保障性租赁住房不动产投资信托基金（REITs）再向前一步。

  9月22日，华润置地发布公告，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集人民币11.2亿元。

  同日，上海证券交易所披露，华夏基金华润有巢租赁住房REITs提交申报并获得受理。

  作为创新投资品种，REITs是一种以不动产为底层资产的标准化金融产品，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

  今年8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所同步上市交易，并在发售当日均实现了30%涨停。

  此次发行的华润有巢租赁住房REITs产品与其他保障房REITs最大不同有两点：一是其1个底层资产为集体建设用地项目；二是华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，保障性租赁房REITS在一定程度上打通了保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”良性循环的通路，华润置地拟分拆基础设施REITs上市，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。“另外，此举对于华润置地而言也是在积极把握国家大力发展租赁住房的趋势，抓住保障性租赁住房公募REITs的重大机遇，持续提升长租公寓业务的经营效益，对自身发展较具一定积极影响。”

  另外，内地市场现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水公募REITs市场的典型房企。

  华润发行租赁住房REITs

  公募REITs上市节奏正在不断加快。

  9月22日，华润置地发布公告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募 REITs底层资产。

  公告显示，此次拟上市的REITs底层资产为华润“有巢”的两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。

  根据公告，华夏基金为该基金管理人，中信证券为专项计划管理人，本只公募REITs 预计募集 11.2 亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。

  上市完成后，两个项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由基础设施REIT持有100%权益，不再是华润置地附属公司和财务并表项目。

  对于此次分拆基础设施上市的原因，华润置地表示有三点：

  一是提供另一种以股权为基础的融资方式，将使集团的融资方式及平台更为多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖；同时，还能够盘活其基础设施资产，避免投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响；

  二是能受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，通过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报；

  三是分拆上市能够集为团及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。尤其是上市完成后，基础设施REIT将拥有一个独立上市平台，可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

  中邮证券分析师刘清海表示，华润有巢租赁住房REITs产品，与其他保障房REITs最大不同在于，有巢泗泾项目为集体建设用地项目。

  相较于国有建设用地项目，集体建设用地项目成本更低，通过这种方式获取土地建设租赁住房，能够降低租赁住房建设者的成本，提高租赁住房回报率及商业运营的可持续性。

  公开资料显示，有巢泗泾项目用地使用经历了集体土地所有人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让等流程，权属清晰，后期更有利于通过REITs退出。

  据统计，目前已上市的3只保租房REITs 底层资产均为国有建设用地项目。

  此外，华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。这意味着华润置地不仅要通过这次的租赁住房REITs把住房租赁业务做起来，还要发挥示范效应，为其他企业推行租赁住房REITs积累经验。

  天风证券表示，我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，这意味未来保障性租赁住房 REITs的空间有望进一步扩大。

  持续优化完善REITs制度

  实际上，保租房REITs自上市就持续火爆，受到市场热捧。

  今年8月31日，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，并在发售当日就表现惊人，均实现了30%涨停。

  机构企业事业部研究负责人刘水表示，保租房公募REITs底层资产质量高，收益率预期也比较好，有强制分红机制等，投资者认购意愿较强。“已有的3只保租房REITs网下认购倍数均超过100倍。”

  除去市场关注度较高外，多省市也明确表态支持开展保障性租赁住房REITs试点，支持保租房REITs发展。

  去年7月份，国家发改委就下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了基础设施REITs行业试点范围。

  今年5月中旬，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，将保障性租赁住房纳入试点范围。

  5月底，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，正式启动保租房REITs试点工作。

  国家发展改革委相关人士也表示，将加强前期辅导，推动更多项目尽快具备申报条件，完善申报推荐流程，项目发行上市后，将指导督促使用回收资金的新项目加快开工建设等。

  此外，多地发布支持公募REITs发展的政策，推动当地存量资产盘活和辖区REITs发行常态化，梳理总结形成可复制推广的工作经验。

  尽管保障性租赁住房REITs得到了快速发展，但该类业务仍处于起步，其面临着一些待进一步解决的问题。

  “比如缺乏REITs产品的税收优惠政策，保障性租赁住房REITs项目多个环节的税收涉及所得税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税等多个税种，税收负担较重，对产品收益率产生一定影响，加大了保障性租赁住房REITs的运营压力。”关荣雪表示。

  “租金水平、满租率以及保租房政策不同都可能导致投资成本差异，致使此类项目的投资收益率偏低和融资规模有限。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，这是运营方和资产持有方发行保租房REITs积极性不高的主要原因。

  柏文喜认为，调整相应的保租房供地、投资补贴、租赁补贴政策，提升保租房REITs收益极其稳定性，才能更好更快地推进保租房REITs的快速发展与市场扩容。