华润万象生活打响了今年物管行业收并购第一枪。

  2022年1月5日晚间，华润万象生活（股票代码01209.HK）公告称，公司全资附属公司润楹物业科技服务有限公司(以下简称“润楹”)与天津禹佳就拟买卖禹洲物业服务有限公司（以下简称“禹洲物业”）的股权订立框架协议，代价不高于10.6亿元人民币。

  在支付条款上，润楹支付不低于代价67%的首笔代价（包括诚意金)存入托管账户后，双方再根据框架协议进行交割，而余下的代价则将受到以下数据的影响。余下的代价（即交付在途面积及合约面积的代价)将根据在管面积(由在途面积及╱或合约面积转换)的实际交付进度自股权转让协议日期起计每六个月支付一次。

  资料显示，禹佳生活服务对外投资天津禹佳。而天津禹佳对外投资了两家公司，持股比例均为100%，一家是禹洲物业，另一家是厦门禹洲商业投资管理有限公司。这次出售的是禹洲物业。

  2020年12月以来，禹佳生活服务曾二度向港交所递表，均以失败告终。禹佳生活服务是禹洲集团的关联公司，主要从事物业管理业务。

  华润万象生活方面表示，收购标的公司在福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。“本集团实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。收购事项将扩大本集团的服务范围，加强本集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。”

  对于禹洲集团而言，出售禹洲物业表现出其对资金的迫切需求。

  为何买？

  扩规模增收入

  在收并购上，华润万象生活一直持谨慎态度。

  华润万象生活方面曾表示，2021年谈了很多并购项目，但没有成功的主要原因就是太贵，想要把更多的财务资源留到好的机会和好的标的上。

  2021年半年报显示，截至当年6月30日，华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国88个城市，合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米。同期，碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积排名第一。

  2021年12月9日晚，华润万象生活于深圳湾万象城举行上市一周年品牌发布会。华润万象生活总裁喻霖康在现场表示，目前住宅及其他物业管理业务覆盖全国92个城市，80%位于一二线城市，在管面积突破1.4亿平方米。

  喻霖康还表示，2025年华润万象生活物管在管面积预计将达到4亿平方米。

  2022年开局，华润万象生活对于规模开始变得积极起来。

  “规模追求是主要的。一方面，华润万象生活有确定的规模增长目标；另一方面，禹洲物业在福建、安徽及浙江有大量管理项目，且八成以上为禹洲地产开发项目，项目质量相对有保障。若成功收购禹洲物业将提升华润万象生活市场占用率。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

  根据协议，交易完成后，禹洲物业将交付的在途面积及合约面积总和约为1048万平方米给华润万象生活。

  华润万象生活还表示，上述收购有助于加强集团在上述区域的物业管理组合，以便提高收入来源。

  为何卖？

  二次递表失效缓解流动性危机

  禹佳生活服务两度冲击港交所失败后，走上了出让的道路。

  2020年12月，禹佳生活服务首次提交招股书，经历6个月的聆讯期后失效；2021年6月16日，禹佳生活服务二次提交，2021年12月17日再次失效。

  2021年底物业股估值相比2020年整体回调。2021年12月以来，多家头部上市物企，包括碧桂园服务、融创服务均在采用回购方式提振市场信心。

  在汤晓晨看来，“禹佳生活服务此时上市势必难以达到既定目标，选择出售是出于现实情况。”禹洲集团方面表示，华润万象生活拟以10.6亿元人民币收购禹洲物业100%股份，一方面该笔资产的出售将有利于禹洲降负债、降杠杆，优化现有负债结构；其次，禹洲将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块，提升市场影响力及品牌美誉度。出售禹洲物业后，禹洲将重新调配财务资源至其他业务，用于公司未来发展。

  值得一提的是，禹洲集团目前正遭受流动性紧张的困扰。

  2022年1月，禹洲集团就有两只境外美元债将到期。1月23日，禹洲集团有一笔本金5亿美元的票据到期，待偿余额2.42亿美元；1月25日将到期一只面额为3.5亿美元票据，待偿金额3.47亿美元。

  此外，多家评级机构下调禹洲集团的评级。国际评级机构惠誉此前将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。同时，将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。另外一家国际评级机构穆迪也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，展望维持“负面”。

  惠誉和穆迪均预计，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。