民营房企的流动性危机仍在蔓延。

  “公司短期存在一定的偿债压力。”3月7日晚，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）在一则临时公告中首次透露自己阶段性面临流动性困局。

  当天，其控股股东龙光集团有限公司（03380.HK 以下简称“龙光集团”）刚刚被穆迪及惠誉下调了评级，理由是今年龙光集团有超过100亿元的有息债务到期，但获得资金的渠道已大幅减弱，疲弱的市场情绪和市场信心将继续影响该公司的流动性。

  根据公告披露的信息，形势是在2022年1月中旬急转直下的，评级下调、金融机构放款停滞、现金资源受限比例较高加上偿债高峰期的到来，令龙光控股逐渐捉襟见肘。3月份该公司有52.99亿元的债券到期，截至目前已通过自有资金兑付 11.33 亿元。龙光控股表示，后续将通过加快销售回款、缩减运营开支、资产盘活等方式筹措资金。

  “市场早有预期了，龙光的表外负债不少。”3月8日，某国际投行内部人士对中国房地产报记者表示，龙光集团为大约10亿美元的私募票据提供了担保，3月份就有两笔到期，主要是这部分负债动摇了市场信心。

  3月份到期债务近53亿元

  3月7日，两大国际评级机构同时下调了龙光集团的评级，穆迪将该公司的家族评级从“Ba3”下调至“B2”，将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B3”，惠誉也将该公司的长期外币和本币发行人评级从“BB-”下调至“B+”，将高级无抵押评级和未偿美元优先票据评级从“BB-”下调至“B+”。受此影响，龙光集团旗下的债券价格出现了较大幅度的波动，“19龙控04”、“18龙控05”、“20龙控01”等跌超10%。

  当天晚上，龙光控股便发布了关于公司债券相关事项的临时公告。该公司表示，近期“19 龙控 04”“20 龙控 01”“21 龙控 01”以及龙光集团的股票及境外债券价格发生异常波动，主要由于近期房地产行业整体受到持续深入调整，龙光集团评级被国际评级机构惠誉、穆迪和标准普尔分别下调至 BB-、Ba3 和 BB-等因素，导致二级市场成交价格明显偏离合理价值的情况。

  在到期债务方面， 2022年3月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计 52.99 亿元。截至公告日，该公司已通过自有资金兑付 11.33 亿元。

  在公告中，龙光控股表示将采取开源节流的措施筹措资金，履行偿债义务。加快销售回款是首要保障，目前该公司已取证项目有650亿元的货值，未来将取证可售货值约2000亿元。未来将结合不同区域市场，一盘一策差异化调整，加快销售去化。在缩减运营开支方面，该公司打算将在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米，以节约工程开支。

  资产盘活也是其正在采取的措施。据龙光控股对外介绍，自2022年1月起，龙光集团就与国企、金融机构进行了对接，开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置的资产分为开发类、城市更新类、持有物业类三类项目，力争 2022 年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。

  在销售端，2021年，龙光控股录得的权益口径合约销售金额约为1370亿元，同比增长18%，2022年1月份仅录得90.1亿元的权益销售额，相较2021年同期的160亿元有明显下滑。该公司表示，这主要是去年同期的对比基数较高的原因。

  除了强调生产经营活动正常开展外，龙光控股还透露公司没有发行过任何私募类理财产品，亦没有外部商票类融资，表示有决心也有信心妥善解决短期面临的流动性问题。

  然而，这份相当于揭家底的公告还是影响了市场情绪，3月8日，龙光集团的股票及相关债券价格继续下跌。

  私募债动摇了市场信心

  发布这份公告前，龙光集团在资本市场一直维持着经营稳健的形象。3月1日，龙光集团在官微上宣布，龙光控股已于2月28日划款至指定托管账户，用于兑付将于3月4日到期的ABS“荣耀11A、荣耀11次”资产支持专项计划，本息共计7.75亿元。更早前的1月26日，该公司也完成了7.1亿元"18龙控01”公司债券的到期兑付。

  就融资而言，龙光集团的表现也较不少民营房企出色。2021年12月27日，该公司发行了6.65亿元CMBS，发行期限12年，票面年利率5.2％，是自监管部门支持优质民营房企发债政策出台以来国内第三家成功发债的民营房企。一个月后的1月27日，该公司又成功发行了于2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券，票面年利率6.95％。

  只是，努力维持平静的水面下仍有暗流涌动。1月初，有市场消息指龙光集团或有30亿美元左右的私募美元债，投资者要求提前还款。彼时，该公司回应称没有任何美元私募债。到了1月21日，龙光集团又在投资人电话会议中，承认存在不超过10亿美元的借款担保。这一信息引起了国际评级机构的关注，并引发了龙光集团的评级下调。

  标普认为，龙光集团此前未披露的美元担保债务数额巨大，导致其导致流动性缓冲减少，这起事件已经动摇了市场对该公司的信心。该机构将这10亿美元的或有负债视为债务，因为这些是对龙光集团有追索权的外部担保。

  惠誉表示，龙光集团面临着不断上升的再融资风险，因为该公司有130亿元的资本市场债务将于2022年到期或可回售。其中57亿元的在岸债券将于今年3月至5月到期或可回售。截至2022年2月底，龙光集团在控股公司层面上拥有50亿元的可用现金，但惠誉认为，由于其进入资本市场的机会很差且必须支付运营款项，用于偿还债务的现金已经大幅下降。

  据香港一位业内人士透露，目前龙光集团担保的私募债有超过3笔因为评级机构降级触发加速到期，该公司正与投资者进行追加资产质押的谈判，希望能够争取到不触发或者豁免加速到期的许可。

  境内债务方面，最新的市场消息显示，龙光集团计划推动3月中下旬回售或到期的两只境内公司债“19龙控01”和“18龙控02”的展期，目前正与债券持有人商谈。