时隔一年，中国宏泰发展还是“易主”了。

  6月10日，中国宏泰发展复牌跳空高开22.28%，报2.25港元/股，目前盘中成交金额已超4000万港元。

  消息层面，中国金茂和中国宏泰发展于今日联合宣布，拟以协议安排方式私有化中国宏泰，并撤销中国宏泰上市地位。

  根据中国金茂发布的私有化计划显示，将注销于公告日期已发行中国宏泰股份总数约60.2%股份，包括非控股股东计划股份及控股股东计划股份持有的所有中国宏泰股份，分别约为26.02%和34.18%。

  若上述计划生效及实施，以换取支付非控股股东计划股份注销价为每股2.4港元，较中国宏泰停牌前报价1.84港元溢价30.43%。所有控股股东计划股份注销价为每股2.13港元。中国金茂购股权要约及可换股票据要约所需要的资金约为25.65亿港元。

  待股份注销完成之后，中国宏泰将向中国金茂发行新股，最终中国金茂将持有中国宏泰股份的90.1%，其余9.9%将由利东（中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人士）持有。

  对于私有化原因，中国金茂认为，由于中国宏泰主要从事土地开发及大型产业市镇开发及运营，中国金茂可通过中国宏泰私有化增加其控制权并进一步实现投资中国宏泰的利益，即实现多个城市运营项目的收购，获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资能力，并进一步加强政企合作，均符合中国金茂房地产业务的战略发展。

  中国金茂入主中国宏泰发展可追溯至2021年。

  2021年6月28日，中国金茂以14.81亿港元收购中国宏泰发展29.9%股权，成为中国宏泰发展的第二大股东，持股约合4.94亿股。卖方中国宏泰发展董事局主席王建军及其妻子赵颖仍为中国宏泰发展控股股东，所持股份减至约7.28亿股，占已发行股份的44.08%。

  同日，中国金茂还与中国宏泰发展订立可换股债券认购协议，认购后者本金约1.23亿美元的可换股债券，这笔债券最终可转换成中国宏泰发展股份约3.14亿股。如果这些债券全部转换为股票，中国金茂持股比例将超过“王氏家族”，成为中国宏泰发展控股股东。

  彼时，中国宏泰发展相关负责人在接受中国房地产报记者采访时认为，宏泰引入金茂战投入股是双赢合作。金茂战投是对宏泰产业运营能力和投拓能力的认可，双方的战略性组合一定是在现有业务的基础上做增量。宏泰方面只要按期还债，这笔债券就不会转成股份，也就不存在控股权易主问题。

  20天后的7月19日，中国金茂首度向中国宏泰发展派驻管理人员。宋镠毅获委任为中国宏泰发展董事会主席、非执行董事；赵磊获委任为中国宏泰发展首席财务官、执行董事。

  自此，中国金茂与中国宏泰便在多方面展开合作。

  公开资料显示，去年8月27日，中国金茂总裁李从瑞带队携中国宏泰发展与廊坊市政府领导共同探讨龙河高新区未来发展，并与廊坊市政府签署了战略合作协议。今年2月，双方共同打造的龙河新区廊坊览秀城商业综合体及其配套城市客厅项目开工，建成后预计年营业额超过12亿元。

  此外，中国金茂携宏泰发展与中国蓝星商讨通过协助导入战略新兴产业，盘活中国蓝星闲置工业用地，并希望中国蓝星产业落地包括廊坊龙河园区在内的宏泰园区。之后，双方还前往中国民族卫生协会康养旅游项目基地、中国水环境集团总部考察中国水环境等环保健康产业。

  标普认为，中国金茂对龙河高新区的持续直接投资将稳定中国宏泰发展的土地开发业务。2021下半年，中国金茂在龙河高新区收购了5宗地块，按价值计算，这些地块占了中国宏泰发展在龙河的土地销售额80%以上。中国金茂计划在园区内收购更多土地，为中国宏泰发展产生现金流提供一定可视性。

