8月31日上午，万科董事会主席郁亮与管理团队准时出现在公司2022年中期业绩会上。这次他没有再抛出行业“危机论”，而是试图向外界传递更多对于房地产行业的信心以及努力的态度。

  “市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”他表示。

  在行业利润普遍下跌的上半年，“背水一战”的万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属上市公司股东净利润122.2亿元，同比增长10.6%，是营业收入与净利润双回升的少数企业之一。但仍有投资者针对万科上半年销售额下滑近4成、拿地节奏放缓等问题，提出质疑。

  郁亮回应称，在当前外部环境下，万科也有压力，有部分经营指标表现不尽如人意，但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

  过去很多年，万科都善于做行业的悲观者和焦虑师，但万科从来没有躺平，一直坚定做努力向前的奔跑者、领队者。

  “万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位。对行业来说，眼下最重要的任务是找到‘生火取暖’的办法。”郁亮说。

  呼吁行业长期政策建设

  对行业形势的预判，郁亮一直保持着较高的敏锐度。他称自己是“猫头鹰的管理性格”，永远“一只眼睛看机会，一只眼睛看风险”。

  从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来；从2018年秋季例会上居安思危提出“活下去”，到2022年万科集团年会上喊出“背水一战”的口号，称房地产行业已经进入“黑铁时代”，郁亮的判断总是先人一步，并以此率先调整万科的战略方向和布局，寻找机会。

  这次业绩会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

  他坦言，相比6月销售数据，7、8月的数据确实出现了比较明显的落差。一方面，6月房地产销售快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素影响，后续本身就会有所回落；另一方面，7月以来出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房信心造成一定影响。

  尽管7、8月销售数据出现回落，但郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，房地产市场依然是有着十万亿元量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

  他举例称，目前市场中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰10亿~11亿平方米，其中一二线城市要淘汰3亿平方米。按照当前新开工降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场交易量是偏低的了，不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。

  郁亮认为，在“稳地价、稳房价、稳预期”三大调控目标中，前两者已基本实现，但稳预期还存在较大挑战。重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，他更看重与未来行业长期发展有关的政策，原因是房地产已进入到新阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度支持。

  他举例称，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费利息不能太高；现金流入要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是10年、20年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类不动产投资信托基金（REITs）的权益性渠道等。

  “这些有利于城市业务发展、有利于行业新发展阶段的政策的出台，对行业未来发展会更有利。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。”郁亮说。

  在这之前，郁亮很少在公共场合评价政策。在万科内部常说一句话：当好农民种好地。郁亮说过：“农民是不会因为‘预测’天气的好或者不好决定种不种地，无论天气好和坏都要去种地，如果不种地就会颗粒无收，所以要把自己的种地能力提高。”

  跑遍35个城市走访101个项目

  对于房企而言，如今的头等大事就是“保交付”。“请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。”郁亮强调。

  他进一步表示：“我们邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。这一比例今后还会继续提高。”

  为实地调查各地项目情况，股东大会后两个月郁亮走访了35个城市，看了100多个项目。

  他举了两类市场的例子，一类是在中心城市中相对没有那么引人瞩目的城市，虽然销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍；商铺销售历来是难点，但在乌鲁木齐，万科打造的“3088商业街区”人气非常火爆，热度带动商铺销售，老带新和老业主复购率超过50%。

  另一类是以浙江为代表的竞争激烈市场。以万科杭州亚运村项目为例，即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城，首年净营运收入（NOI）率也达到了6%。通过走访，郁亮对万科今年完成任务目标是有信心的。

  管理层深入实地调查工作也是万科的新管理策略要求。在今年年初万科召开的2021年业绩发布会上，郁亮提出，有信心实现企稳回升目标，但任何计划和目标都需要靠人去干，一切事在人为。为此，万科已取消集团合伙人层级，所有人都要下沉到前线，研究解决客户层面所反映的关键问题。

  郁亮也坦承，在当前情况下万科的压力也非常大，还有非常多指标表现不尽如人意，但对万科而言，需要努力平衡好，遇到问题去解决问题。

  事实上，自从5年前从王石手中接过万科担子，郁亮就一直在强调“压力”二字。6月28日万科股东大会上，他坦言：“这是我从业以来压力最大的一段时间”，上半年，万科累计合同销售额、合同销售面积分别为2152.9亿元、1290.7万平方米，同比分别下降39.26%、41.11%。

  但万科一直秉持着“不贪婪不恐惧”的战略定力。如郁亮所言，市场好的时候要留一份清醒在；市场坏的时候要有一份信心，“只有不断修复，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持跑下去的状态，相信一定能够跑出健康、跑出未来，相信一分耕耘一分收获。”