万物云向香港交易所提交上市申请，对于万科而言开启了存量时代的新进程。

  过去几年，房企拆分物业公司纷纷赴港上市，作为万科多元化业务中的“大儿子”，万科物业板块何时上市，堪称是历次业绩发布会和股东大会上，媒体和投资者追问的保留“曲目”。

  “万科物业要等被大家认可为城市服务商时才会上市。”万科董事会主席郁亮多次言及万科物业没有上市时间表，但表示一定会上市。

  直到2020年10月28日，万科物业名称由万科物业发展有限公司更名为万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”），宣告沉寂已久的万科物业上市进程加速。

  2022年4月1日，万物云正式向港交所提交上市申请。如果以万物云最新的股权转让估值计算，万物云市值将超过1100亿港元，万科再造一个“万科”跃出水面。

  在众多物业公司赴港上市“折戟”情况下，万物云上市“靴子”落地背后，万科的算盘如何谋划，万物云新十年的“二次创业”如何出发，物管王者归来的故事将会如何续写？

  万物云分拆上市的“背后”

  “对于新进领域，无论能力建设，还是商业模式的确立，都需要一个过程。万科通过八年时间，完成了对多元化业务的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。”郁亮在万科2021年报《致股东》信中这样写道。

  对于万物云而言，这个探索时间更长，但也是率先成为独立的上市企业。

  郁亮在2021年业绩发布会上对媒体表示，万科多元化业务从财务上来看，如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来相当长的时间里都无法与房地产开发相提并论，业绩占比仍以开发业务为主，但是经营业务贡献不能小觑。

  “作为一个开发与经营服务并重的企业，万科从单一住宅开发业务，发展到不动产综合发展运营服务商，不是说开发业务未来没有机会，而是说没有经营服务业务的支持，万科未来高质量发展是做不到的。”郁亮表示，房地产增量开发具有天花板，需要在天花板到来之前提前布局。万科围绕不动产综合发展运营服务进行探索，看到增量机会变得越来越少，存量机会越来越多，经营服务类业务的空间其实非常大，这是万科看好经营服务业务的原因。

  放长视野来看，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科未来长期价值增长的重要源泉。“从估值角度看，现在有很多物业公司上市，物业公司市值已经超过了所属开发企业的市值，这说明地产上市公司的一块钱跟物业上市企业的一块钱是不一样的。”郁亮说。

  背后的原因是什么？郁亮说，地产开发业务与经营服务业务的增长方式完全不同，开发业务到了年末，所有完成的销售开始“清零”，而经营服务业务则是一个“滚雪球”式的发展模式。

  物业管理服务，每年都会在原有管理客户规模上添加新的增量。而且业务风险也有不同，开发业务受外部影响较大，经营服务业务受影响较小，在外部环境发生剧烈变化的时候，资本对于那些现金流、经营风险波动不太大的资产更看好。以此看来，物业板块承载了万科在经营、服务业务发展的希望，为集团未来价值增长提供更多支撑。

  如何衡量多元化业务的成功，在郁亮看来，万科经营性业务成功的标志是上市，“在万科内部叫‘长大成人’，长大之后就应该成家立业到外面闯荡去”。

  “万科的大家庭里养了很多儿子，父母承担养大成人的责任，他们成人之后胃口会越来越大，家里面未必够他吃的，他必须去独立发展。”郁亮打趣形容万科物业板块已经长大成人，应当离开万科大家庭，一方面独立成长，另一方面要反哺母公司做大做强。

  对于为何选择当前时点上市，郁亮解释称，万物云选择在这个时候分拆上市，考虑到今天已经成长为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。而且城市服务商方面呈现出良好的发展势头，已从2018年珠海横琴1个项目，发展到目前的40多个（城市服务）项目，增长速度特别迅速。

  此外，在众多物业管理公司上市的背景下，郁亮认为，在同质性的情况下，多一家物业公司上市，对整个城市服务这一领域的影响不会很大。但是，有一家能够以城市服务商的战略定位来出现的话，这样意义是非凡的。

  另外，从估值的角度来看，郁亮认为目前选择上市的时点相对于2020年可能更合适，因为市场的估值更加趋于理性。一个理性的资本市场，才能给一个真正的优秀企业予以一个合理的定价。

  “拆解”万物云

  万物云前身——万科物业成立于1990年，受SONY售后服务的启发，万科创始人王石拍板引入物业管理到深圳天景花园小区。

  成立之初，便开创了万科物业乃至中国物管行业诸多先河。如开创了我国第一个业主管理委员会，引入“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式、酒店式管理模式，接管建设部大院的物业管理，一举奠定了中国物业管理盟主的地位。

