民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开。

  5月20日，在被选为民营房企“示范生”后，龙湖、碧桂园、美的置业先后宣布成功发行一期公司债，合计发债规模20亿元。

  “22碧地01”是碧桂园发行的2022年第一期公司债券，规模5亿元，期限为3年，票面利率4.5%。募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

  美的置业的债券名为“22美置01”，发行金额为10亿元，票面利率4.5%，起息日是5月24日。龙湖集团的6年期债券发行规模为5亿元，票面利率4%。这两家房企发行债券的募集资金也是全部用于偿还公司债券。

  至此，首批民营房企信用保护工具正式落地。

  今年3月，证监会发文明确鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。晶科科技、龙湖成为中国证券金融股份有限公司（以下简称“中证金融”）以自有资金，与承销机构联合创设信用保护工具支持民企债券发行的首批项目。

  华泰证券在研报中提出，信用风险缓释工具类似一种“保险”，可以降低投资人购买债券的风险敞口。对发行人来说，信用保护工具相当于提供增信，有助于降低发债融资成本，提升民企债券发行效率。

  在“22碧地01”募资说明书中也显示，中证金融与中信建投证券为该笔债券共同创设信用保护合约，保护期限不超过1年。这也是继龙湖供应链ABS后，民营房企首单有信用保护合约护航的公司债。

  “从挂网到完成发行只用了3天时间，政策信号意义极强，监管部门发挥了决定性作用。”某消息人士透露，但5亿元发行规模对很多房企而言解决不了太大问题。

  市场上有声音认为，既然监管机构有意帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能，后续必然会有更多民营房企效仿类似增信措施进行发债融资。

  继碧桂园、龙湖、美的置业获得首批民营房企发债“入场券”后，5月19日，“示范发债房企”名单扩容，旭辉与新城控股两家房企同时传出发债消息，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具。

  旭辉方面表示，公司的确是第一批接到监管指导的示范房企，由于原有发债额度已用完，目前正在向监管部门申请新的发债额度，之后再走申请发债的具体流程，待必要手续完成后，我们会以公告形式进行信息披露。

  2022年以来，监管层维稳房地产市场的政策暖风频吹，各部门针对房企合理融资需求不断破解新路径，但融资改善仅限于国企、央企，民营房企由于暴雷不断，在融资端仍然很难获得金融机构的支持。

  某房企内部人士表示，绝大多数民营房企面临的流动性困难没有得到解决，很难从金融机构获得包括开发贷在内的借款。部分银行的对外口径是民营房企暂不放贷，还有些是总行往分行压业务；分行认为，因前很多民营房企贷款还没有消化，具体能不能放贷要看具体情况。

  “民营房企现在能依靠自身信用在公开市场发债的确不容易，这背后是监管层的助攻，但额度普遍过低，这也是博弈的关键点。”某消息人士透露，现在民营房企想要融到资金，都会被要求增加反向担保条件，有的要求增加担保加抵押，有的要求企业在银行存款，总之需要偿债保证。

  市场对民营房企的信任修复仍需要时间。

  克而瑞研究中心认为，截至目前，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家，信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限或会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。

  好消息是，政策暖风频吹。

  5月20日，央行公布新一期LPR利率，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。而近一段时间，全国主要二三线城市均出台了相应的放松限购限售、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策。

  央行、银保监会、证监会等金融监管部门从房企融资端入手，在协调金融机构展期的同时，也不断推出创新工具来为房企融资增信。

  各界普遍认为政策已经筑底，但由于市场信心及预期不足，民营房企远未到整体融资回暖的时候。

  东方金诚分析师冯琳认为，在目前房地产市场仍未迎来拐点的情况下，投资者风险偏好难以得到实质性提升，基本面较差的民营房企将较难在政策利好下打通债券融资渠道，可能还需等待房地产市场真正回暖。