“未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。”颜建国说，这是在行业低迷时期的“鼓气”发声，也表达了企业长期坚守的态度。

  8月24日，中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”，00688.HK）召开2022年中期业绩沟通会，公司董事局主席颜建国、行政总裁张智超、副总裁郭光辉等出席会议。

  2022年中期业绩报告显示，中海地产上半年实现收入1037.9亿元，同比减少3.79%；股东应占溢利为167.4亿元；净利润率为16.1%，同比下降3.2个百分点。

  在行业整体处于下行周期的形势下，业绩下滑已不可避免。但同行业比较下来，中海地产的毛利率仍旧处于较高水平。

  2022年上半年，中海地产新增货值近千亿元。在收并购领域，中海地产称，将抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇，但仍旧坚持聚焦三个主流，即主流城市、主流地段、主流产品。截至上半年末，中海地产的并购投资额已超过百亿元。

  对于当下和未来市场的判断，颜建国认为，当前的市场处于上下半场的转换期。下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场。他认为，需求来自于多个方面，包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。所以有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是中海地产对房地产中长期市场很有信心的原因。

  业绩下滑毛利保持高水平

  业绩报告显示，上半年，中海地产系列公司实现销售合约额1385亿元，同比下降33.2%，销售额排名升至全行业第四。同期内，TOP10房企的销售额同比下降幅度是45.5%。

  2022年上半年，中国海外发展实现收入1037.9亿元，同比小幅下降3.79%；毛利为243.46亿元，同比下降20.93%，毛利率为23.46%，同比下降5.08个百分点。

  期内，该公司净利润为175.93亿元，同比下降19.91%，净利率为16.95%，同比下降3.41个百分点；公司股东应占利润为167.4亿元，同比下降19.42%。

  国金证券数据显示，2018年～2020年，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大；到2021年，总体房企毛利率跌至21.3%。

  郭光辉认为：“关于毛利率，今年上半年我们是23.5%，依然保持在行业比较高的水平。”

  作为TOP10首家披露半年业绩的房企，中海地产的股本回报率保持高位。报告期内，公司股东应占权益从2021年底的3435.6亿元上升2.7%至3528.1亿元，即每股资产净值为32.2元。半年股本回报率达4.8%。

  在财务方面，中海地产也是行业“优等生”，“三条红线”保持在绿档。业绩报告显示，中海地产截至上半年末的资产负债率为59%，净借贷比率为41%；持有现金1253.2亿元；加权平均融资成本仅3.44%，融资成本继续保持地产行业最低区间。

  目前，三大国际评级机构给予中海地产行业领先的信用评级，分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。8月25日，中金和美银证券分别给予中海地产“跑赢行业”和“买入”评级。

  并购投资额超百亿元

  业绩报告显示，中海地产上半年在国内13个城市新增21幅土地，权益拿地金额为457亿元，新增货值为949亿元。其中在一线和强二线城市新增土地18宗，权益金额为451亿元，占比达到94%。截至上半年末，中海地产系列公司土地储备为7439万平方米。

  在并购市场，中海地产上半年在广州、上海和成都等城市的并购项目投入资金为106.6亿元。

  具体来看，1月份中海地产以36.88亿元从雅居乐和世茂手中收购广州亚运城项目的股权，成为该项目最大股东；3月份，中海地产以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。

  对于接下来的并购，颜建国在8月24日的投资者会上表示，“当下，行业并购的机会并不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触。未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”

  张智超也表示，投资策略上，中海坚持聚焦“三个主流”，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购。

  “到目前为止，我们筛选了400～500个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合‘三个主流’的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。”张智超称。

  张智超还提到，目前地方平台公司手上也有一些好项目，也会找中海这类头部企业来合作，相信机会还会不断涌现，公司也会保持比较进取的姿态。

  在投资布局方面，中海地产坚持在一线城市及新一线城市投资，在市场调整期既对冲了行业风险也提升了重点城市的市场份额。

  “我们能够百分之百保交楼”

  当下，保交楼正成为行业新的热点，能否如期交付产品成为市场对房企的考验。

  对于这个问题，张智超称，“我们能够百分之百交楼，消费者有信心。我们上半年实现了100%的高品质交付，其中还有1/3实现了提前交付，在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。”

  对于目前的房地产行业形势，颜建国认为，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。但行业重整完进入下半场后，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。

  颜建国认为整体看行业三个趋势很明显：第一，房企的专业化程度会越来越高，业务更加聚焦；第二，房企的规模发展会分化，投资策略上更加聚焦；第三，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控制在适当程度。

  对于行业未来的利润水平。颜建国表示，短期内，房地产行业的利润率还会承压，但总的来看，房地行业的平均利润率仍然会高于社会平均利润水平，高于一般企业的利润率水平，因为房地产是资金密集型行业，一定程度风险较高，对应的回报率也会相对较高。房地产下半场，房地产企业从战略上、策略上以及公司经营管理方面都会有新的面貌出现。

  在总体战略规划上，颜建国称，“我们从战略上定义了今天、明天、后天的产业。住宅开发是今天的产业，我们将90%以上资源用于住宅开发；商业是明天的业务，我们投入7%~8%的资源；养老、供应链管理等作为后天的业务，投入约1%~2%的资源。”