  对于此次收购，中国金茂相关人士给予中国房地产报记者回复，称私有化宏泰公司，将使宏泰公司业务管理与中国金茂合作更具灵活性。同时，中国金茂可以纳入多个城市运营项目，强化产业园招商和投资能力，进一步加强与地方政府合作，这也符合中国金茂城市运营业务的发展战略。

  作为香港主板首家以区域开发和运营为主业的公司，中国宏泰发展主打以产业构建和城市建设构建产业市镇生态圈，探索了以产城一体为目标的产业市镇发展模式；因其定位、发展模式等都与华夏幸福类似，外界通常称这家产业市镇发展商为“港版华夏幸福”，也有称“低配版华夏幸福”。

  但与大多数产业园区运营商一样，中国宏泰发展也陷入了营业收入和利润双降“怪圈”，让市场对其转型盈利能力提出了质疑。

  年报数据显示，2021年中国宏泰实现收入15.27亿元，同比减少36.3%；毛利9.79亿元，同比减少41.4%；归属股东净利润1.71亿元，同比减少79.76%。

  5月5日，标普将中国宏泰长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，其认为该公司疲软的流动性不太可能在未来12个月内得到实质性改善，因龙河高新区的土地销售前景面临挑战，这将限制中国宏泰发展通过产生运营现金补充流动性的能力。

  植信投资研究院资深研究员马泓认为，从营业收入角度看，中国宏泰占金茂比例不到2%，尽管中国宏泰自去年下半年以来利润增速出现阶段性下滑，但总体对金茂的拖累力度不大。金茂在当下选择私有化宏泰是起到缓解现金流和偿债压力，缓释房企区域经营风险。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，目前大盘不振、个股低迷，正是以最低代价私有化业绩较差且无法实现可持续增长的中国宏泰的最好时机。私有化后，企业即期业绩压力解除，有利于进行更长远业务规划与运作。中国金茂正在加快其“第二曲线”城市运营的扩张速度。

  中国宏泰股份的低交易流通量也是中国金茂选择私有化的原因之一。

  公告显示，中国宏泰股份于截至最后交易日（包括该日）止6个月期间、12个月期间及24个月期间的日平均成交量约为每日36万股、242万股及154万股，分别仅占于本公告日期已发行中国宏泰股份总数约0.02%、0.15%及0.09%。

  中国金茂认为，中国宏泰股份的低交易流通量可能让计划股东难以在不对中国宏泰股份价格造成不利影响的情况下进行大量场内出售。因此，计划为计划股东提供即时变现其投资以换取现金的机会，并将接纳计划的所得款项重新调配至其他投资机会。

  “近期廊坊调控政策放松，且宏泰股价处于低位，公司希望在此时完成收购，将其私有化退市。”中国金茂相关人士对中国房地产报记者表示，基于公司的城市运营战略，中国金茂长期看好宏泰廊坊龙河新区土地储备价值。

  截至2021年末，中国宏泰共计8个产业城市项目，包括位于河北省廊坊市的龙河高新区；龙河商务休闲度假基地；广阳科技孵化园；永清宏泰产业市镇园区；位于河北省石家庄市的石家庄通用航空产业市镇园区；石家庄藁城宏泰产业市镇园区；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州产业园及位于武汉市的武汉开发区通航产业综合示范区。

  中国金茂在公告中亦表示，并无即时计划对中国宏泰业务作出任何重大变动，或出售、重新配置其资产，或因建议的实施而对中国宏泰雇员的雇用作出任何重大变动。但于计划生效后，中国金茂将评估中国宏泰的财务状况及营运，以为中国宏泰制定长远策略。

  马泓认为，中国金茂以现金方式私有化有助于保持原有项目的持续开发和运营，其项目覆盖面更加多元化。另外，中国金茂2021年末资产负债率74.1%，现金短债比在1.1~1.2间，主要指标虽比较健康，但也存在隐忧。因此，在完成宏泰私有化后，公司自身现金流状况也偏紧，后续进一步扩张步伐可能会更加谨慎。