规模房企2021年的销售“成绩单”没有出现奇迹。

  1月4日，记者从机构统计的数据发现，2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%；全口径销售金额为12.7万亿元，同比下滑3.0%；权益销售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%。

  房地产业上一次出现明显下行走势，还要回溯到2008年。彼时，受国民经济整体运行状况、国家宏观经济政策及国际金融环境变化的影响，中国各城市房地产交易量普遍下降40%左右，整体走势低迷。

  中国房地产市场发展几十年来，周期性发展是很重要的特征。当政策收紧时，房企业绩下行；当政策放宽时，房企又迎来“春天”，以此循环往复。

  曾在房企任职高管的杨明（化名）告诉记者，过去很多年，房地产调控政策的出台一般是以抑制市场过冷或过热及其可能产生的金融风险作为出发点的，因此行业呈现出“发展、回落、再发展”的周期性规律。但过去一年，房地产的政策论调不能再以这种“周期论”来看。在房住不炒的定性前提下，房地产的发展更多的是强调民生属性的回归。未来，房企不能再有侥幸心理，以旧的逻辑理解新的形势。

  “2021年应该是房地产行业的分水岭，与之前的周期性发展模式相比，市场化的因素对行业的影响降低了很多，政策因素加大了不少。”一位民营房企副总裁对记者表示，政府对于房地产的管控力度使得行业周期论出现紊乱和不调，民营企业的信心也因此受到很大的打击，行业整体形势不容乐观。

  周期性发展逻辑变了

  过去几十年间，中国的房地产市场经历了数个持续时长3至4年的完整周期。

  到2021年，新的周期拐点似乎已经显现。尽管全年全口径千亿房企达到43家，与2020年持平，但规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。

  纵览2021年行业的销售表现，上半年一片热火朝天，下半年则急转直下，且同比销售跌幅持续扩大，从7月份的下降7%，一路走阔至11月的39.3%。

  “我们往年都是逐月上行，上半年特别是一季度相对压力大一点，市场差一点，到了二季度之后，市场开始回稳回升，到了下半年还会创一个小新高，”易居企业集团CEO丁祖昱复盘2021年销售时表示，但是2021年看到的整体情况是一路下行的。

  销售业绩下滑带来的影响之一便是房企开始向内降低成本、增加效益。

  一位曾在头部房企任职的人士告诉记者，其所在的西南区域一个项目100多员工，在2021年12月优化掉将近一半，他也在优化名单之中。“原来3000多人的华中区域，目前已经优化剩下2000多人，最终的目标是大约1800人。”该房企的另一位员工告诉记者。

  据不完全统计，2021年内300余名房企高管发生职位变动，龙头房企、央企国企也在所难免。而更多的是拿着N+1补偿的普通地产员工。

  销售下滑只是2021年房企下滑表现的其中一面。据克而瑞统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。

  2021年，房企融资最明显的降温发生在三季度，受部分企业违约事件的影响，房企融资总量下滑到3079亿元，同比下降32%；到四季度，房企融资降到低谷，融资总量仅1767亿元，同比减少55%。

  融资不畅叠加政策因素也使房企的拿地力度减小。中指研究院的数据显示，2021年，TOP一百房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。TOP一百房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与去年同期相比下降8.9个百分点。

  上述民营房企副总裁认为，从市场的发展规律看，房地产行业已然进入了深耕和细作的阶段，竞争力度进一步加大。最让其无法承受的是，资金和土地获取渠道出现了根本性变化，行业自有资金利润率下降很多，与之相应的，公司亏损的项目也越来越多。

  他认为，对一部分企业来说，当前的政策形势对未来市场影响巨大，大部分民企在去化完现有土地存量后，后续发展乏力。退出市场或专做某一细分市场或许是这类房企的可行之路。

  房企等待市场修复

  在经过一年的“洗礼”后，2021年12月下旬，《经济日报》刊文称，房地产支柱产业的地位没有变，这一论调又给了市场以充足的信心。

  该文章认为，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。具体表现为，一是住房刚性需求。当前我国常住人口城镇化率达63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求；二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

  监管层并没有对房地产业发展陷入不利局面视而不见。2021年9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号。12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。

  上述房企前高管认为，“房地产的支柱产业基本面不会变，关键在于监管层如何在回归民生和产业发展两者之间寻找定量的平衡，以求房地产业能够持续健康发展。”

  作为一个资金密集型行业，目前，房地产业包含的金融风险依旧是不容忽视的。

  同策研究院监测数据显示，从80多家内房股海外债到期余额来看，2021年-2025年为兑付高峰期，到期余额分别为14.94亿美元、273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。因此未来5年，房企都将面临规模巨大的美元债偿付压力，特别是2022年为偿还压力最大年份。

  根据贝壳研究院数据，2014年～2019年，房企的违约债券余额占比长期处于低位（4%以下），2020年房地产违约债券余额占全市场比重提升至8%。进入2021年后，房企违约情况进一步加剧，全年违约债券余额约达735亿元。

  此前，旭辉董事局主席林中发文表示，房地产政策的导向从来没变，要稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。近期政策变化仅是微调，防止过急过快，造成系统性风险。如果2022年3月份触底，6月份恢复常态，已是较乐观的情况。

  不过，上述房企副总裁告诉记者，市场修复期可能在12个月以上。尽管如此，政策层面也不会再让市场恢复到太热的程度，而且过去的市场周期逻辑失灵的可能性较大。但整个房地产市场的容量犹在，在这轮调整中仍能安全健康发展的有竞争力的企业，仍有发展机会。