“房地产市场基本面下行压力不断加大的背景下，资本市场表现持续下行。

  截至3月14日收盘，年初至今房地产开发（申万）指数已下跌7.5%。在88家A股、港股样本房企中，仅有16家上市房企股价较年初有所上涨，70家上市房企股价均呈现下跌，最大跌幅达到86.7%。其中，千亿市值房企数量进一步缩减至7家。

  聚焦克而瑞内房股领先指数，在经历小幅震荡后继续下行，2月指数走势下降8.3%，整体表现不及大盘，年初至2月25日，克而瑞内房股领先指数跌幅34.3%。在市场大盘持续走低的情况下，地产股整体仍表现出较强的抗压能力。截止3月14日数据，申万指数房地产板块在31个板块中仍排在第7位，仅次于银行、交通运输等行业。”

  01

  指数表现不及大盘

  2021年1月1日以来，地产股震荡下行。截止2月25日，克而瑞内房股领先指数跌幅34.3%，同期恒生中国内地地产指数跌幅29.6%。恒生指数跌幅16.4%，房地产（申万）板块跌幅13.1%。

  2月，恒生指数下降4.6%，克而瑞内房股领先指数下降8.3%，恒生中国内地地产指数下降6.4%，房地产（申万）板块下降0.8%。

图：克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数走势

  备注：恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、恒大物业、碧桂园服务、融创中国。

数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部

  2月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月下降，走势向下。2月该指数成交额占比周均值91.2%，高于历史均值83.8%，低于上月周均值92.5%，于月末同样出现占比明显下降的情况，使总体走势向下。

图：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月进一步下降

  备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家

数据来源：Wind 克而瑞证券资产管理部

  02

  估值水平仍维持低位

  从估值角度看，2022年2月克而瑞内房股领先指数估值在小幅回升后继续下行，指数相对恒指PE较上月有所回落。

  2022年2月相对恒指成分股的PE周均值为-64.4%，微低于上月相对PE周均值-64.3%，低于2021年全年相对PE周均值-61.0%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2022年2月周均值为4.58，高于上月周均值4.50，低于2021年全年周均值5.75。

图：2月克而瑞内房股领先指数PE走势

图：2月克而瑞内房股领先指数相对恒指整体PE走势

  备注：相对PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体PE/恒生指数成分股整体PE-1）*100%

  市净率方面，克而瑞内房股领先指数成分股PB相对恒指成分股2月小幅震荡，总体继续下行并维持低位。2月相对恒指PB周均值为-0.9% ，低于上月的周均值-0.1%，低于2021年全年相对恒指PB周均值22.5%。

数据来源：克而瑞证券资产管理部

  克而瑞内房股领先指数成分股2月整体PB周均值为0.86，高于上月周均值0.83，低于2021年全年PB周均值0.97。

  此外，克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB较上月基本持平。

图：克而瑞内房股领先指数PB估值走势维持低位

图：2月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PB小幅上升后继续回落

  03

  八成房企股价下跌

  聚焦上市房企表现，年初至今，88家样本房企中有近八成房企股价有不同程度的下跌，数量达到70家，最大跌幅达到86.7%，整体仍然跌跌不休。另外16家股价上涨房企中，年初至今滨江集团创最大涨幅为38.1%。

  对比2021年1月开盘价，从88家样本房企股价均值来看，2021年1月开盘88家房企股价平均值为7.88元，2022年3月14日88家样本房企股价均值较去年1月下降27%。88家样本房企中，仅有12家房企股价上涨，其中股价上涨房企多为央企和国企，无论是A股还是港股的内房股，走势都出现分化明显，保利、中海、招商蛇口等国企、央企性质的地产公司表现强势。

  目前来看，现在多数上市民营房企仍然面临较大的资金困难，基本面良好且发展稳健的房企在股价表现上也会优于其他房企。

表：88家样本房企2022年1月1日至今股价涨幅情况

数据来源：wind，克而瑞证券

  04

  千亿市值房企仅剩7家

  从市值来看，88家样本房企市值较年初进一步缩水7.3%，共减少1958亿元，较2021年第一个交易日市值下降27%。

  具体房企而言，仅新鸿基、华润置地和中海地产三家上市房企市值在2000亿元以上，市值超千亿的上市房企仅剩7家，较年初减少1家，分别为保利发展、龙湖集团、万科地产和招商蛇口。

  而2021年年初，千亿市值房企还有11家，彼时，万科地产市值排在88家样本房企中首位，高达3116亿元，然而相较于3月14日收盘，市值跌幅已达到42%。

  值得注意的是，剩余7家千亿市值房企中，仅华润置地、中海地产、保利发展和招商蛇口市值较2021年年初有所上涨，均为央企和国企。

表：88家样本企业中千亿市值房企最新市值与2021、2022初对比（单位：亿元）

  实际上，房地产作为压舱石，板块整体抗压能力较强，虽然整体估值水平处于地位，但随着行业安全垫增厚，地产股仍然是比较好的防守型投资选择。经历一系列政策调整之后，目前政策处于微调阶段，行业整体趋稳，当下无论是需求端还是供给端，仍处于观望阶段，随着政策暖风频吹，加之上市房企发展节奏由“快”转向“稳”，行业信心以及投资者信心将得到进一步修复提升。