11月8日，北京卓华房地产开发有限公司（以下简称“卓华房地产”）股权结构发生变更，卓越集团向旭辉及首开股份转让卓华房地产67%股权。这则简短的消息，意味着卓越集团在北京首次集中供地中唯一独立获取的朝阳金盏02地块，真正从股权上由一家操盘变成了三家操盘。

  虽然该地块联合操盘传闻已久，但从略显激进地在北京拿地到回应退地传闻，并表态所获取的4宗地均将采取联合操盘方式，再到此次股权变更，一定程度上也反映出拿地之后的卓越集团面临着多重压力与考验，以及这家企业对于后市并不完全乐观的态度。

  中国房地产报记者获悉，近期卓越集团有关负责人在一次会议上表达了公司对于市场的看法，其称：行业模式已经发生根本变化，土地市场下滑明显，企业存在困惑，限价出让土地模式恐怕很难持续。该公司动态库存去化周期已经从今年8月的7~8个月上升到10月的18个月。

  他还提出多项建议，如要鼓励金融机构国企民企一视同仁，调控和监管不宜加码，集中拍地等人为造就峰值调控措施可以适当调整等。

  操盘方一家变三家

  11月8日，卓华房地产的股权结构发生变更。这是一则容易被人忽视的消息，并未引发市场层面太多关注。

  变更前，卓华房地产由北京筑华房地产开发有限公司持股100%。变更后，北京卓礼咨询服务有限公司持股34%，北京筑华房地产开发有限公司持股33%，北京首都开发股份有限公司持股33%。目前，有1家对外投资企业，为北京卓开旭泰房地产开发有限公司。

  企查查显示，北京卓礼咨询服务有限公司成立于2021 年4月12日，由北京旭辉企业管理有限公司持股 100%，后则由旭辉集团股份有限公司持股99%，由共青城盛鹏投资管理合伙企业（有限合伙）持股1%。

  北京筑华房地产开发有限公司成立于2018 年9月5日，由深圳市卓越商业管理有限公司持股100%，后者由卓越集团通过卓越置业100%持股。

  股权变更背后，卓越集团在某种程度上为其今年在北京首次集中供地中的亮眼表现，划上了一个非常正式的“句号”。

  5月10日-11日，在北京首批集中供地中，卓越集团先是以39.27亿元+13%政府持有，拿下土拍首个地块朝阳金盏02地块；后又以联合体拿地形式、总耗资达148亿元，分别拿下丰台张郭庄地块、昌平中关村生命科学园地块和昌平东小口地块。

  成为土拍黑马之后不久，卓越集团突陷退地传闻，原因直指算错账、区域布局不平衡以及现金流紧张。彼时，卓越集团紧急辟谣，并表示未来将以合作操盘模式开发北京四宗地块。

  作为卓越此次唯一独立获取地块，北京朝阳金盏02地块也因此备受关注。早在今年7月份，朝阳金盏02地块申报规划时，就有市场传言称卓越希望引入战略投资者共同操盘，目标正是首开和旭辉。

  只不过，负责该地块申报规划的企业北京卓开旭泰房地产开发有限公司，在当时依然由北京筑华房地产开发有限公司100%持股，由卓越集团实控。虽然申报企业名称中似乎包含了卓越、首开和旭辉，但股权始终未变更，外界猜测或是在合作操盘细节上还存在争议。

  一位接近卓越集团的熟悉企业运作的机构人士向中国房地产报记者表示，卓越集团在获取朝阳金盏02地块时，就已经考虑可能会采取合作操盘方式，这既能使资源利用最大化，又能缓解自身压力，争取并表。这种方式在北京很常见，但是需要时间周期与合作企业反复沟通洽谈。此次股权变更前，三方实际上就已经按照初步计划开展各项工作了，此次完成变更，也只是计划中的一件事，更有助于后续工作开展。

  “合作开发可以降低卓越的土地款以及后续开发投入压力。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，依托北京地方国企首开，以及进入北京市场较早的旭辉，卓越集团可以解决对北京市场不熟悉的短板，能够更好地适应和把握北京市场。

  针对此事，中国房地产报记者联系了卓越集团，但截至发稿未获得回复。

  扩张与市场下滑的难题

  面对市场压力，为了在利润率下滑的同时拿到优质地块，企业分出部分项目股权采取联合操盘模式往往是不得已而为之，特别是卓越这样一家谋求快速增长的企业。

  资料显示，卓越集团1996年起家于深圳，目前已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。在深圳，卓越拥有“写字楼大王”称号，其在福田、龙岗等区域持有大量地段好的写字楼，开发了卓越·时代广场、卓越前海广场、卓越世纪中心等项目。

  对于卓越集团半年前在北京首次集中供地中大举拿地重回北京市场的做法，外界多认为是由于卓越希望冲击规模，为不久之后重启上市做准备。甚至有消息称，卓越希望在两三年内挺进行业前20强。

  大举拿地使得卓越的拿地-销售比直线攀升。克而瑞数据显示，卓越集团2021年上半年新增土地价值640.6亿元，销售全口径金额为683.2亿元，新增土地价值占销售金额比例高达93.76%。

  这直接考验着卓越的盈利能力，但现实恐怕并不乐观。

  在卓越今年获得的北京四宗地中，朝阳金盏02地块系5月10日北京首轮集中供地中的首个成交地块。公开信息显示，该地块住宅建筑面积约7.4万平方米，最高售价7.6万元/平方米，最大货约为56亿元，减去政府持有的13%，仅剩约46亿元。按照地块成交价39.27亿元来计算，利润空间已经非常狭小了。

  目前该项目已经正式对外销售，案名为“青云上府”。今年9月份，青云上府还因存在不实宣传被北京市住建委责令限期整改。

  剩下的3宗地均为联合体拿地，涉及卓越与首开、中交。据中国房地产报记者查询，截至目前，北京丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块、昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造地块和昌平区东小口镇马连店地块，均取得了一定进展。

  只不过，这些项目同样面临利润压力。有业内分析明确指出，当前北京楼市经历上半年短暂空白期后，新盘市场迎来集中放量期。由于首批供地中多数房企实际购地成本较高，且有限价、高标准建设等要求，部分项目面临盈利难题。

  现实摆在眼前，卓越集团对于当前市场也有着自己的看法。中国房地产报记者获取的一份会议记录显示，会上，卓越集团有关负责人作为代表分享了对目前行业整体态势的看法，其中包括：行业模式已经发生变化，过去追求规模，现在追求质量；高房价对老百姓有负担，高地价对开发商也有很大压力；企业存在困惑，限价出让土地，市场好时赚一点钱，市场差时要亏很多钱，这个模式很难持续；市场情况上下半年差别很大，2021年上半年超过计划10%，超过去年同期的80%（去年疫情基数低)，但9月份开始比去年下降50%，10月份加上黄金周促销，比去年同期还是下降了28%。动态库存去化周期从8月的7~8个月上升到10月的18个月；土地市场下滑明显等。

  对此，这位负责人建议政府出面正面引导舆论；鼓励金融机构帮助行业稳定信用，度过市场危机。