“2022年一季度，随着疫情的反复，物业管理行业再次走到台前，在机遇与挑战中，各大上市物企在跑马圈地的同时，物管行业正迎来新的发展格局。

  资本市场仍在回调，3月大盘指数和物企股价均出现下跌，55家上市物企股价下跌4.4%，恒生物业服务及管理指数下跌12.7%。

  2022年以来，物管行业并购市场仍保持一定的热度， 但随着物管行业回归理性，大规模收并购已进入后半程，物企收并购正在由看重“量”向“质”转变。

  此外，物管收并购还有一个重要的变化，从一季度收并购数据来看，递表物企正频繁成为并购标的，行业收并购格局发生转变。”

  01

  一季度收并购事件已达11起

  提升规模保证绝对实力仍然是当前物管行业的共识，毕竟有规模才会有估值，才会有更广阔的发展空间。

  2021年披露年度在管面积的49家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.10亿平方米）的物企为14家。上市物企规模分化日益加剧。

  如何快速实现规模扩张？收并购和地产母公司的输送是两个重要渠道。

  尤其是过去一年，在政策、资金、地产变局等因素的助推下，行业迎来并购热潮。进入2022年，物管行业收并购热度持续。

  据克而瑞物管&中物研协监测，2022年一季度，上市物企共计公告11起并购事件，环比去年四季度减少了6家，总计交易金额67.74亿元，较去年四季度提高了116%。

图：近一年上市物企披露的收并购交易金额及数量

  其中，交易总金额超10亿元的大额并购事件共有3起，分别为华润万象生活收购禹佳生活、中南服务，以及碧桂园服务收购中梁百悦智佳。

  实际上，两家物企收并购的主要目的有所区别。根据上市物企年报数据披露，碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米，跃居上市物企在管规模之首，主要希望借力并购潮补齐布局短板、增加优势区域密度，增强资源整合能力的同时进一步巩固异地复制项目质量。

  而华润万象生活则通过收购禹佳生活实现并购破冰，能够更好的实现未来商管和物管业务协同发展，进一步巩固央企物管龙头优势。

  资本市场对并购事件的短期反应业颇为看好。以碧桂园服务收购中梁百悦智佳为例，事件日后的第一天超额收益率较低仅为1.97%，收购后第五日超额收益率和累计超额收益率分别达到4.37%和6.5%。

图：碧桂园服务收购中梁百悦智佳事件日（2月14日）前后超额收益率和累计超额收益率（后复权）

  02

  递表企业成热门并购标的

  值得注意的是，随着递表企业不断增加，上市“途中”便成为规模物企收购标的。

  克而瑞物管&中物研协数据显示，截止3月31日，递表物企总共有23家，且多家递表物企已失效。值得注意的是，3月30日，万物云境外上市申请获证监会受理，4月1日正式向港交所递交招股书。

表：截止2022年3月31日递表物企最新明细

  实际上，递表企业经营状况、财务状况等披露较为完善，竞调相对简单，备受头部物企青睐。

  一季度，共有3家递表物企被收购。具体来看，1月，华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企，2月碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。

  以华润万象生活收购中南服务为例，1月20日，华润万象生活发布公告，拟以不高于22.60亿元收购中南服务100%的股权。而中南服务在2021年11月12日已通过港交所聆讯。

  从资本市场对此次收购事件的反应来看，事件日后的第一天超额收益率较低仅为2.9%，随后波动上涨，第五日的超额收益率增至5.12%。

图：华润万象生活收购中南服务日前后超额收益率和累计超额收益率（后复权）

  03

  资本市场回归理性

  实际上，资本市场的表现及估值是物企追求规模的一大动力。

  截至2022年3月31日，物业管理行业上市企业总数达57家，3月新增2家，分别为10日和31日上市的金茂服务和力高健康生活。但进入2022年以来，受到房地产行业下行压力影响，物管行业资本市场整体下行趋势明显。

  数据显示，3月55家上市物企（不含3月上市的金茂服务和力高健康生活）、非港股通物企、恒生物业服务及管理指数、港股通物企分别下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，跌幅均大于恒生指数（下跌3.2%）。

图：2022年03月不同核心指数及物企股价走势（03.01-03.31）

  从估值情况来看，截至2022年3月31日，57家上市物企总市值为4310.4亿元；市盈率PE(TTM)均值为14.8倍，市盈率PE(LYR)均值为15.1倍。

  随着资本市场回归理性，物企对于规模扩张有了新的布局。

  不少物企已经在规模之外，逐渐加强对经营质量、经营坪效的重视度。比如，规模扩张的时候更加重视区域布局和城市深耕度；越来越多的企业在构建服务体系，规范服务标准的时候更重视客户研究，重视业主满意度；也看到更多的企业将品质管理作为内部管理的重中之重。

  行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率，仍是物企重要的诉求之一。房地产行业变局，加速了物企并购市场优质标的入市，行业收并购市场已由“大鱼吃小鱼”转向 “大鱼吃大鱼”，并购标的从中小型物企、独立第三方物企向地产旗下物企、头部企业、上市企业、拟上市物企演变，物管行业格局的转变，正标志着行业逐渐迈向理性和成熟。