  万科物业先后有四任负责人执掌帅印，陈之平时代奠定“江湖一哥”地位；许国鸿时代完成与万科地产行政隶属关系的分离，让万科物业真正独立于万科地产板块。2011年，时任南京万科总经理的朱保全出任万科物业总经理，在这11年时间内，一连串“大动作”，让万科物业从内到外完成一次凤凰涅槃。

  2015年，万科物业开启全面市场化之路，2017年引入博裕资本与58集团，2018年开启城市服务计划——“物业城市”管理模式落地，2019年牵手戴德梁行成立万物梁行。2020年万科物业营收达到182亿元，第十年蝉联行业第一。

  在万科物业成立30周年之际，万科物业升级为“万物云”，万科物业成为万物云旗下住宅业务品牌，这标志着万科物业的“二次创业”开始。

  “万科物业四个字很难覆盖今天业务的全面性。”万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、万物云CEO朱保全向外界解释称，万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来。

  万物云承袭万科物业的“衣钵”，但又与万科物业不同，这也是万物云区别于其他物管公司的本质差别。

  何为万物云？招股书显示，万物云是覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。由社区、商企和城市空间三大业务板块，通过万物云的人工智能物联网（AIoT）以及流程即服务（BPaaS）解决方案，在空间里实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为用户提升空间服务效率。万物云三大业务板块中，住宅社区空间居住消费服务业务，对应万科物业与朴邻一系列品牌，提供住宅物业服务、居住相关资产服务和其他小区增值服务。商企和城市空间综合服务业务，对应万物梁行与万物云城，为商企、政府部门和其他机构客户提供物业服务及综合设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。人工智能物联网(AIoT)以及流程即(BPaaS)解决方案服务业务，作为万物云的科技业务板块，通过万睿科技、第五空间、祥盈企服等公司，在空间服务的标准化、智能化和数字化方面，提升服务能力和效率，以及远程空间科技运营服务。

  从各业务的收入占比来看，截至2021年，社区空间服务收入134.6亿元，是万物云业务的重心和大头，占万物云总收入的56.0%。商企和城市空间服务收入87.2亿元，占万物云总收入36.2%，AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占万物云总营收的7.8%。虽然营收不如前两大业务板块，却是万物云“蝶城”战略的核心一环，是实现物业管理服务“上云”的重要目标。

  在万物云内部，万物云的业务矩阵还被概括为空间（Space）、科技（Tech）与成长（Grow）。朱保全用一个树状向上生长的“烛台”来阐释万物云的架构，空间（Space）业务是指万物云的“三驾马车”——万科物业、万物梁行、万物云城；科技（Tech）是指万物云的科技业务板块；成长（Grow）并未直接出现在万物云的招股书之中，但却是万物云体系中支持空间（Space）服务的核心。

  目前，成长（Grow）已经培育出围绕住消费展开“万物为家”，旗下有朴邻发展、美居焕新；聚焦蓝领招聘、人事、财务、IT共享服务外包的祥盈企服；2021年孵化出来聚焦安防领域的“万御安防”。

  朱保全对万物云未来十年构想中，第一步以万科DNA为起点，完成社区、商写、城市空间物业服务布局；第二步，在住宅里边的住的消费，商写里的企业服务外包、城市里的政务外包，整合起来成为成长业务（Grow）；第三步通过科技（Tech）加持带来的远程运营能力，与街道场景空间（Space）打通，实现万物云云端（Cloud）的服务能力。

  “这样一来，万物云就完成了百城千街的战略目标。”朱保全表示，通过“百城千街”战略，实现物业管理突破传统住宅物业的产权限制，将业务扩展到城市公共空间领域，从服务物业转向服务客户（如业主、政企客户服务外包），实现现场服务到远程服务。

  2021年，万物云提出街道战略——“蝶城”，意指万物云不会作茧自缚，打开社区、商企和城市空间服务的边界，从客户和时代的需求出发化茧成蝶。万物云将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络，通过人员共享和快速响应机制，为街道内的所有空间提供混合服务。目前已遴选出中国经济排名前100的城市中，3402条高价值街道建设“蝶城”，即“百城千街”战略。

  “我们正在用自己的能力来重新定义服务的半径。”朱保全说，万物云上市对于企业来说是经营长河的一个节点，从万科内部事业部变成一个公众公司，在万物云进入第四个十年发展阶段的时候，“百城千街”战略与万物云下一阶段的战略相辅相成。

  “我们相信在资本市场相对理性的时刻，更能够给真正的优秀企业，予以一个真实的定价，同时也能够给战略投资人一个更好的投资机会。”

  万物云不止于讲好故事

  万物云敢于突破业务边界和对行业未来发展具有想象力的思考，这无疑具有挑战性。描绘战略蓝图和打造竞争力、用数据说话却是两件事，对于投资者和监管机构来说，万物云需要回答的问题不止于讲好故事。

