在经历波动的2021年财报后一个月，万科2022年一季度报告如期而至。

  4月28日晚间，万科披露的一季报显示，公司实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归属母公司净利润14.29亿元，同比增长10.58%。不少投资者称，业绩已经超出预期。

  值得注意的是，万科今年一季度在扣除非经常性损益后的净利润同比下滑5.58%。非经常性损益中，出售、处理部门或投资单位带来3.26亿元的收益。经营性净现金流为-132.59亿元，上年同期为168.79亿元，公司称是由于销售活动受到的款项减少。

  开发业务方面，一季度，万科房地产开发业务结算面积为374.7万平方米，同比持平，贡献营业收入493.4亿元，同比下降6.9%。

  在此前举办的2021年度业绩会上，万科总裁、首席执行官祝九胜指出，未来公司毛利率将维持在20%的水准。

  今年一季度，万科开发业务的税前毛利率为21.8%，扣除税金及附加后的毛利率为17.1%。相较于2021年同期，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，今年略有提升。

  整体来看，万科一季度的税前毛利率为18.9%，税后毛利率为15.0%。2021年，万科的业绩不佳，最直接的原因是毛利率同比下滑25.37%，导致增收不增利，2022年若能稳住毛利率则为业绩企稳夯实了根基。

  报告期内，万科实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。

  实际上，从销售端来看，一季度房地产行业的下行压力仍在持续。

  4月18日，国家统计局发布数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

  据克而瑞研究报告，一季度有逾八成的百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。单看3月，TOP100房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点。

  克而瑞分析，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。

  截至一季度末，万科合并报表范围内有4776.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7385.1亿元，较年初增加3.9%。

  截至报告期末，万科净负债率为34.6%；持有货币资金1417.8亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍，较年初提升0.1倍；“三道红线”维持绿档。

  报告期内，万科分三次完成80亿元3年期中期票据的发行，票面利率区间为2.95%-3.00%；完成总额为19.9亿元公司债的发行，其中3年期品种的票面利率为3.14%，5年期品种的票面利率为3.64%。

  今年一季度，万科新增加6个开发项目，总计容规划建筑面积145.8万平方米，权益计容规划建筑面积112万平方米。截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约10685.8万平方米，权益计容建筑面积约6664.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4019.7万平方米，权益计容建筑面积约2581.1万平方米。

  此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约534.7万平方米。

  经营业务方面，最受关注的是此前已经提交上市申请的物业板块万物云。

  在2021年度业绩会召开次日，万物云向港交所正式递交了上市申请。此前根据2021年度报告显示，2021年万物云收入首次超过200亿元，录得全口径收入（含向万科提供服务收入）240.4亿元，同比增长32.1%。

  最新一季度报告中，尽管将房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务板块的主要经营情况单独列出，但物业服务营收尚未明确。

  一季度万物云（即万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司与联营、合营企业）向市场拓展。其中，归属社区空间服务的万科物业新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%；归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目；归属城市空间服务的万物云城新增3个城市服务项目，新进驻5条街道并提供整合服务。

  此外，物流仓储方面，万科物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入8.7亿元，同比增长39%；租赁住宅业务方面，一季度万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7亿元，同比增长12.8%。一季度租赁住宅业务新拓展房源超过6000间；商业开发与运营方面，一季度，万科商业开发与运营业务实现营业收入21.1亿元（含非并表收入），同比增长17.6%，其中印力集团控股有限公司管理的商业项目营业收入为14.2亿元，同比增长16%。

  3月30日，万科曾披露A股股份回购方案，按照计划将回购金额为20亿-25亿元，回购价格不超过18.27元/股。到目前，这项回购计划并未实施。截至4月29日收盘，万科A涨3.64%，报19.38元/股。