式进行项目开发现象增多，通过少数股东权益方式扩充并表规模也是拖累归母净利润增速的又一重要因素。

  同时，2017年以来新房限价、高地价、建筑建材成本上升等影响则持续显现，房企利润空间进一步被压缩。三季度末，A股上市房企整体毛利率为20.5%、净利率为6.3%，较2020年末分别下降了6.4个百分点及3.2个百分点。

  31家房企亏损

  在A股121家上市房企中，有31家房企前三季度陷入亏损，亏损最多的3家房企分别是华夏幸福、蓝光发展、新华联。

  华夏幸福、蓝光发展流动性问题此前就广受关注，双方虽都在积极引战与自救，但至今仍难看到明显效果。今年前三季度，华夏幸福实现营业收入约284.22亿元，同比下降49.9%；净利润约-134.56亿元，同比下降284.84%。蓝光发展实现营业收入约148.56亿元，同比下降52.65 %；净利润约- 67.05亿元，同比下降351.06 %。

  蓝光发展称，公司正在债务重组顾问的协助下全面梳理资产和负债情况，搭建重组模型，就不同类型存量债务问题制定针对性化解方案。

  前三季度，新华联实现营业收入 38.31 亿元，同比增长 7.73%；净利润则亏损了17.88 亿元，其中第三季度亏损了10.62亿元，这说明新华联亏损面在继续扩大。

  阳光城多项财务指标在第三季度更是急转直下。其中，第三季度扣非后净利润为亏损17.52亿元，同比下滑274.27%；营收114亿元，同比下降18.24%；归母净利润9.19亿元，同比下滑11.57%。

  从前三季度整体数据来看，阳光城实现营收413.33亿元，同比增长8.59%；归母净利润29.12亿元，同比增长6.23%，扣非后净利润仅为8670万元，同比减少96.89%。

  这引发了战投方泰康系不满。泰康系两名董事对阳光城三季报投反对票，称需要得到管理层合理解释。随后，这也引发了市场一系列负面连锁反应。

  也要看到，部分前期深陷流动性危机的房企业绩出现好转，泰禾集团一季度亏损3.55亿元，前三季度亏损7.62亿元，但第三季度实现归母净利润9052.65万元。

  偿债压力下现金流却在缩减

  尽管房企多数已经采取审慎投资决策，但在当前环境下，多数现金流仍存一定挑战。

  现金流有3个指标，分别是经营现金流、投资现金流，以及筹资现金流。其中，房企经营活动产生的现金流净额是反映房企真实经营状况的重要指标。在融资环境收紧，叠加降杠杆持续推进，现金流管控愈加成为行业关注焦点。

  据中国房地产报记者统计，在A股121家上市房企中，前三季度经营现金流为负数的房企有50家，投资现金流为负的有73家，筹资现金流为负数的则多达77家；期末净现金流为负数的达76家。

  这从侧面反映中，伴随着融资收紧以及降负债降杠杆压力下，房价对外投资积极性在下降，同时筹资行为也大为收缩。

  以万科为例，其今年前9个月，经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%，其中第三季度，万科经营现金流为-55.62亿元，同比下降151.62%.万科在三季报中解释称，这是由于经营支出增加。

  同样的情况也发生在金地、保利身上。今年前9个月，金地经营现金流为-7.6亿元，同比下降168.23%；保利发展经营现金流为-187.54亿元，总计净现金流为-134.29亿元。

  正如阳光城方面所言，流动性困难是房地产行业严峻的形势所致。

  房地产销售显露出明显的放缓疲态，这是房企经营现金流减少的一大原因。克而瑞数据显示，2021年10月行业百强房企共实现销售操盘金额7761.4亿元，环比9月上升1.4%，同比则大幅下降32.2%。

  同样以万科为例，第三季度万科实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。

  经营现金流表现较好的是绿地控股，前三季度经营现金流490.54亿元，同时，基于降档压力，其筹资现金流为-688.65亿元，投资现金流为-73.92亿元，期末净现金流为-272.93亿元。

  融资层面的好消息正在传来。11月1日，人民银行旗下《金融时报》消息，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

  近日，湖北、内蒙古等多地政府及金融机构已经开始行动。多位市场人士预计，随着房地产贷款投放加速，房企融资环境好转，销售回款提速，房企资金压力将得到缓解。