  在招股书中，万物云针对科技这一业务板块以浓重笔墨。但是万物云如何赋能，科技如何助力推动业务产生多大的增长，招股书中并没有披露。

  但从万物云过去三年经营收入数据来看，万物科技的“含云量”不是非常明显。

  2021年万物云科技服务板块AloT及BPaaS解决方案服务业务营收占比不到8%，传统物业管理板块的收入占比高达70%。从研发投入来看，2019年到2021年，万物云研发投入分别为2.04亿元、2.50亿元、3.74亿元，占总收入的比重不超过2%。

  与业务高度重合的贝壳相比，2021年贝壳研发费用达到31.94亿元，占总营收808亿元的3.95%，万物云在研发投入上相比贝壳差距较远，从研发投入的总额来看，万物云研发投入仅是贝壳的12%。

  从知识产权角度来比较，截至2021年12月31日，贝壳披露其拥有874项注册专利及1091项正在申请中的专利，5538项注册商标、1307项正在申请中的商标，612个计算机软件著作权，以及113个注册域名。而万物云仅有39件专利，181个计算机软件版权，获得643个已注册商标，并拥有25个注册域名。

  从上述数据简单比较可以看出，今天的万物云距离科技公司依然有差距。“万物云从2015年就开始积累（科技能力），砸钱并不能加速。”万物云首席科学家丁险峰接受媒体采访时称，万物云正打造的是一朵产业云，重构物业作业和服务消费者的SaaS群。同时着重建设的是硬件能力、边缘计算、网络能力这些云网边端的能力，在丁险峰看来这些是其他地产或物业公司的科技部门做不来的。

  如果说万物云的科技研发需要假以时日，对于盈利能力和投资者关切的问题需要万物云正视。

  从在管物业面积来看，2021年万物云在管7.88亿平方米，略高于碧桂园服务在管7.66亿平方米。但是从万物云2019年-2021年的毛利率和净利润来看，18%左右的毛利率、不足8%的净利润率，和碧桂园服务（06098.HK）、金科服务（09666.HK）等上市物管企业的30%毛利率相比差距明显，也低于上市物管企业平均28.42%的毛利率、平均12.88%的净利润率。

  朱保全在今年万科业绩发布会上表示，上市物业管理企业的毛利率大致分为两个阵营，15%左右与30%左右。万物云毛利率在15%左右的这个区间，这是因为每家公司的历史背景不同、股东背景不同，存在着一些比较大的差异。

  “从住宅物业的角度来看，首先是一个民生行业，我觉得扎实的服务基础和良好的客户关系，尤其是这种信任关系，远比毛利率更加重要。”

  朱保全说，万物云正从以物业项目转向以客户为中心，伴随为客户提供更多服务内容，会进一步增强服务黏性，保持稳定的毛利水平，会起到至关重要的作用。

  朱保全进一步指出，万物云的“三驾马车”和远程运营能力，以及打造的以20分钟服务半径、以街道为中心的叠成高浓度战略，可以打开物管行业开源节流的新模式，能够提高服务效率，带动万物云的整体业绩。

  此外，备受市场和媒体关注的关联交易、股东套现、利益输送引起监管层注意。4月25日，中国证监会对万物云出具了境外上市书面反馈意见，要求公司就是否存在股东利益输送、股权纠纷等九项问题进行说明。

  2021年11月，万物云股东博裕资本转让7.6%股权给瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，总对价69.96亿元；58集团向海南云胜转让2.14%的股权，对价19.91亿元。

  经过本次减持，博裕资本持股降至17.14%，58集团降至2.86%，两家机构套现总计约90亿元。

  除了对股东的增资股权转让行为疑惑外，监管机构还要求万物云说明其搭建多层持股平台的原因，各员工持股平台成立的时间、原因及必要性，各平台内部及各平台之间是否存在利益冲突等事项。

  万物云在上市前进行了一系列股权结构重整。招股书显示，万物云通过设在开曼群岛的员工持股平台誉鹰投资，授予包括朱保全在内的394名员工总计8.57%的股份，其中朱保全个人总计持股万物云3.18%的股权。

  还有包括说明深圳誉鹰和伯恩物业存在仍在审理的股权纠纷等多达9项疑惑需要万物云补充材料。这是否会影响万物云上市进程？在业内人士看来，上市前的问询属于正常流程，如万物云能够顺利回复，万物云上市之路不会受到影响。

  万物云上市，在郁亮看来是一场“成人礼”，但实际是万科希望重塑、定义空间管理的新起点，开启存量时代探索之路新征程。万物云“二次创业”，会如何写好这份答卷，需要给朱保全时间。