偿债高峰临近，房企们的套现动作也频繁了起来。

  7月27日，合景泰富集团控股有限公司（以下简称“合景泰富”，01813.HK）表示在当天跟龙湖集团达成了一笔交易，向后者转让香港“尚‧珒溋”项目50%的股权及股东贷款，作价13亿港元，预计可录得4.895亿港元的税后利润。

  这个项目是合景泰富与龙湖集团在2017年5月以72.3亿港元的价格联合竞得的，目前已为现楼，还有13.5万平方呎的可售面积。在这两家公司眼里，“尚‧珒溋”是一个颇为优质的项目，仅2021年就贡献了86.3亿港元的收入。

  合景泰富选择此时割爱很大程度上是基于偿债的需求。根据惠誉透露的数据，在今年剩下的时间里，该公司有102亿元的债务到期。

  7月28日，合景泰富方面对中国房地产报记者表示，今年上半年公司持续顺利兑付公开市场债券，现已准备好各项方案应对今年到期的债务。

  退出启德项目  变现13亿港元

  据了解，在公告当天，作为买方的龙湖集团就已全额支付代价，买卖已经完成，合景泰富不再拥有目标公司——鸿才国际有限公司（以下简称“鸿才国际”）的任何权益。

  鸿才国际旗下的项目公司主要从事房地产开发业务，于香港启德沐泰街11号持有一个总销售面积约50万平方呎的住宅项目，名为“尚‧珒溋”。公告显示，“尚‧珒溋”项目的开发目前已经全部完成，拥有约13.5万平方呎的可售面积。

  2017年5月16日，合景泰富携手龙湖集团以72.3亿港元竞得香港启德新区的一幅住宅用地。据介绍，启德新区定位为维港湾畔都市核心，未来商场、写字楼、酒店、住宅、旅游休闲配套一应俱全，因此该地块被认为是颇具投资价值的稀缺宅地。

  这个项目后来以“尚‧珒溋”的案名上市销售，共667套的货量，主打两房及三房单位，由合景泰富操盘。从营收数据来看，“尚‧珒溋”的表现不俗，2021年，鸿才国际录得86.3亿港元的收入，税前利润18.7亿港元。截至2022年6月30日，该公司未经审核的资产总额约为34.2亿港元，资产净值约为16.2亿港元。

  根据合景泰富披露的数据，今年6月份，“尚‧珒溋”还录得了大额成交，其地下带花园单位的成交金额约7800万港元，每平方呎的售价超4万港元。

  由于销售状况良好，且未售单位均为现楼，合景泰富的这笔交易录得了比较好的收益，税后利润预计为4.895亿港元。

  合景泰富在香港还有一个大型住宅项目——鸭脷洲项目，是该公司与龙光集团于2017年2月竞得的，土地总价168.55亿港元，双方各占50%股权。这是当时香港最贵的地块，占地面积约12.65万平方呎，总建筑面积约76万平方呎，计划打造成顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级豪宅。合景泰富的管理层曾表示对这个项目期望很高，有信心在产品推出以后取得好业绩。该公司在2021年底透露，香港的两个项目合计可释放420亿港元的剩余可售货值，是其境外资金的有力补充。

  根据中国房地产报记者获得的最新消息，鸭脷洲项目将在今年下半年上市销售。

  102亿元短债将到期

  合景泰富表示，此次交易所得的资金将用作偿还债务及一般营运资金。在该公司看来，这是一笔对其很有利的买卖，有助于提高资产周转率，产生额外现金流入和降低负债比率。

  今年是民营房企的偿债大年。广发证券的统计显示，2022下半年和2023上半年民企地产债到期压力较大，到期及回售额为3163亿元，占2022年6月末存量债比重达66%，明显高于央企和地方国企。从月份分布看，2022年7月是年内到期高峰，民企地产债到期及回售额为497亿元，8月和11月也超过了300亿元。

  合景泰富的偿债压力集中在今年下半年。惠誉在7月21日的报告中表示，该公司在2022年剩余时间仍有102亿元的资本市场债务到期，其中包括18亿元在8月份转为可回售的在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元在岸债券和到期的8亿元在岸债券。

  2023年上半年，合景泰富没有到期债务。这意味着，只要顺利迈过未来4个多月的偿债难关，该公司将获得半年的喘息时间。

  为筹集偿债资金，合景泰富计划以香港项目及内地的其他资产作为抵押以获得贷款，同时也准备整体出售写字楼，回笼55亿~57亿元的资金。惠誉认为，如果能按计划完成，这些再融资的安排将足以覆盖该公司大部分近期到期的债券。

  合景泰富没有披露写字楼的最新套现金额，但据业内人士透露，该公司近期已获得了一定数额的抵押贷款。与金融机构的合作此前也有突破，5月17日，合景泰富与华夏银行广州分行签署全面战略合作协议，计划在投融资、城市更新、供应链金融等领域深化合作。

  截至目前，合景泰富是为数不多仍能按时偿债的民营房企之一。今年上半年，该公司兑付了多笔公开市场债券，包括共23.72亿元的境内债券及ABS，和2.5亿美元的境外美元债券。

  下半年该公司的开局也算顺利，7月19日兑付了本息18.17亿元的华西证券－合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划优先级资产支持证券。