刚刚接手正荣地产3个项目股权没多久，美的置业控股有限公司（03990.HK以下简称“美的置业”）又跟金科股份做了3笔交易。

  3月13日，美的置业在公告中透露，与金科股份达成了合作项目的股权优化方案。美的置业将柳州、岳阳的项目股权转让给金科股份，同时收购了南京项目中金科股份所持的股权，总交易金额约10.9亿元。经过这么一番腾挪，该公司提高了高能级城市项目的权益占比，而在投资重心以外的低能级城市项目则得以退出。

  据了解，美的置业自2019年开始对项目布局进行调整，确定了以一二线及强三线城市为主的城市升级战略，目标是这些城市的占比达到85%以上。现在看来，这一轮的行业波动，正好给了该公司调仓的机会。

  3月14日，美的置业方面对中国房地产报记者表示，公司现阶段的收并购目的是保障现有合作项目的正常推进、提高开发效率、盘活项目资源，并进一步提高权益比、优化城市布局。

  与金科做成三笔买卖

  美的置业与金科股份是老交情了，早在2018年8月，这两家区域深耕型房企就签署了战略合作框架协议，约定在信息交流、项目开发合作、新区域拓展、养老地产、产业项目等方面开展合作。项目开发合作推进的很顺利，美的置业的2020年年报显示，该公司与金科股份的合作项目超过16个，仅仅在重庆就有美的金科原上、美的金科郡、金科美的新天宸、金科新城美的黛山道8号等项目，两家公司在徐州也合作了美的金科君兰湖山、美的金科云筑项目，其余项目则分布在常德、柳州、常州、岳阳、衡阳、遵义、茂名、合肥、南京等地。

  这一次，两家公司根据各自的战略需求进行了3个项目的股权调整。美的置业向金科股份收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权，收购代价为9.07亿元，其中收购价合共8.32亿元，转让贷款本金0.76亿元。据了解，标的公司的主要资产是一块位于南京市江宁区、总建筑面积约20.31万平方米的住宅用地，预期将于2023年6月30日前后竣工。根据美的置业的年报资料，这个项目名为南京山河宸园，交易前，该公司持有37%的权益。

  在收购南京项目股权的同时，美的置业卖出了所持的柳州、岳阳合作项目股权，金科股份则成为了接盘方。包括出售柳州同鑫房地产开发有限公司34%股权及相关股东贷款，总代价为1亿元，以及出售岳阳县鼎岳房地产开发有限公司约50.1%股权及相关股东贷款，总代价约8414.82万元。这两笔交易，美的置业预计将录得44.49万元的亏损。

  柳州及岳阳项目都在建，前者有1.45万平方米建筑面积已开发为住宅单位，剩余总建筑面积约7.96万平方米仍在建设中，已售出约3.55万平方米的住宅单位。后者目前也已卖出约9.87万平方米的住宅单位。

  在达成这次的交易前，美的置业与金科股份已经有过类似的互动。今年2月份，美的置业刚买下了金科股份手中的重庆美的金科郡项目50%股权。

  土地储备调仓

  聚焦深耕高能级城市

  分析这几个月来美的置业几次收并购的城市分布，不难发现，该公司正在将资源集中向更为看好的高能级城市。此前，该公司已从正荣地产手里收购长沙、天津、无锡等地的项目股权，收购花样年佛山项目的股权，以及从雅居乐手里增持武汉项目股权。这次追加南京的投资，退出柳州及岳阳项目就更为明显了。

  前几年，为了实现较大幅度的规模增长，美的置业曾进入不少三四线城市。但到了2019年，该公司便对低能级城市的市场持谨慎看法了。美的置业的管理层曾透露，自2019年起该公司便主动控制缩减低能级城市的投入，坚定回归高能级城市，新增的项目基本上以一线、二线和强三线城市为主，同时在原来已经形成优势的一些城市进行深耕，基本不进入新的四线城市。

  按城市等级划分，2020年该公司的合约销售额中有73%来自二线及以上城市。按经济区域划分，长三角及珠三角合计占比达65%。6个区域公司的合约销售额破百亿元，其中有10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

  2021年上半年，美的置业实现合约销售额约826亿元，同比增长71%。该公司管理层在业绩会上表示，销售额的大幅增长，源于重点深耕的三个区域录得了较好表现，浙闽区域、沪苏区域及珠三角区域分别实现174%、60%、96%的增长。从销售规模来看，一二线城市的占比已经提升提到了78%，重点区域占了70%。

  根据美的置业向投资者透露的信息，就开盘的去化率而言，深耕城市比普通城市的去化率要高出40%，其利润也比普通城市高出了50%以上。

  因此，“我们还是想进一步聚焦重点区域，持续增厚高量级的城市布局。”美的置业董事会主席郝恒乐表示，希望公司能达到一线、二线、强三线的市场布局占比85%以上的目标。

  参考这个目标，2021年上半年，美的置业在19个城市新增了440万平方米的土储，强三线及以上城市的占比为87%，沪苏、浙闽、珠三角等重点区域的占比65%。

  金融机构为美的置业通过收并购进行土储调仓打开了方便之门。3月3日，美的置业与招商银行在顺德签署了《并购融资战略合作协议》，招商银行计划授予该公司地产并购专项融资额度60亿元，专用于其业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

  不过，这笔并购资金目前还未动用，美的置业有关人士表示，公司与金科股份的交易未使用并购贷，相关的方案还在商讨中。