面对波及整个行业的流动性紧张，地产上市公司不得不早做准备。11月14日晚，中国奥园集团股份有限公司（03883.HK 以下简称“中国奥园”）发布了一则资产出售公告，透露将以9亿港元的代价转让香港一个项目，预计录得约1.77亿港元的亏损。该公司在公告中表示，这笔交易所获资金将用于偿还贷款融资，有利于提高流动性。

  今年下半年以来，国际评级机构突然大面积下调上市房企的评级，令不少房企措手不及，偿债压力陡然上升。按照惠誉的测算，到2022年底，中国奥园有88亿元的公开资本市场债务到期或可回售。穆迪认为，在当前融资条件紧张的情况下，该公司将不得不使用内部现金偿还部分即将到期的债务。

  此前，中国奥园已经公布了近10亿港元的配股计划，旗下物业上市公司——奥园健康也已在洽谈资产出售。11月14日，该公司转让了广州市东塱村旧村项目公司49%的股权给世纪金源。知情人士透露，其位于黄埔区的旧改项目也有计划转售股权，目前正在跟接盘方协商。

  据香港业内消息，中国奥园计划出售总额为8亿美元到10亿美元的资产，以缓解流动性压力。

  折价转让香港旧改项目

  公告显示，11月12日，中国奥园与新永投资发展有限公司订立协议，转让包括名万投资、双福、裕康在内的三家公司全部股份及股东贷款，总代价为9亿港元。这三家公司主要从事投资控股，旗下持有位于香港罗便臣道63号、65号、67号的物业资产。

  这些物业均为香港豪宅楼盘——燕贻大厦的住宅单位及车位。据了解，燕贻大厦建于1967年，楼高8层，共有32套房，占地面积约1012平方米，可重建的建筑面积约5063平方米。2018年3月，中国奥园花了约8000万港元购入燕贻大厦的三个单位，随后分几次不断购入，用了不到一年时间就拿到了超过85%的业权。为了重新改造发展，2019年3月，中国奥园向香港土地审裁处申请强拍燕贻大厦，预计2022年2月可获审理。

  9亿港元的交易对价分为两次支付，首笔款项5000万港元，自订立协议日期起45日内或双方共同约定的其他日期，买方再向中国奥园支付另外8.5亿港元。这笔资金将被该公司用于偿还贷款融资及一般营运用途。

  出售燕贻大厦的相关资产将录得约1.77亿港元的亏损，但中国奥园认为，考虑到当下的市况，资产变现对增加营运资金、提升流动性有帮助。

  除了这个已经落地的项目，中国奥园还有不少资产在变现的途中。奥园健康在11月4日的公告中透露，计划出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益。据了解，目前这笔交易正在推进中。被列入转让名单的还有中国奥园在广州的一些开发项目。今年9月份，位于广州市番禺区的广州奥园恒基学苑壹号进入销售阶段，开盘当天2个小时就卖了10亿元，这是中国奥园与恒基（中国）投资有限公司合作开发的项目，各自持有50%的股权。根据业内消息，中国奥园有意出售奥园恒基学苑壹号的股权，作价10亿元。

  11月14日，奥园集团有限公司在广州奥誉荔塱置业有限公司的持股比例由100%下降为51%，认缴资本从1亿元减少至5100万元，承接其49%股权的是世纪金源旗下的广州金源鸿大置业有限公司。广州奥誉荔塱置业有限公司持有广州市东塱村改造项目，这是中国奥园储备的一个大型旧改项目，总货值约402亿元。

  此外，一位知情人士告诉中国房地产报记者，中国奥园位于广州市黄埔区的部分旧改项目也有转让股权的计划。中期业绩报告显示，该公司在黄埔区共有4个旧改项目，其中文冲项目有约506亿元货值，新田村项目约261亿元货值，旺村项目127亿元货值，嘉利码头项目已转化可售资源140亿元。

  行业资金面未改善 短期压力较大

  资产的变现源于偿债的需求和流动性压力。今年上半年，中国奥园已经有意识的开始收缩投资、加快销售回款，新增土地的权益地价仅为42亿元，全年也计划控制在当年合同销售额的20%以内。截至2021年6月底，该公司的总借贷为1113亿元，其中境内占比67% ，境外占比33%。净负债率为80.7%，剔除预收款后的资产负债率为78.5%，现金短债比为1.3倍，“三道红线”踩了一道。

  上半年，中国奥园还能从公开市场获得融资支持，公开发行合共7.38亿美元境外债及18.2亿元境内公司债，获得12家商业银行提供境外银团贷款超21亿港元。但细心的投资者发现，融资通道正在收窄，上半年中国奥园的筹资活动现金流量净流出122.37亿元。

  下半年以来，融资环境更是急剧恶化，几家民营房企的连续暴雷引发了国际评级机构的担忧，进而导致了民营上市房企的大面积评级下调，叠加境内金融机构对开发贷及预售资金监管账户等的严监管，最终形成了全行业的流动性紧张。中国奥园也受到了波及，标普、惠誉、穆迪均下调了该公司评级。

  惠誉估计，到2022年底，中国奥园有88亿元的公开资本市场债务到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元高级票据，以及2022年9月到期的2.5亿美元债券和15亿元债券。在惠誉看来，该公司略高于1倍的现金短债比可能不足以缓冲当前动荡的市场环境。

  近期，虽然开发贷及按揭贷款有了放松的信号，但仍难以扭转行业基本面。长江证券认为，虽然按揭恢复正常导致回款率改善，但主要还是解决此前的积压问题，而销售额同比仍显著下降，回款并没有改善。并且，各地基于保交付和防风险的考虑，趋势上仍在从严执行预售资金监管标准，回款并不能流畅地转化为自由现金。银行和债券市场风险偏好的修复也还需要一个过程，所以部分房企信用风险的暴露并未根本性消除，基本面在未来一段时间内下行压力仍较大。

  在此背景下，出售资产、为上市公司输血成为了房企们补充流动性、应对短债压力的主要手段。中国奥园已经公布了将近10亿港元的配股计划，有消息指，该公司还计划出售总额为8亿美元到10亿美元的资产。融创中国在过去的几个月里也卖掉了贝壳5591.7万股，虽然年内要录得27.2亿元的亏损，但获得了38亿元的现金。11月14日，该公司还宣布要配股融资73.43亿港元，一半用于偿债。

  “我们没有海外债务，但压力同样很大。”一家上市房企对中国房地产报记者表示，今年该公司已经冻结了40%的预算，明年的预算到现在都不知道怎么做。“无法预测明年的行情是会转好还是更差，当务之急，还是要加快销售，降价也要卖。”